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在知乎論壇上，一個(gè)題為“如何看待鄭州鋪天蓋地的爛尾樓?”的問(wèn)題里，點(diǎn)贊最多的回答是用戶“偏偏”分享的一對(duì)鄭州年輕人的買房故事。

原本這是個(gè)愛(ài)情故事，戀愛(ài)八年的年輕人去年11月買了一套TOP4房企鄭州項(xiàng)目的房子，月供6300元，占了他們收入的2/3。

這是他們能承受的最高警戒線，貸款30年，幾乎超越了絕大部分人的愛(ài)情期限。

買房不到半月，女主人公薪水降到2000多；今年3月，鄭州發(fā)布救市政策，降低了首套房貸利率，兩個(gè)人一算，利息要多還36萬(wàn)。

唯一安慰的是，他們將擁有一套屬于自己的房子，但很快他們得知，那個(gè)項(xiàng)目停工了。

那家房企不久前爆雷，在這場(chǎng)席卷房地產(chǎn)的風(fēng)浪中，跟多家規(guī)模房企一起，遭遇了流動(dòng)性危機(jī)。

這場(chǎng)危機(jī)如今蔓延到了像這對(duì)年輕人一樣的普通群體。

“你會(huì)看到高位接盤房地產(chǎn)泡沫的人，眼睛里的光如何從充滿希望到一點(diǎn)一點(diǎn)熄滅。”知乎用戶“偏偏”說(shuō)。

有抖音用戶在小夫妻的視頻后面留言：“祥子以為努力拉車就能擁有自己的一輛車?！?/p>

而更多困在爛尾樓里的駱駝祥子們，選擇站了出來(lái)。

6月30日，江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭業(yè)主打響了停貸第一槍，業(yè)主通過(guò)公開(kāi)信稱多次維權(quán)無(wú)果，要求項(xiàng)目方須在2022年10月底復(fù)工，否則將在2022年11月強(qiáng)制停貸。

之后，全國(guó)范圍內(nèi)的爛尾樓業(yè)主如星火之勢(shì)燎原，停貸名單上的項(xiàng)目在7月12日的一天內(nèi)，從十幾個(gè)猛增到100個(gè)，涉及十多個(gè)省市，名單上大部分是恒大、融創(chuàng)、當(dāng)代、奧園、佳兆業(yè)這種已爆雷的房企樓盤。

一位網(wǎng)友說(shuō)，房地產(chǎn)最弱勢(shì)的群體，終于開(kāi)始反擊。

有媒體發(fā)表評(píng)論，“謹(jǐn)防爛尾樓盤停供風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散。”

停貸的法律路徑

開(kāi)發(fā)商停工，無(wú)法按照購(gòu)房合同約定的時(shí)間交樓，是這輪停貸風(fēng)波的源頭。

開(kāi)發(fā)商違約在先，看起來(lái)似乎是購(gòu)房者選擇與銀行違約的一個(gè)合理理由。

但現(xiàn)實(shí)情況并非如此。

據(jù)了解，購(gòu)房者違約之后，銀行會(huì)先催收，90天之后不還判為不良貸款，隨后會(huì)啟動(dòng)訴訟程序，銀行可以申請(qǐng)拍賣房產(chǎn)，業(yè)主征信會(huì)受到影響，成為失信人。

“從購(gòu)房者與銀行簽訂的《貸款合同》和《抵押合同》來(lái)看，只要購(gòu)房者斷供，那么就屬于違約，因樓房爛尾主動(dòng)斷供，和因?yàn)閷?shí)在沒(méi)錢被迫斷供，在法律層面上，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，沒(méi)有多大區(qū)別?！睆V東東方金源律師事務(wù)所金焰律師對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析。

深圳一家商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)人員也持同樣的觀點(diǎn)：“不論什么原因，銀行貸款不還就是會(huì)影響征信。大部分的征信信息自動(dòng)對(duì)接自動(dòng)推送給人行（中國(guó)人民銀行）的，沒(méi)法兒強(qiáng)行更改信用記錄，除非人行做特殊處理。”

不過(guò)這位深圳商業(yè)銀行員工介紹，在正式不良前，停貸的購(gòu)房者們還是有一線生機(jī)。

“如果銀行自己要內(nèi)部處理，只能給他們做調(diào)整還款計(jì)劃的授信審批，類似于展期或者風(fēng)險(xiǎn)化解的處理方式，這種可以不用人行同意?！彼f(shuō)，“但就我們行來(lái)說(shuō)，這種操作一方面審批很嚴(yán)，且大額的，分行也沒(méi)有權(quán)限?？傊?，要做延期，需要多方配合，強(qiáng)行斷供，只能如實(shí)上報(bào)，做逾期貸款處理?！?/p>

