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來源：深圳樂居整合自咚咚找房、李宇嘉地產(chǎn)筆記

“120萬在手里，早還一天，就是少付一天的利息”。

“提前還完，省下了90多萬。賬戶剩下100多塊錢，月供1塊多，留著抵扣個(gè)稅”。

繼1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地房貸利率開始密集下調(diào)。

農(nóng)歷新春后，調(diào)整步調(diào)更加頻繁，不少重點(diǎn)城市小步快跑進(jìn)入“3”時(shí)代，其中，最低的為四大國有銀行廣東珠海分支機(jī)構(gòu)首套房貸款利率，可按3.7%執(zhí)行。

深圳首套房貸利率還未下調(diào)，目前仍然按原利率（首套房利率4.6%）執(zhí)行。

首套房利率不斷下行，不少身在“圍城”中的已購房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款。一場“提前還貸潮”來了……

01.

深圳“提前還貸”需排隊(duì)？

多家銀行關(guān)閉線上申請通道

深圳方面，從去年（2022年）第四季度開始，“提前還貸”的周期變長。各家銀行的具體情況也不一樣：

1、建設(shè)銀行，目前在APP上“提前還本申請”，已經(jīng)提示，“目前暫時(shí)無法在線受理您的提前還本申請，前期已提交申請的扣款不受影響”，暫時(shí)關(guān)閉了申請通道。

2、農(nóng)業(yè)銀行，提前還貸需要提前30天申請，再由銀行工作人員經(jīng)過較為嚴(yán)格的審核。

3、工商銀行，因?yàn)橄到y(tǒng)升級(jí)暫時(shí)無法在手機(jī)申請提前還貸。

4、中國銀行，提前還款的額度較為充裕，目前申請?zhí)崆斑€貸需要等待一個(gè)月左右。 目前提前還貸預(yù)計(jì)周期多在3-7個(gè)月左右。

來源：咚咚找房

02.

銀行壓力山大

還錢比借錢難！

今年開年，銀行面臨著雙重壓力：一邊是不斷攀升的提前還房貸大軍，另一邊是信貸增長持續(xù)乏力。

2022年12月末，深圳全市金融機(jī)構(gòu)（含外資）本外幣存款余額123400.52億元，同比增長9.7%。

而根據(jù)近期中國人民銀行發(fā)布的2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年12月居民貸款新增1753億元，同比減少1963億元。

來源：中國人民銀行

對銀行來說，近年來對實(shí)體貸款利率明顯走低，2022年下降了34個(gè)基點(diǎn)，國家還要求利率更低的中小微貸款占比不低于30%，因此房貸便成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了。同時(shí)，居民存款的增加，銀行資金成本在增加，增量房貸申請?jiān)谙陆?，存量房貸被提前還貸，銀行收益自然受沖擊。

所以在規(guī)模集中還貸潮之下，各銀行紛紛在提前還房貸方面設(shè)下關(guān)卡。而還貸人為了能提前還貸，和銀行之間可謂是斗智斗勇。

有網(wǎng)友稱其近兩年分四次還完90萬房貸，留下月供1塊多抵個(gè)稅。

甚至還有網(wǎng)友調(diào)侃通過斷貸脅迫銀行給其進(jìn)行提前還貸業(yè)務(wù)。

來源：網(wǎng)絡(luò)

03.

盲目跟風(fēng)不可取

什么人適合提前還款？

疫情三年，很多人收入受到影響，通過提前還貸可以降低每月還貸負(fù)擔(dān)，看起來也是誘惑滿滿。

那么究竟哪些人適合提前還款？

“利息支出太多，手上有閑錢的人可以選擇提前還款”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，理論上來講，剛買房不久，剩余利息較多的購房者也可以考慮。而還貸時(shí)間較長的購房者已經(jīng)還完大部分利息，此時(shí)再去選擇提前還款肯定是不合適的。

但盲目跟風(fēng)提前還貸并不可取。用機(jī)會(huì)成本的原理，你把資金還了房貸，就損失了用它增值的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，短期看，多數(shù)人投資收益很難高于房貸，所以提前還貸更劃算。但去年資本市場表現(xiàn)不好，不代表今年也不好，所以長期來看，提前還房貸，也會(huì)有損失。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，春節(jié)前后，促使提前還貸再掀起高潮，還有一個(gè)觸發(fā)因素，就是年前很多人發(fā)了年終獎(jiǎng)或公司分紅。提前還貸的，都是有一定理財(cái)意思的人，也多數(shù)是中產(chǎn)階層。當(dāng)手上有了一定積蓄，必然會(huì)將資金用于提前還貸。

一方面，春節(jié)前理財(cái)產(chǎn)品大面積破凈、收益率回撤，甚至負(fù)收益，讓老百姓對于房貸利率（一般在4%-6%）和保本理財(cái)收益率（目前在3%以下居多）的對比，有了清楚的認(rèn)識(shí)。

也就是，我承擔(dān)了更高的利率，但我手上的房子，可能并沒有漲價(jià)，還在跌價(jià)。那么，現(xiàn)在最佳的選擇，就是還掉貸款，折舊相當(dāng)于理財(cái)了。很簡單，承擔(dān)很高利率來借錢，買了一項(xiàng)價(jià)格下跌的資產(chǎn)，而且這個(gè)資產(chǎn)未來可能還會(huì)降價(jià)。這種情況下，投資是非常不劃算的。

還是那句話，只要房貸利率高于理財(cái)利率，只要房價(jià)還在下跌，且居民預(yù)期房價(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)，就一直會(huì)存在。

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