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作者：子非魚

01 | 房貸利率跌破地板

前幾天，寫過(guò)鄭州在1月19日將房貸利率繼續(xù)下調(diào)，跌破了4.3%的基準(zhǔn)利率，也跌破了央行與銀保監(jiān)會(huì)允許下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)至4.1%的地板線。

誰(shuí)承想，沒(méi)有最低，只有更低，鄭州房貸利率跌破地板線不久后的近日，珠海房貸利率下調(diào)至3.7%，成為全國(guó)最低。

根據(jù)華夏時(shí)報(bào)披露：

珠海市已有銀行首套房房貸利率最低可按3.7%操作，且無(wú)其他特殊要求。目前，這一利率水平為全國(guó)最低，已于1月30日正式執(zhí)行。

除了珠海外，進(jìn)入2023年已經(jīng)有近20座城市下調(diào)了首套房房貸利率，基本都降到了3.8%。

這股新的房貸利率下調(diào)潮流，是央行與銀保監(jiān)會(huì)1月5日聯(lián)合發(fā)布的《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》所引發(fā)的，文件規(guī)定：

決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這是什么意思？意味著，只要滿足新房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌三個(gè)月的城市，房貸利率就可以自由設(shè)置。

去年12月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，有40個(gè)城市符合資格，按照抽樣調(diào)查分析，全國(guó)超一半城市的首套房房貸利率都可以自主隨意調(diào)整了。

身上的枷鎖被打開(kāi)，經(jīng)歷了樓市跌媽不認(rèn)的2022年，所有的城市都在迫不及待地想托起樓市，降利率這么一個(gè)好機(jī)會(huì)，又豈能放過(guò)。

02 | 珠海樓市太難了

所有的城市都著急，為何珠海直接將房?jī)r(jià)降至全國(guó)最低？了解珠海樓市的人，應(yīng)該能懂得，珠?，F(xiàn)在有多著急。

珠海名聲非常響亮，盡管人口非常少，只有不到250萬(wàn)，但頭頂著經(jīng)濟(jì)特區(qū)的頭銜。

1980年，中央同時(shí)在深圳、珠海、廈門、汕頭四個(gè)城市設(shè)立國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)，這四個(gè)城市也是最早的一批國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)，后來(lái)海南獨(dú)立成省也被設(shè)立為國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)。

然而40多年過(guò)去，四座城市滄海桑田，只有深圳發(fā)展得最成功。深圳從當(dāng)年的小漁村，一躍成為了如今的國(guó)際化大都市。

1979年深圳的常住人口是31.41萬(wàn)人，2021年年末常住人口1768.16萬(wàn)人，翻了56.3倍。1979年深圳的GDP為19638萬(wàn)元，也即1.96億元。1983年突破10億，1989年突破百億，1996年突破千億，2010年突破萬(wàn)億，2016年突破2萬(wàn)億，2021年突破3萬(wàn)億，達(dá)到30664.85億元，四十多年翻了15615倍。

其余三個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)都不足萬(wàn)億，珠海、汕頭更是抵不過(guò)深圳一個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和人口水平。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

深圳能夠成功，廈門、珠海、汕頭之所以被深圳甩開(kāi)，這里有主觀因素，更重要的是客觀因素。

深圳的崛起，離不開(kāi)香港的賦能。由于距離近，改開(kāi)之初，香港大把的投資資金涌入內(nèi)地，深圳便是第一站。除了資金外，還有制度、規(guī)則等，也在不斷涌入深圳。比如土地財(cái)政制度、賣樓花等，都是深圳從香港引進(jìn)，然后才向全國(guó)普及。

當(dāng)年支持四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展，中央方面只給政策，腰包里沒(méi)有錢支持，本著試驗(yàn)的目的，任由它們發(fā)展。

廈門、汕頭和珠海，在客觀條件上，比深圳差太遠(yuǎn)。珠海雖然也有澳門毗鄰，但澳門的體量太小了，根本帶不動(dòng)珠海發(fā)展，而香港，早就是盛名全球的金融中心。

