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經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 張雅楠 兔年新歲，在經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展的過程中，方興未艾的中國公募REITs行業(yè)也將繼續(xù)面臨擴類、擴圍、擴募的行業(yè)新局面。

依據(jù)對中國公募REITs多年的政策推動以及對當(dāng)前REITs發(fā)展的深度參與，2月1日，中國REITs聯(lián)盟和經(jīng)濟觀察報共同發(fā)布了對2023年REITs行業(yè)的十大展望，分別是：

一、首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs實現(xiàn)擴募；

二、以光伏和風(fēng)能為代表的新能源REITs上市；

三、保障性租賃住房REITs進一步擴容；

四、市政設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、旅游、農(nóng)田水利等新門類實現(xiàn)申報；

五、西部地區(qū)REITs申報成功；

六、民企REITs進一步擴容；

七、至2023年底，基礎(chǔ)設(shè)施REITs超60只，總發(fā)行規(guī)模超2000億元；

八、中國資產(chǎn)海外REITs發(fā)行取得新突破；

九、商業(yè)地產(chǎn)REITs試點申報開始；

十、Pre-REITs規(guī)模突破1000億元。

中國REITs聯(lián)盟的預(yù)測很大程度上代表了REITs從業(yè)者的判斷，其中就包括REITs基金管理人，他們身處經(jīng)濟和行業(yè)一線，兼顧資本管理和資產(chǎn)管理兩大領(lǐng)域，需對宏觀和微觀、金融和實體感知敏銳。

歲末年初，經(jīng)濟觀察報聯(lián)合中國REITs聯(lián)盟向REITs基金管理人發(fā)出問卷：在嶄新的一年里，對政策、對投資、對具體的REITs管理工作，最期待、最關(guān)注和最重要的事情是什么？以下是他們的答案。

最期待

中金基金：

首批公募REITs擴募落地，擴募機制進一步完善。

存量公募REITs擴募的落地，將推動實現(xiàn)資產(chǎn)組合多元化，開啟我國REITs市場發(fā)展新階段。這是REITs規(guī)模增長的一小步，卻是REITs市場發(fā)展的一大步。擴募通?？梢蕴岣叻蓊~分紅能力，分散組合風(fēng)險，并鼓勵具有優(yōu)秀運營能力的原始權(quán)益人不斷注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上，如能進一步完善擴募機制，優(yōu)化擴募流程效率，允許擴募范圍適度擴充至相似領(lǐng)域，有助于實現(xiàn)公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺的戰(zhàn)略與商業(yè)價值，不斷增強公募REITs成長空間和經(jīng)營活力。

國泰君安資管：

最期待公募REITs配套稅收政策進一步優(yōu)化。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)稅收配套政策有待進一步優(yōu)化。目前，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布了2022年第3號公告明確了公募REITs發(fā)行過程中企業(yè)所得稅相關(guān)政策。在公募REITs發(fā)行過程中資產(chǎn)重組的情況往往比較復(fù)雜，可能涉及的其他稅種如土地增值稅、契稅等可以進一步優(yōu)化以更加適配公募REITs的需求。未來，期待相關(guān)部門出臺覆蓋各稅種的專項公募REITs配套稅收政策，統(tǒng)一明確各稅種優(yōu)惠適用范圍，以優(yōu)惠稅負(fù)作為引領(lǐng)，減少發(fā)行階段稅負(fù)的不確定性，進一步激發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持有人發(fā)行公募REITs產(chǎn)品的積極性。

中航基金：

過去一年是公募REITs頂層設(shè)計更加明晰的一年，國辦19號文、十四五規(guī)劃等將公募REITs上升至國家戰(zhàn)略層面，財稅3號文、國資39號令、發(fā)改投資1652號文等配套措施層出不窮，各項措施都給公募REITs帶來了許多“驚喜”和“保障”。

期待這樣的“喜氣”可以繼續(xù)延續(xù)到2023年，相信未來公募REITs頂層設(shè)計更加完善、產(chǎn)品呈現(xiàn)起那面開花的趨勢。一方面，未來在REITs立法、擴募準(zhǔn)則、會計處理等方面的配套措施將逐步完善；另一方面，隨著公募REITs試點的推進，各類行業(yè)、各省市地區(qū)、各類所有制企業(yè)都將參與到REITs市場中來，呈現(xiàn)出全面開花的良好局面。

華安基金：

最期待C-REITs在相關(guān)配套稅收政策和對SPV載體的優(yōu)化上出臺進一步的支持措施。進一步降低C-REITs投資人的稅收負(fù)擔(dān)，從而有利于形成財富效應(yīng)，激發(fā)市場活力，形成對REITs資產(chǎn)的價值發(fā)現(xiàn)機制，使投資人切實分享到C-REITs上市后的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)產(chǎn)生的穩(wěn)健收益。同時期待對于C-REITs的SPV結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，減少管理層級，落實主體責(zé)任、優(yōu)化原始權(quán)益投資人和公募基金對REITs的主動管理和協(xié)作。

最關(guān)注

中金基金：

研究推進商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs。

商業(yè)不動產(chǎn)國際成熟REITs市場的重要組成部分，如能納入公募REITs試點范圍，將有助于房企盤活存量資產(chǎn)，有助于防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險，助力提升商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)管理效能，引導(dǎo)其拓展價值邊界，將為資本市場提供更多元化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的同時，助力擴大內(nèi)需，為經(jīng)濟發(fā)展注入更多活力。關(guān)注相關(guān)政策趨勢的同時，積極關(guān)注各類商業(yè)不動產(chǎn)在當(dāng)前及下一階段經(jīng)濟周期環(huán)境下的功能定位、經(jīng)營表現(xiàn)與前景趨勢。

