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去年的土拍相較往年是一條截然不同的路，因?yàn)槭艿揭咔楹褪袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)下滑的原因，導(dǎo)致大部分地塊都是底價(jià)成交，一些我們經(jīng)常在土拍上看到的熟面孔，很多都不見(jiàn)了蹤影。

2023年的土拍會(huì)不會(huì)像去年的那樣低靡，2023年的第一槍至關(guān)重要！

近日，溫州市區(qū)掛牌了第一宗住宅用地，該地塊位于龍灣的瑤溪南板塊，有意思的是，該地塊在今年就已經(jīng)掛牌過(guò)一次，只是在出讓年限上是以70年的安置房，而如今再次亮相卻已經(jīng)改成了商品房。

能夠作為溫州市區(qū)住宅用地的第一槍?zhuān)氡乇咀诘貕K肯定有兩把刷子，具體又有哪些亮點(diǎn)呢？

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地理位置

地塊位于龍灣區(qū)瑤溪街道雄心村，南面是寧西路，北面是孚敬路，西面是河流，距離甌海大道主干道較近，雖然地塊的地理位置不錯(cuò)，而且還有一定的河景資源加持，但東北面有一處教堂，可能對(duì)未來(lái)住宅的去化有一定影響。

圖源：浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)

基本信息

地塊出讓面積約38205平方米（約57畝），計(jì)入容積率指標(biāo)的地上總建筑面積≤40115平方米。地塊起始價(jià)為5.45億，起始樓面價(jià)約13586元/㎡。規(guī)劃容積率：＞1.0且≤1.05。綠地率：≥28%。

其他要求

該地塊建筑外立面飾面材料（不含門(mén)窗）采用干掛石材造價(jià)不低于850元/平方米，采用涂料造價(jià)不低于105元/平方米。門(mén)窗綜合造價(jià)不低于1200元/平方米，公共部位室內(nèi)裝修工程造價(jià)不低于1500元/平方米，室外景觀工程（不含架空層）平均造價(jià)不低于750元/平方米。

該地塊周邊12-A-04地塊綠化帶（面積10043平方米）、沿瑤溪河與水心河河岸駁坎（長(zhǎng)約462米）以及水心河河道開(kāi)挖工程（南半幅）由地塊競(jìng)得人有償代建。

地塊內(nèi)須配置50個(gè)社會(huì)停車(chē)泊位，建成后無(wú)償移交區(qū)綜合行政執(zhí)法局。地塊內(nèi)按規(guī)劃條件要求配建的公配市政設(shè)施建成后無(wú)償移交區(qū)政府指定單位。

本項(xiàng)目須納入龍灣區(qū)政府商定商品房房源籌集范圍，具體按《龍灣區(qū)（高新區(qū)）房屋征收補(bǔ)償房票安置實(shí)施細(xì)則》。

浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)

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地塊周邊的優(yōu)質(zhì)配套并不多，還有許多地方有較大的想象空間，板塊內(nèi)近日最大的利好就是近日發(fā)布的《溫州市永強(qiáng)北片區(qū)瑤溪西單元及瑤溪南單元 B-3 等地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》。

規(guī)劃范圍東至瑤溪河、南至環(huán)山北路及大羅山、西至經(jīng)三路及經(jīng)二路、北至甌海大道，規(guī)劃總用地面積約134.5公頃。

居住用地面積為43.29公頃；公共管理和公共服務(wù)設(shè)施用地面積為23.88公頃；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面積為5.16公頃；道路及交通設(shè)施用地面積為33.94公頃；綠地與廣場(chǎng)用地面積為18.59公頃。

圖源：溫州市自然資源規(guī)劃局

片區(qū)形成“山水環(huán)抱+綠水滲透”的空間景觀結(jié)構(gòu)?！吧剿h(huán)抱”指結(jié)合周邊大羅山、瑤溪河、國(guó)安寺石塔等等山水文化資源，構(gòu)建一條串山越水聯(lián)文的生態(tài)文化綠環(huán)。

整個(gè)板塊的巔峰應(yīng)該要屬2019-2020年這兩年，板塊內(nèi)的項(xiàng)目層出不窮，其中最亮點(diǎn)的就是樓面價(jià)約8510元/㎡的大家天陽(yáng)榕華福邸、樓面價(jià)約8449元/㎡的融信中梁榮望、彼時(shí)兩個(gè)項(xiàng)目的去化成績(jī)一度成為了溫州市區(qū)的年度紅盤(pán)之一。

板塊內(nèi)的其他項(xiàng)目還有樓面價(jià)約8618元/㎡的祥生睿城、樓面價(jià)約9550元/㎡的祥生中央尚品、樓面價(jià)約7808元/㎡的金科銀城文華府、樓面價(jià)約9735元/㎡的卓越維港。

本宗地塊最大的競(jìng)品就是樓面價(jià)約11089+21000㎡政策性用房的時(shí)代翡翠半島，如今因?yàn)橘Y方定價(jià)的問(wèn)題，所以遲遲未入市。還有就是稍遠(yuǎn)的浙江建投、溫州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)投資建設(shè)開(kāi)發(fā)公司拿下的瑤溪南12-F-35地塊，樓面價(jià)約9001元/㎡；以及凱迪拿下的龍灣南洋社區(qū)實(shí)施單元，成交樓面價(jià)約7897元/㎡。

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總結(jié)來(lái)看，本宗地塊最大的亮點(diǎn)就是1.05的低容積率，地塊出讓后有望做低密別墅產(chǎn)品。不僅是市面上的稀缺產(chǎn)品，還與板塊內(nèi)的產(chǎn)品形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

而且從去年的土拍市場(chǎng)來(lái)看，普通住宅地塊都是底價(jià)出讓?zhuān)炊∪钡膭e墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)一直都比較激烈，正如七都板塊的未來(lái)科技島04-A-05地塊，同樣也是1.05的低容積率，就經(jīng)過(guò)了49輪的爭(zhēng)搶?zhuān)罱K被溫州市華蕓置業(yè)有限公司以總價(jià)7.4億元拿下。

圖源：浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)

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