廈門、珠海的經(jīng)濟(jì)雖然偏弱，但房?jī)r(jià)一點(diǎn)也不弱。借助上一輪牛市東風(fēng)，再加上自身天然的氣候、海景的資源，房?jī)r(jià)水漲船高。

廈門房?jī)r(jià)直接超越廣州，在5萬(wàn)左右，僅次于北京、深圳和上海。

珠海雖然不比廈門，但在2021年初頂部時(shí)期，均價(jià)也超過(guò)了3萬(wàn)。其中被炒作得最熱的橫琴，五六萬(wàn)單價(jià)的房子遍地都是。

這種瘋狂，讓一個(gè)GDP不到4000億，人口不足300萬(wàn)的小城，如何撐起來(lái)？靠自身肯定撐不起來(lái)，珠海的客戶大多來(lái)自大江南北，其中深圳、廣州居多。

所以，在2022年全國(guó)樓市整體轉(zhuǎn)向前的2021年，珠海樓市就已經(jīng)到了強(qiáng)弩之末。

珠海新房成交量在2021年4月份見(jiàn)頂之后，一路下滑。房?jī)r(jià)方面，2021年波動(dòng)不算太大，但較高點(diǎn)，也略微下滑了一些。

進(jìn)入2022這個(gè)全國(guó)樓市的水逆之年，珠海樓市更是一片肅殺。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年珠海商品房供應(yīng)下降了5成，成交量下降了6成。房?jī)r(jià)下跌了8%。

成交腰斬，珠海豈能不著急，這是珠海直接將首套房貸利率下調(diào)至全國(guó)最低的根本邏輯。

03 | 珠海樓市后市預(yù)判

降房貸利率管用嗎？當(dāng)然沒(méi)啥用。

去年降了一年的房貸利率，市場(chǎng)依舊托不起來(lái)，足以說(shuō)明一切。

正如某位自媒體人總結(jié)的，去年一年首套利率白降了，首付比例白降了，公積金比例白調(diào)了，民營(yíng)房企融資的三支箭白射了。

2023年1月份的成交數(shù)據(jù)，已經(jīng)說(shuō)明了，即便放開(kāi)調(diào)控，當(dāng)民眾的收入無(wú)法與房?jī)r(jià)匹配時(shí)，什么招數(shù)都不好用，想要激活樓市，唯有實(shí)質(zhì)性降房?jī)r(jià)一條路可行。

以珠海來(lái)說(shuō)，這么一個(gè)小城市，即便地理位置優(yōu)越，即便有海景資源，又如何撐得起動(dòng)輒三四萬(wàn)單價(jià)的房子？

珠海樓市的泡沫太大了。珠海人口少，自身無(wú)法消化自己的房子，就最好炒作概念，常用的兩個(gè)概念，一個(gè)是澳門，一個(gè)是深圳。

以澳門為噱頭的概念，主要是橫琴自貿(mào)區(qū)。橫琴的確是塊不錯(cuò)的地方，2021年中央發(fā)布的《橫琴粵澳深度合作區(qū)建設(shè)總體方案》將橫琴欽點(diǎn)為粵澳深度合作區(qū)。

也即橫琴已經(jīng)成為了特區(qū)中的特區(qū)。這里的房?jī)r(jià)有了澳門的支持，的確有潛力。

但橫琴之外的其他區(qū)域，下調(diào)在所難免。比如經(jīng)常拿深珠通道概念炒作的高新區(qū)，以及十字門區(qū)域。

珠海本地的人口非常少，很多地方比較空蕩。僅有的一點(diǎn)人口主要集中在香洲區(qū)、高新區(qū)、橫琴新區(qū)以及金灣區(qū)靠近橫琴的片區(qū)。

如果你晚上到過(guò)珠海，會(huì)發(fā)現(xiàn)，珠海的很多小區(qū)入住率并不高，尤其是金灣區(qū)和斗門區(qū)。

對(duì)于珠海后續(xù)的房?jī)r(jià)，本號(hào)的觀點(diǎn)是，除了橫琴很難說(shuō)外，其余幾個(gè)區(qū)，只有調(diào)整一條路。