疫情期間，多家銀行曾發(fā)布政策稱“確因疫情影響可以延遲”，但每個(gè)銀行的尺度不同。此前曾有一些被迫斷供的購(gòu)房者曾向昆山中信銀行申請(qǐng)展期，但遭到銀行拒絕，督促必須按時(shí)歸還房貸。

即便是如愿延期，購(gòu)房者也要背負(fù)信譽(yù)上的后果。據(jù)了解，延期還款，就意味著這筆貸款質(zhì)量下降，五級(jí)分類上會(huì)調(diào)降為“關(guān)注”，如果背上了有關(guān)注類的貸款，就會(huì)對(duì)以后的融資造成影響。除非是特殊時(shí)期國(guó)家針對(duì)一些小微企業(yè)和企業(yè)主的特殊政策，普通購(gòu)房者大多數(shù)不在其列。

金焰律師認(rèn)為，購(gòu)房者的苗頭不應(yīng)該對(duì)準(zhǔn)銀行?！坝捎诤贤鄬?duì)性的規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)該找開(kāi)發(fā)商解決爛尾的問(wèn)題，要求開(kāi)發(fā)商履行合同，但不可能就樓房爛尾向銀行主張權(quán)利?！?/p>

同時(shí)，從根源上，是開(kāi)發(fā)商違規(guī)挪用監(jiān)管賬戶的施工款造成爛尾，“業(yè)主還可以要求有關(guān)部門出臺(tái)對(duì)開(kāi)發(fā)商相應(yīng)的處罰措施?！?/p>

因?yàn)楸O(jiān)管賬戶的施工款被挪用，銀行在其中也難辭其咎，金焰律師認(rèn)為：“銀行應(yīng)該積極履行資金監(jiān)管義務(wù)?！?/p>

所有的風(fēng)險(xiǎn)，很多爛尾樓購(gòu)房者并非不知。但他們認(rèn)為，銀行在樓盤未達(dá)條件時(shí)就發(fā)放了按揭貸款，應(yīng)該付出相應(yīng)的責(zé)任。

購(gòu)房者們拿出了依據(jù)，主要是2003年央行發(fā)布的《121號(hào)文》，內(nèi)文明確表示“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”。

但可惜，這個(gè)文件可能很難被當(dāng)作法庭上的有力武器。

一家總部在深圳的商業(yè)銀行工作人員告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“《121號(hào)文》是部門規(guī)范性文件，規(guī)則的效率等級(jí)是非常低的?！?/p>

如果銀行無(wú)法為這些購(gòu)房者辦理貸款展期，最后這些停貸購(gòu)房者的結(jié)局是什么？

金焰律師分析：“從訴訟角度來(lái)說(shuō)，如果爛尾樓業(yè)主停供，會(huì)導(dǎo)致銀行提起訴訟，追究業(yè)主的責(zé)任，而不是業(yè)主去起訴銀行違約；爛尾樓業(yè)主可根據(jù)商品房預(yù)售合同向開(kāi)發(fā)商提起訴訟。但是如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)資不抵債，或者沒(méi)有財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，業(yè)主將會(huì)面臨打贏官司，也解決不了問(wèn)題的窘境。”

也就是說(shuō)，無(wú)論如何，在整個(gè)爛尾事件中沒(méi)有責(zé)任的購(gòu)房者，承擔(dān)了對(duì)于他們來(lái)講非常嚴(yán)重的后果。

然而，他們依舊選擇這么做。

“潘多拉的魔盒”

正如金焰律師所說(shuō)，爛尾的根源在于監(jiān)管資金的違規(guī)挪用。那么，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是如何一步步轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上的呢？

內(nèi)地從香港引進(jìn)的商品房預(yù)售制度，最初是為解決部分地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，一定程度上承擔(dān)了房企的融資功能。預(yù)售制帶來(lái)的預(yù)售資金，令房地產(chǎn)一直被戲稱是“空手套白狼”的行業(yè)。

正常來(lái)說(shuō)，預(yù)售資金承擔(dān)了項(xiàng)目建設(shè)的資金來(lái)源，當(dāng)預(yù)售資金被抽走，項(xiàng)目停滯的風(fēng)險(xiǎn)就大大增加。

開(kāi)發(fā)商之所以抽走資金，除了自身系統(tǒng)的流動(dòng)性問(wèn)題之外，還有一些是因?yàn)榍靶┠晷袠I(yè)內(nèi)非常普遍的“前融”。

銀行給的開(kāi)發(fā)貸，是禁止用于購(gòu)買土地的，因此一些激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇用項(xiàng)目抵押、尋找其他途徑融資，用以支付或者置換土地出讓金，這些途徑包括信托、私募、基金子公司等。