國泰君安資管：

最關(guān)注公募REITs產(chǎn)品基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型進一步擴容。

相對于586號文，958號文已將基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的范圍新增包含能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、水利設(shè)施、國家AAAAA級旅游景區(qū)、停車場等諸多類型，這些領(lǐng)域事關(guān)國家戰(zhàn)略、關(guān)系國計民生，資產(chǎn)規(guī)?；鶖?shù)較大，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的推廣推動下，必然前景廣闊、潛力巨大。另外，隨著數(shù)字化經(jīng)濟的進一步迭代發(fā)展，公募REITs底層資產(chǎn)范圍也將拓展至5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新基建、數(shù)字化領(lǐng)域。目前，仍有許多類型的基礎(chǔ)資產(chǎn)尚無發(fā)行案例，未來將重點關(guān)注公募REITs產(chǎn)品基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型進一步擴容。

中航基金：

2022年REITs市場涌現(xiàn)出保障性租賃住房、光伏新能源等新興領(lǐng)域，為市場注入了新動能。新的一年我們相信將有更多領(lǐng)域、區(qū)域的產(chǎn)品面市，預(yù)計新能源、智慧交通、文旅等資產(chǎn)將盡快納入公募REITs市場。2023年我們將扎根能源領(lǐng)域、探索新型賽道。一方面深耕新能源、生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域；同時我們還將重點關(guān)注新能源、文化旅游、保障性租賃住房等新賽道，進一步探索發(fā)行REITs的多樣性。

華安基金：

最關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和市場化長租房領(lǐng)域在REITs試點的進一步開放，從而在后疫情時代為擴大內(nèi)需和盤活存量資產(chǎn)提供切實有效的市場化資源配置和優(yōu)化手段。C-REITs開閘一年多來，在多個基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域充分實踐，為后續(xù)在商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域的REIT試點創(chuàng)新提供實踐論證的基礎(chǔ)。同時，房地產(chǎn)在當(dāng)前國民經(jīng)濟的支柱作用決定了商業(yè)地產(chǎn)的REITs試點具有一定的可行性、必要性。有利于發(fā)揮C-REITs這一金融工具對實體經(jīng)濟的支持和賦能作用。

最重要

中金基金：

做好公募REITs存續(xù)期管理。

扎實做好公募REITs存續(xù)期管理是基金管理人的本分，也是最重要的工作。隨著公募REITs市場擴容，資產(chǎn)類型不斷豐富，更需要基金管理人不斷積累運營經(jīng)驗、提升管理能力，做好存續(xù)期運營管理工作，與外部管理機構(gòu)一起盡職履責(zé)，保障基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的平穩(wěn)運營，力爭為投資者能夠創(chuàng)造穩(wěn)健的可供分派現(xiàn)金流，并以投資者利益為導(dǎo)向，通過擴募并購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提升公募REITs成長性，提高投資者的長期投資獲得感。

國泰君安資管：

圍繞增量發(fā)行和存量擴募兩條主線齊頭并進。

目前，已有部分公募REITs產(chǎn)品啟動擴募，這標(biāo)志著公募REITs市場進入了新的發(fā)展階段，即兼有“增量發(fā)行”和“存量擴募”。未來，圍繞基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)務(wù)發(fā)展的這兩條主線齊頭并進將成為最重要的發(fā)展方向。其一，是繼續(xù)推動符合國家戰(zhàn)略發(fā)展方向和公募REITs發(fā)行條件的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)上市，并進一步推動只基礎(chǔ)資產(chǎn)類型擴容，搭建增量公募REITs資產(chǎn)上市平臺。其二是基于已發(fā)行REITs平臺，繼續(xù)挖掘發(fā)行人優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不斷通過擴募實現(xiàn)REITs的“長大”，提升REITs的內(nèi)在投資價值。

中航基金：

首要的工作是繼續(xù)做好基金管理人的工作，積極履行主體義務(wù)，以保護投資者利益為使命，在REITs上市前深度參與盡職調(diào)查工作，對項目可能存在的風(fēng)險進行研判，并制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施；在REITs上市后，以管理上市公司的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格管理REITs，對運營過程中的風(fēng)險進行及時把控，承擔(dān)好主體責(zé)任。

關(guān)于未來業(yè)務(wù)發(fā)展，我們也將市場開拓作為工作重點。一方面，新年我們將結(jié)合自身資源稟賦，繼續(xù)深耕新能源、生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域；另一方面，我們也將加足馬力攻克新領(lǐng)域、新產(chǎn)品，積極開拓市場，重視細(xì)分行業(yè)，為投資者提供更為豐富多元的REITs產(chǎn)品。

華安基金：

最重要的工作重點在于深化實踐對REITs運營機構(gòu)的主動管理模式創(chuàng)新、機制優(yōu)化，長效激勵措施的配套，人才培養(yǎng)等方面形成更為清晰的生態(tài)建設(shè)體系和配套措施。

尤其是公募基金REITs專業(yè)子公司設(shè)立，將促使公募基金進一步鍛造自身的REITs主動管理能力。公募基金通過設(shè)立REITs專業(yè)子公司，將為C-REITs上市前優(yōu)質(zhì)項目的甄選、孵化、儲備和上市后的有高效、合規(guī)運營提供抓手。同時設(shè)立REITs專業(yè)子公司在也將為盤活相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的國資國企資源整合優(yōu)化和區(qū)域經(jīng)濟一體化提供新的有效手段，為國資管理、國企改革提供新思路、新方法、新工具。

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張雅楠經(jīng)濟觀察報部門主任

不動產(chǎn)運營報道部主任