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作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

NO. 1｜壹

近段時(shí)間，“提前還房貸”又掀起了高潮。有幾個(gè)驅(qū)動(dòng)因素：

一是，春節(jié)前后，大家發(fā)了年終獎(jiǎng)、公司分紅，手上有錢了；

二是，春節(jié)前，理財(cái)產(chǎn)品大面積破凈、收益率回撤，甚至負(fù)收益，讓老百姓(行情603883,診股)對(duì)于房貸利率（一般在4%-6%）和保本理財(cái)收益率（目前在3%以下居多）的對(duì)比，有了清楚的認(rèn)識(shí)。

什么認(rèn)識(shí)？原來房貸不便宜！

三是，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，不太樂觀。很簡(jiǎn)單，承擔(dān)了很高利率（至少高于理財(cái)利率）來借銀行的錢，買了一項(xiàng)價(jià)格下跌的資產(chǎn)，而且這個(gè)資產(chǎn)未來可能還會(huì)降價(jià)。由此，持有房貸不劃算。

NO. 2｜貳

有朋友告訴我，最近他發(fā)年終獎(jiǎng)了，計(jì)劃提前還房貸，但沒成想，手機(jī)銀行APP直接關(guān)閉了申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的功能。據(jù)悉，有的銀行可以在手機(jī)上申請(qǐng)，但放出的號(hào)很少，每天點(diǎn)進(jìn)去都顯示預(yù)約已滿。到柜臺(tái)辦理，要么窗口很少、要么排好幾個(gè)小時(shí)。即便預(yù)約到的，也要等待2-3個(gè)月。

另外，提前還貸普遍要繳違約金。

2022年到現(xiàn)在，盡管房貸利率下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右，但對(duì)老百姓而言，利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸，利率大部分要在5%左右。特別是，2016-2021年，商品房市場(chǎng)在高位運(yùn)行，那時(shí)的房貸利率普遍在5%以上。問題是，現(xiàn)在存款和保本理財(cái)?shù)睦?，普遍低?%。

比如，5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零取）-3%（整存整?。?。此前收益比存款高的貨幣基金，其利率在2022年比存款利率還要低。在老百姓眼里，過去銀行理財(cái)一直是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，但現(xiàn)在也大面積破凈，出現(xiàn)負(fù)收益。相對(duì)收益更高的資管產(chǎn)品，虧損本金的現(xiàn)象也在2022年不斷出現(xiàn)。沒有比較就沒有傷害，如此一看，房貸利率就很高了。

記得在2014-2017年，那時(shí)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新風(fēng)起云涌、地產(chǎn)一年上一個(gè)臺(tái)階，社會(huì)融資需求很旺盛，金融環(huán)境也很寬松，金融機(jī)構(gòu)大量發(fā)行各類融資產(chǎn)品，老百姓隨隨便便就能找到6%-10%的投資品種，而且多是剛性兌付的。所以，即便那時(shí)房貸利率在5%以上，也是相對(duì)便宜的。

因此，那會(huì)兒大家買房時(shí)，都想多申請(qǐng)房貸、少給首付，結(jié)余的存款搬家到了理財(cái)和資管，賺更高的利息。深圳的居民，即便手上有錢，也是盡量多貸款；剩下的錢，再去首付買房。2022年，深圳居民房貸負(fù)增長(zhǎng)。

現(xiàn)在，情況不一樣了！

房貸利率變高了，理財(cái)收益走低了，自然就會(huì)發(fā)生從“盡量多申請(qǐng)房貸”到“爭(zhēng)著提前還貸”的逆轉(zhuǎn)。近期，理財(cái)收益大面積破凈后，引發(fā)大規(guī)模的贖回?；氐酱婵钯~戶上的錢怎么處置？老百姓是聰明的，簡(jiǎn)單的加減法算得很清晰了，提前還貸是最好的選擇，等于變相理財(cái)。

NO. 3｜叁

還有一個(gè)重要的觸發(fā)因素，就是近期房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整。

根據(jù)央行政策，70個(gè)大中城市中，有38個(gè)城市的首套房貸利率在2023年不設(shè)下限了。這70個(gè)城市均為人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)基本面靠前的城市。全國(guó)還有200多個(gè)地級(jí)市，這些城市大部分的房?jī)r(jià)在下跌。由此，未來全國(guó)絕大多數(shù)城市的首套房利率取消下限。對(duì)存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時(shí)，要么還貸款，要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。

對(duì)銀行來說，近年來對(duì)實(shí)體貸款利率明顯走低，2022年下降了34個(gè)基點(diǎn)。國(guó)家還要求利率更低的中小微貸款占比不低于30%。由此，房貸就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了。同時(shí)，2022年居民存款同比多增近8萬億，包括理財(cái)贖回的資金、預(yù)防性儲(chǔ)蓄、買房延后的資金，大部分成為定期存款。

銀行資金成本增加，而增量房貸申請(qǐng)?jiān)谙陆担?/strong>2022年新增房貸占比降至5%，這是歷史新低。說明什么，大家不愿意加杠桿買房了，不劃算。同時(shí)，存量房貸被提前還貸。這對(duì)把銀行架在火上嗎？

所以，為啥銀行對(duì)提前還房貸“設(shè)卡”？

NO. 4｜肆

2021年上半年，老百姓“排隊(duì)等待放貸款”，現(xiàn)在卻是“排隊(duì)等待還貸款”。一年的時(shí)間，發(fā)生如此大的反差，大背景就是對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。過去，百姓普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于房貸利率調(diào)高的成本，大家對(duì)房貸利率不敏感?，F(xiàn)在，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期逆轉(zhuǎn)了，房子的成本也全面顯現(xiàn)，包括房貸、物業(yè)、折舊等等，這也是近期樓市低迷的根源之一。

據(jù)測(cè)算，熱點(diǎn)城市房子的綜合持有成本，在5%-9%，房?jī)r(jià)不漲這么多，持有房子是不劃算的。

只要房貸利率高于理財(cái)利率，只要房?jī)r(jià)還在下跌，且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)，就一直會(huì)存在。

所以，就不難理解，為何央行對(duì)房?jī)r(jià)下跌城市的房貸利率不再設(shè)下限，一方面是為了收縮房貸利率和理財(cái)利率之間的倒掛，更重要的是以降低房貸利率緩沖房?jī)r(jià)下跌。近期樓市政策更多轉(zhuǎn)向需求端紓困，目的也是激勵(lì)大家購(gòu)房，緩解房?jī)r(jià)下跌預(yù)期。短期內(nèi)要穩(wěn)樓市，就得這么做。

總之，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，大家都很嗨。一旦房?jī)r(jià)下跌，且形成持續(xù)下跌預(yù)期，所有的問題都出來了。提前“還房貸”，這是居民在主動(dòng)“降杠桿”；開發(fā)商不拿地，也是主動(dòng)“降杠桿”。

表面看，這不是好事嘛！國(guó)家一直希望資金不要大規(guī)模進(jìn)樓市。但是，事情是相互關(guān)聯(lián)的。汝之砒霜，彼之蜜糖。地產(chǎn)原來是金融的“加速器”，現(xiàn)在逆轉(zhuǎn)到成為金融“減速器”。降杠桿，通過行業(yè)關(guān)聯(lián)性，形成了全社會(huì)的信用緊縮、流動(dòng)性陷阱，預(yù)期悲觀，經(jīng)濟(jì)就很難振作。

本文來源：李宇嘉地產(chǎn)筆記

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