一旦開(kāi)發(fā)商無(wú)法到期給信托公司等還款，資金方就有權(quán)從項(xiàng)目上抽走資金。

一名深圳業(yè)內(nèi)人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露，近期深圳一個(gè)維權(quán)的豪宅盤，就因前期項(xiàng)目抵押給了信托公司，信托公司看見(jiàn)房地產(chǎn)負(fù)面新聞?shì)^多，要求開(kāi)發(fā)商提前還款，業(yè)主知曉后擔(dān)心預(yù)售款被抽走，于是東奔西走尋求監(jiān)管幫助。

市場(chǎng)較好的時(shí)候，“銀信模式”的前融曾是合規(guī)的，到了2019年7月才開(kāi)始被監(jiān)管禁止。先是監(jiān)管對(duì)保險(xiǎn)資金通過(guò)信托計(jì)劃進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域劃出了明確的界限，后又對(duì)主要信托公司進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，要求前融不得再新增。

但有一種模式仍然可以繞過(guò)監(jiān)管，即“明股實(shí)債”的形式，資金方被包裝成項(xiàng)目股東，債券偽裝成股權(quán)。

直到2021年8月，自然資源部舉行了一次閉門會(huì)議。

流出的文件明確表示：“房企參與土拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)中，股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌谫Y便利?！?/p>

至此，“明股實(shí)債”也被明令禁止。

目前市場(chǎng)上因?yàn)椤懊鞴蓪?shí)債”抽走資金導(dǎo)致?tīng)€尾的，多半是在2021年8月之前的建設(shè)項(xiàng)目。

“前融”的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，因?yàn)樗岄_(kāi)發(fā)商在前期就加了杠桿，一旦市場(chǎng)下行，開(kāi)發(fā)商資金緊張，就如同打開(kāi)了潘多拉魔盒，風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)轉(zhuǎn)移，最終落到了普通人的身上。

監(jiān)管資金的漏洞

事實(shí)上，對(duì)于預(yù)售資金管理是有一整套監(jiān)管要求的。

很長(zhǎng)一段時(shí)間，內(nèi)地對(duì)預(yù)售資金的管理相對(duì)粗糙，全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的管理辦法，地方擁有較強(qiáng)的自主性。僅有的共同的管理思路是：留存部分資金存入監(jiān)管賬戶，開(kāi)發(fā)商按照節(jié)點(diǎn)提取，有小部分城市可以直接提取。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，一般來(lái)說(shuō)，樓盤的預(yù)售資金全程會(huì)被銀行監(jiān)管，客戶按揭貸款應(yīng)回到銀行的監(jiān)管賬戶。按照監(jiān)管政策要求，提取也是必須由銀行審核，而且優(yōu)先只能用于項(xiàng)目本身的建設(shè)中。

原則上來(lái)講，只要銀行監(jiān)管到位，開(kāi)發(fā)商資金很難被挪用，當(dāng)然就不會(huì)造成爛尾。

2020年8月，昆明巫家壩CBD的一個(gè)爛尾樓盤

但在存入和提取之間，有相當(dāng)大的漏洞。

“監(jiān)管賬戶只是網(wǎng)簽之前往里沖個(gè)現(xiàn)金流再提出來(lái)。市場(chǎng)好的時(shí)候集中開(kāi)盤，開(kāi)發(fā)商是可以留資金在監(jiān)管賬戶里。但是現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，誰(shuí)還會(huì)有監(jiān)管資金在賬戶里？畢竟交錢的pos機(jī)和賬戶，是開(kāi)發(fā)商提供的，又不是政府提供的?！币患掖笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的中層對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露。

他坦言，“預(yù)售監(jiān)管賬戶提取也不難，就是開(kāi)發(fā)商寫個(gè)申請(qǐng)，總包蓋章，大家簽字就可以。各地提取政策根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度要求不一樣，基本大多數(shù)城市封頂就可以提取90%。”

上述深圳商業(yè)銀行的員工也證實(shí)了這一點(diǎn)：“問(wèn)題就是，銀行沒(méi)法嚴(yán)格監(jiān)管到位，比如開(kāi)發(fā)商拿個(gè)合同來(lái)說(shuō)要付款了，付款是付出去了，但是對(duì)方轉(zhuǎn)回給開(kāi)發(fā)商自己用，銀行也很難知道?！?/p>

她還補(bǔ)充：“監(jiān)管資金挪用屢查屢犯，不只是房地產(chǎn)貸款，流貸也一樣。銀行權(quán)限就那么大，資金挪到其他銀行賬戶，也不能讓其他銀行來(lái)配合資金用途檢查?！?/p>

