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大家好，我是準(zhǔn)備支個(gè)攤賣魚食的水妹。

今年水妹準(zhǔn)備干票大的。

因?yàn)閯傞_年，畫風(fēng)就跟往年不太一樣。

央媒居然替普通人說(shuō)話，扯著嗓子讓公家“讓利”。

2月1日經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)的一篇《提前還房貸真的利大于弊嗎》引發(fā)熱議。

在水妹看來(lái)，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)分析了半天提前還房貸的利弊問(wèn)題，并不是重點(diǎn)。

重點(diǎn)是下面這兩句話，

第一句，2023年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場(chǎng)上升概率較大，貸款利率還有下行可能；

第二句，存量房貸和新增房貸之間利差過(guò)大，建議相關(guān)部門引導(dǎo)銀行適量降低存量房貸利率。

潛臺(tái)詞：

今年房貸利率大概率還要下降，先不要急著提前還房貸，同時(shí)喊話銀行降存量房貸利率。

降存量房貸利率什么概念？

實(shí)打?qū)崗你y行身上割肉“讓利”給購(gòu)房者啊。

水妹覺(jué)得，這事沒(méi)什么不妥。

樓市狂飆了十幾年，獲利最多的是誰(shuí)？

ZF和銀行。

即使是買房賺了錢的人，也只是這場(chǎng)財(cái)富盛宴中喝湯的人。

可賺了錢，ZF和銀行就二話不說(shuō)，把攤子砸了，

現(xiàn)在，又想不掏一分錢就讓老百姓把攤子撐起來(lái)。

誰(shuí)理你啊。

2022年的軟蛋樓市，任憑你怎么刺激都硬不起來(lái)了。

徹底萎了！

至于這幾天到處唱多的樓市復(fù)蘇論，

愛誰(shuí)信誰(shuí)信、反正我不信。

來(lái)來(lái)來(lái)，有疑問(wèn)的，往下看。

看土地成交，

2023年1月，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積為3651萬(wàn)平方米，

跟2022年春節(jié)月比較下跌15%，

同比2022年1月下跌超過(guò)五成。

環(huán)比2022年12月跌幅接近九成。

還有一個(gè)指標(biāo)，300城土地成交總價(jià)730億元，2016年以來(lái)首度跌破千億元關(guān)口。

再看銷售數(shù)據(jù)，

1月（截至 27日）重點(diǎn)32城商品房累計(jì)銷售面積同比下跌44%，環(huán)比下跌34%。

其中，一線城市同比-30%，環(huán)比-12%，只有上海實(shí)現(xiàn)了環(huán)比2%的正增長(zhǎng)。

二線城市同比-48%，環(huán)比-38%。

返鄉(xiāng)置業(yè)的主角三四線城市同比-55%，環(huán)比-54%。

水妹找到了詳細(xì)的城市數(shù)據(jù)，事實(shí)勝于雄辯。

還有一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)—房企業(yè)績(jī)

2023 年 1 月，前 100 強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額 3574 億元，比 2022 年同期下跌了31.9%，單月環(huán)比下跌47.8%。

而且房企業(yè)績(jī)有個(gè)特點(diǎn)，國(guó)央企基本都是正增長(zhǎng)，而民企除了濱江龍湖，全是負(fù)增長(zhǎng)。

土地成交、商品房成交、房企業(yè)績(jī)。

哪個(gè)都沒(méi)復(fù)蘇。

就1月這樓市行情，

領(lǐng)導(dǎo)們看了得氣的吹胡子瞪眼，

首套利率白給你們降了，

首付比例白給你們降了，

公積金比例白給你們調(diào)了，

民營(yíng)房企融資的三支箭白射了。

這么多好政策給你了，你咋還不支棱起來(lái)呢？

為啥呢，政策沒(méi)用到根上。

這就好比給了一個(gè)爺們一堆漂亮妹子，他依然無(wú)動(dòng)于衷，

他缺的是漂亮妹子嗎？

不，他缺那顆藥。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)都說(shuō)了，得“讓利”給購(gòu)房者。

就今年這經(jīng)濟(jì)壓力，樓市回暖是ZZ任務(wù)，公家不出點(diǎn)血割點(diǎn)肉是不行了。

可出多少血割幾斤肉，是個(gè)技術(shù)活。

處理不好，就會(huì)跟下面這個(gè)城市一樣。

惹惱了房企，惹怒了購(gòu)房者，還惹了自己一身騷。

年初，青島市城陽(yáng)區(qū)一國(guó)資公司被購(gòu)房者投訴了。

購(gòu)房者稱，自己在兩年前買了當(dāng)?shù)匾豁?xiàng)目的人才共有產(chǎn)權(quán)住房，首付款大約150萬(wàn)，當(dāng)?shù)匾粐?guó)資公司負(fù)責(zé)出資76萬(wàn)。

等要交付時(shí)，開發(fā)商稱國(guó)資公司沒(méi)打款，因此不能交房，如果要退房購(gòu)房者需要繳納20%的違約金。

而國(guó)資方面的回復(fù)是：

沒(méi)錢！

光這一個(gè)項(xiàng)目，就有48套共有產(chǎn)權(quán)房因國(guó)資公司沒(méi)有付款而導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法如期收房。

房款缺口共計(jì)2571萬(wàn)元。

事情發(fā)酵之后，2月2日晚間，項(xiàng)目背后的國(guó)資公司青島城陽(yáng)市政開發(fā)建設(shè)集團(tuán)發(fā)文稱已經(jīng)撥款解決了。

