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記者 樊旭

執(zhí)行了兩年的集中供地模式迎來(lái)重大調(diào)整。

近日，網(wǎng)傳自然資源部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》提出，市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公開(kāi)未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。對(duì)于詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。

據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，自然資源部承認(rèn)了該文件的真實(shí)性，并強(qiáng)調(diào)這是為了優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開(kāi)披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。

業(yè)內(nèi)人士指出，網(wǎng)傳通知最值得關(guān)注的一點(diǎn)是“對(duì)于詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告”，這意味著監(jiān)管部門放松了全年供地批次數(shù)量限制，不再硬性規(guī)定“全年供地不超過(guò)3次”，有助于穩(wěn)定地價(jià)，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2021年2月，自然資源部推出“集中供地”政策，即一年不超過(guò)三次“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”，并率先在全國(guó)22個(gè)熱點(diǎn)城市施行。隨后，不少城市自主效仿這一政策。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱對(duì)界面新聞指出，“集中供地”政策在土拍市場(chǎng)熱度較高的時(shí)期確實(shí)起到了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的作用，但去年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下滑，房企現(xiàn)金流壓力加大，土地市場(chǎng)成交“慘淡”，全年成交規(guī)模創(chuàng)近十年低點(diǎn)。

“因此適時(shí)完善和優(yōu)化原有政策，放寬全年供地批次數(shù)量的限制，分批次供地有利于緩解房企的資金壓力，降低同批次地塊入市的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)和市場(chǎng)信心?！彼f(shuō)，

2022年，在新冠疫情反復(fù)、房地產(chǎn)行業(yè)下行、房企風(fēng)險(xiǎn)暴露的背景下，土地出讓市場(chǎng)愁云慘淡。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，全年全國(guó)土地成交面積14.6億平方米，同比下降36%；成交金額4.6萬(wàn)億元，同比下降32%。其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率僅為3.4%，較2021年下降了7個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)政部數(shù)據(jù)也顯示，“賣地收入”——地方國(guó)有土地使用權(quán)收入比上年下降23.2%，是2016年來(lái)首次下滑。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，原先的“集中供地”政策給房企現(xiàn)金流帶來(lái)巨大壓力，在市場(chǎng)下行周期，流拍率進(jìn)一步上升，形成了地價(jià)和房?jī)r(jià)的負(fù)反饋循環(huán)，令地方土地財(cái)政受損。同時(shí)，土地價(jià)格下跌對(duì)已受讓地塊的開(kāi)放商來(lái)說(shuō)是利空，開(kāi)發(fā)商開(kāi)工的積極性下降。

事實(shí)上，2022年以來(lái)，已經(jīng)有一些執(zhí)行“集中供地”的城市增加地塊供應(yīng)批次，從三次增加至四、五、六次不等。22個(gè)城市之一的長(zhǎng)沙甚至提出調(diào)整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新。

除了調(diào)整供地次數(shù)，上述通知還在土地供應(yīng)透明度方面做出改進(jìn)，提出建立擬出讓地塊清單公布制度，要求每次公開(kāi)詳細(xì)土地清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月。分析師表示，這將給房企提供更充足的研判時(shí)間，有利于企業(yè)做出更理性的投資決策，對(duì)提升房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)商環(huán)境起到積極作用。

不過(guò)，張凱提醒道，雖然增加土地供應(yīng)批次和提高信息透明度有利于提升房企參與土拍的積極性，但這樣一來(lái)，城市間的土地出讓金收入差距亦將進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域分化更加明顯。

就2023年土地市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，業(yè)內(nèi)分析師多持保守態(tài)度。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱在個(gè)人公眾號(hào)撰文指出，過(guò)去兩年在嘗試“集中供地”的過(guò)程中，監(jiān)管也不斷對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，但在提振土地市場(chǎng)方面整體效果并不明顯。今年1月，房企投資依然疲軟，銷售百?gòu)?qiáng)房企有土地“入賬”的只有3家。在銷售端仍未改善的情況下，房企還將延續(xù)保守的投資態(tài)度，2023年無(wú)疑還將是土地市場(chǎng)“小年”。

他還表示，土地市場(chǎng)寬松政策已基本“見(jiàn)底”，進(jìn)一步放寬的難度較大。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期有望邊際改善，但土地市場(chǎng)熱度難有根本性恢復(fù)，土拍活動(dòng)仍有賴地方國(guó)資企業(yè)托底，土地成交規(guī)?；蜉^上年小幅下降。