去年恒大爆雷后，地方對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管明顯趨嚴(yán)，為了更好地?？⒐?、保交付，一些城市開(kāi)始提高監(jiān)管資金比例，嚴(yán)控提取流程。在那之后，多家開(kāi)發(fā)商再向上級(jí)“訴苦”時(shí)，多次提到了預(yù)售資金監(jiān)管問(wèn)題，建議放松一些，保證資金流動(dòng)。

上述大型房地產(chǎn)企業(yè)的中層透露：“其實(shí)訴苦都是假的，很多項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶里早就沒(méi)錢了，為什么要提這個(gè)錢，無(wú)非是說(shuō)給集團(tuán)看，意思是爛尾了不是公司運(yùn)營(yíng)問(wèn)題導(dǎo)致的，不是融資導(dǎo)致的，把鍋丟給監(jiān)管?！?/p>

“停貸潮”是否還會(huì)擴(kuò)大？

購(gòu)房者規(guī)模性斷供，并非此輪調(diào)控才出現(xiàn)。

商品房在中國(guó)的歷史短短幾十年，這樣的情況已經(jīng)上演不止一次。

最開(kāi)始是2008年，深圳在一線城市中第一個(gè)出現(xiàn)斷供潮。當(dāng)時(shí)深圳的新房均價(jià)同比2007年已跌去三成多，個(gè)別樓盤價(jià)格出現(xiàn)腰斬，許多二成或三成首付的購(gòu)房者，手中攥著的房子變成了負(fù)資產(chǎn)，隨即主動(dòng)斷臂。

第二次規(guī)模的斷供現(xiàn)象出現(xiàn)在2014年，浙江杭州、福建寧德、廣州等地出現(xiàn)棄房斷供，當(dāng)時(shí)幾乎所有的業(yè)主都聲稱“無(wú)力還款”。

自己對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，2008年的斷供和當(dāng)下的斷供更為相似，都發(fā)生在一輪樓市周期的低谷。

但不少業(yè)內(nèi)人判斷，如今的房?jī)r(jià)早已遠(yuǎn)超2008年，因此這波斷供的影響可能會(huì)更大。

接下來(lái)購(gòu)房者主動(dòng)停貸的情況是否還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大？

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)宋丁表示：“估計(jì)下一步還會(huì)有更多的省市以及更多的樓盤加入到這種集體停貸的風(fēng)潮中來(lái)?！?/p>

“業(yè)主們?cè)诩w停貸行動(dòng)中的違約，這個(gè)的確是事實(shí)，不必否定，但我要強(qiáng)調(diào)的是，這次的事態(tài)不能停留在處置業(yè)主違約的慣性思維中，因?yàn)?，形?shì)已經(jīng)發(fā)生重大變化?！?/p>

他說(shuō)，如果解決這個(gè)問(wèn)題不從糾正房企率先違約停工爛尾起步，不從銀行可能的資金監(jiān)管漏洞起步，不從地方政府急于批地長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政起步，不從解決中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)金融安全造成的負(fù)面壓力起步，就無(wú)法真正解決所謂業(yè)主們的集體停貸問(wèn)題?！皬?qiáng)行按照既有模式去處置，只會(huì)激化社會(huì)矛盾，為房地產(chǎn)埋下更多不良成長(zhǎng)的伏筆?！?/p>

鄭州的那對(duì)年輕夫妻說(shuō)，他們因?yàn)榉抠J壓力，平時(shí)在菜市場(chǎng)想買塊肉都舍不得。但因?yàn)榕魅斯珣言?，必須補(bǔ)充營(yíng)養(yǎng)，幾天前，他們決定去商場(chǎng)吃頓好的。在鏡頭面前，準(zhǔn)媽媽興奮地說(shuō)：“半年沒(méi)來(lái)過(guò)商場(chǎng)了，今天是周末，人超級(jí)多。”

網(wǎng)上有評(píng)論質(zhì)疑，為什么這些年輕人要用超過(guò)一半的收入去負(fù)擔(dān)過(guò)百萬(wàn)的房貸？為什么要買新房不買二手房？為什么房企爆雷都那么久了，還不知道避開(kāi)？是誰(shuí)給他們的勇氣？

但更多的人站到對(duì)面，指責(zé)這種“受害者有罪論”。

政策的瞬息萬(wàn)變和信息繭房沒(méi)有壓垮他們，他們想要的，只是和祥子類似，通過(guò)努力工作，同時(shí)把物欲壓抑到極點(diǎn)，最終換來(lái)一套祖祖輩輩印在血液里的重要物品——一間可以棲息的屋子。