這還只是區(qū)區(qū)48套，

光2020年，城陽(yáng)區(qū)就售出人才共有產(chǎn)權(quán)房11000多套。

到了2021年，城陽(yáng)區(qū)在售的人才共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目高達(dá)52個(gè)。

按照城陽(yáng)區(qū)人才共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，購(gòu)房者與區(qū)屬國(guó)資公司的產(chǎn)權(quán)比例為7：3。

也就是說(shuō)，城陽(yáng)區(qū)國(guó)資公司需要繳納11000多套房30%的購(gòu)房款。

參考上面48套房國(guó)資公司需要付款的平均值，粗略估算一下，光2020年一年，城陽(yáng)區(qū)國(guó)資公司就得交58億元的房款。

大家知道城陽(yáng)區(qū)市政開發(fā)建設(shè)集團(tuán)一年的利潤(rùn)是多少嗎？

5880.38萬(wàn)元。

58億元，相當(dāng)于城陽(yáng)市政98年的利潤(rùn)。

想當(dāng)年為了拉樓市沖業(yè)績(jī)，

城陽(yáng)區(qū)想出了這么個(gè)既能拉動(dòng)樓市又能吸引人才的辦法。

—搞人才共有產(chǎn)權(quán)房。

國(guó)資公司出30%的首付，人才出剩余70%房款的首付款。

比如一套100萬(wàn)元的房子，

人才首先付款21%，國(guó)資公司付款30%，剩下的49萬(wàn)元貸款。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付比例變低了，每月的房貸變少了，壓力減小不少。

況且，共有產(chǎn)權(quán)到期后（5-8年），除了少數(shù)高級(jí)人才直接獲贈(zèng)產(chǎn)權(quán)之外，普通人才也可以按照“孰低”原則回購(gòu)國(guó)資手里的30%產(chǎn)權(quán)。

變成跟正常商品房一樣的100%產(chǎn)權(quán)。

這么一來(lái)，就相當(dāng)于跟公家“無(wú)息借款”買房。

為了盡可能增加銷售，城陽(yáng)區(qū)對(duì)人才的認(rèn)定幾乎沒(méi)有門檻，中專文憑就算人才。

說(shuō)白了，就是打著“人才的旗號(hào)”無(wú)息借款給想要買房的人。

結(jié)果，2020年推出人才共有產(chǎn)權(quán)房政策以后，城陽(yáng)區(qū)樓市量?jī)r(jià)齊漲。

成交量翻倍，成交價(jià)上漲20%。

樓市被拉起來(lái)了。

而城陽(yáng)區(qū)國(guó)資公司的日子就不好過(guò)了。

雖然政策留了個(gè)活口，五年后可以回購(gòu)國(guó)資公司手里的產(chǎn)權(quán)。

但是幾十億的首付款現(xiàn)在就得拿得出來(lái)。

否則，上萬(wàn)名購(gòu)房者掏了錢卻無(wú)法收房，就不是投訴這么簡(jiǎn)單了。

這種情況就很尷尬，

國(guó)資公司讓利了，

買房人也受益了，

市場(chǎng)也回暖了，

為了保房?jī)r(jià)保樓市，ZF把自己變成了本地最大的地主，

地主的位置能不能坐穩(wěn)不知道，債務(wù)之狼已經(jīng)來(lái)了。

連央媒都看的很明白了，

今年，不讓利不割肉，樓市很難回暖。

而地方的想法是：

除了降房?jī)r(jià)之外的其他政策，都可以出。

城陽(yáng)區(qū)就是抱著這樣的信仰把自己玩進(jìn)去的。

要水妹說(shuō)，大部分的城市和區(qū)域，你就大膽地降價(jià)吧，硬撐著沒(méi)意義。

玩套路鐵定把自己玩進(jìn)去。

熱點(diǎn)一二線城市，不降房?jī)r(jià)，也得降購(gòu)房成本，或者變相補(bǔ)貼給購(gòu)房者。

比如長(zhǎng)沙，最近提高公積金可貸額度到了余額的16倍。

如果夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和達(dá)到5萬(wàn)元，非三孩家庭最高可以申請(qǐng)70萬(wàn)元公積金貸款。

再比如南京，公積金可以提取支付首付，一年內(nèi)賣舊買新退還個(gè)人所得稅，免契稅等等。

根據(jù)易居的測(cè)算，近三年房貸成本累計(jì)減少了16%。

首套房貸利率已經(jīng)到3.7%了，二套還在4.9%，存量房貸還在6點(diǎn)幾呢。

存量利率、二套利率不降，坎是過(guò)不去了。

至于買房補(bǔ)貼，會(huì)是下一步各個(gè)城市的殺手锏。

大家等著，一季度之后你所在城市的樓市依然沒(méi)有起色，甚至持續(xù)下探。

大招一定會(huì)上。

以前都是使勁補(bǔ)貼給人才，今年開始補(bǔ)貼范圍擴(kuò)大，只要你買就給你補(bǔ)貼。

想買房的朋友，今年買房的難度比過(guò)去的15年都難。

每個(gè)城市漲跌邏輯、周期各成一派。

就像我春節(jié)直播時(shí)說(shuō)的：

2022年，一線城市有房?jī)r(jià)漲的，也有銷量跌回15年前的。

二線城市上漲的長(zhǎng)沙、成都、合肥，原因也各有不同。

2023年，各城市樓市的漲跌差異越來(lái)越大。

安全感，來(lái)自確定性，

但是機(jī)會(huì)，藏在不確定性里。

強(qiáng)哥怎么說(shuō)來(lái)著：

風(fēng)浪越大，魚越貴。

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