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多地首套房貸利率再刷新低！自年初人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以來(lái)，多城下調(diào)首套房貸利率。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后，包括鄭州、天津、廈門(mén)、福州、珠海、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率，具有重要的指向標(biāo)意義，新一輪的下調(diào)房貸利率潮流正在上演。

此輪首套房貸利率下調(diào)對(duì)住房需求將產(chǎn)生哪些影響？首套房貸利率是否還有下行空間？此時(shí)提前還貸是否真的劃算？中國(guó)城市報(bào)記者就這些問(wèn)題采訪了有關(guān)專(zhuān)家和學(xué)者。

房貸利率進(jìn)入“3”階段

中指研究院1月31日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年新調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，包括鄭州、天津、福州、沈陽(yáng)、廈門(mén)等二線城市，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門(mén)階段性取消首套房貸利率下限。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析，從城市分布來(lái)看，春節(jié)前下調(diào)房貸利率的多以三四線城市為主；春節(jié)后，近幾日下調(diào)房貸利率的城市以二線城市為主力，其中不乏省會(huì)城市和重點(diǎn)二線城市。

鄭州作為河南省會(huì)，是春節(jié)假期后首個(gè)降房貸利率的城市。1月29日，當(dāng)?shù)孛襟w從鄭州部分銀行獲悉，首套房按揭貸款年利率自即日起下調(diào)，中原銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等銀行已最新調(diào)整為3.8%，適用地區(qū)為鄭州市。

“量?jī)r(jià)齊降、市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀是促使鄭州本輪下調(diào)房貸利率的重要原因?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析，2022年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，全年商品住宅成交面積同比降幅超40%。從房?jī)r(jià)水平來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)，2022年除7月外其余月份新房?jī)r(jià)格均維持下滑態(tài)勢(shì)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，此輪下調(diào)首套房利率的普遍是新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的，并且房?jī)r(jià)降幅普遍較大的城市，如唐山、珠海等，此類(lèi)城市需要通過(guò)降低房貸利率更大程度提升市場(chǎng)預(yù)期。

在政策層面，地方調(diào)整下調(diào)首套房貸利率也有跡可循。今年初，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

如何影響購(gòu)房需求

此輪首套房貸利率下調(diào)將如何影響購(gòu)房需求？李宇嘉告訴中國(guó)城市報(bào)記者，下調(diào)房貸利率將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，促進(jìn)正處于觀望階段的購(gòu)房者入市,提振購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期。

與此同時(shí)，李宇嘉提醒，單純房貸利率下調(diào)對(duì)于剛需購(gòu)房群體的影響有限。剛需購(gòu)房群體入市當(dāng)前面臨的主要問(wèn)題是房?jī)r(jià)總體在持續(xù)下跌，他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期仍持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。此外，對(duì)于一部分低收入剛需群體而言，下調(diào)房貸利率幅度仍不足以影響其作出購(gòu)房決策。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，下調(diào)首套房貸利率，一方面，可以降低購(gòu)房者成本，減輕還貸壓力，對(duì)提振購(gòu)房積極性有積極意義；另一方面，在傳統(tǒng)樓市小陽(yáng)春即將到來(lái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)密集下調(diào)房貸利率，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)意義重大。當(dāng)前來(lái)看，市場(chǎng)成交端尚未明顯回暖，此時(shí)降低房貸利率利好銷(xiāo)售端。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心預(yù)測(cè)，在這波利好加持下，部分重點(diǎn)二線城市樓市可能會(huì)迎來(lái)小陽(yáng)春，甚至有望達(dá)到2021年同期水平。同時(shí)，各城市的政策效應(yīng)將會(huì)分化，基本面較弱、庫(kù)存高企、去化緩慢的三四線城市僅僅通過(guò)本輪下調(diào)房貸利率就期望獲得翻盤(pán)仍然難度較大。

未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何

目前來(lái)看，下調(diào)房貸利率的城市均在符合下調(diào)條件的城市名單內(nèi)。也就是說(shuō)，這些城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，當(dāng)前符合下調(diào)要求的城市共有35個(gè)，其中已經(jīng)有20城下調(diào)或者取消首套房貸利率下限，預(yù)計(jì)未調(diào)整的城市后續(xù)也有望跟進(jìn)下調(diào)房貸利率，不乏哈爾濱、溫州、南寧等二線城市，一季度將會(huì)有更多城市首套房貸利率跌至4%以下水平。

開(kāi)源證券分析師齊東認(rèn)為，從2023年春節(jié)假期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，住宅成交數(shù)據(jù)暫未走出低谷，但多地首套房貸利率開(kāi)啟動(dòng)態(tài)調(diào)整，鄭州首套房貸利率降至3.8%，惠州和韶關(guān)階段性取消首套住房商貸利率下限，后續(xù)更多城市房貸利率存在下調(diào)空間，成交數(shù)據(jù)有望持續(xù)修復(fù)企穩(wěn)。

齊東分析，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出2023年工作重點(diǎn)是穩(wěn)定預(yù)期、防范風(fēng)險(xiǎn)及促進(jìn)轉(zhuǎn)型，政策面維持建立市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)剛需和改善性購(gòu)房需求的政策都將持續(xù)寬松，當(dāng)前對(duì)于地產(chǎn)政策底已經(jīng)相對(duì)明確，銷(xiāo)售基本面仍在觸底。在疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整的背景下，市場(chǎng)信心有望持續(xù)提升。

提前還貸是否劃算

近段時(shí)間以來(lái)，在不少地方推出首套房貸款利率優(yōu)惠政策的同時(shí)，提前還貸也成了熱門(mén)話題。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，不少群體有提前還貸傾向也在情理之中，比如前些年，買(mǎi)房人在首套房貸利率高位時(shí)入場(chǎng)，彼時(shí)首套房貸利率普遍在6%左右；如今，大部分城市的首套房利率已經(jīng)降到了4.1%，還有的城市房貸利率甚至降至3.7%。對(duì)比來(lái)看，該類(lèi)群體所還貸款利息總額明顯較高，因此提前還貸也是出于止損。

提前還貸究竟可以省多少錢(qián)？以北京地區(qū)為例，假設(shè)固定利率5.2%，純商業(yè)貸款150萬(wàn)元，貸款期限30年，等額本息方式還款。提前還貸前每月月供約8236.7元，利息總額146.5萬(wàn)元，利息總額已經(jīng)接近貸款總額。如果選擇提前部分還款30萬(wàn)元，則每月月供約6509元，利息總額約97.2萬(wàn)元。每月還貸減少近2000元，節(jié)省利息總額約25.7萬(wàn)元。

關(guān)榮雪提到，從2022年開(kāi)始，市場(chǎng)出現(xiàn)了大量購(gòu)房者提前還貸的現(xiàn)象，其原因可能是對(duì)未來(lái)收入預(yù)期不明朗，提前還貸可在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)，減輕負(fù)擔(dān)；同時(shí)，投資和理財(cái)?shù)目傮w回報(bào)降低，提前償還更合算；此外，在還的房貸利率比現(xiàn)在銀行給的房貸利率要高出不少，購(gòu)房者提前還清房貸后，可以選擇購(gòu)買(mǎi)新房且能夠享受到新的低房貸利率。

關(guān)榮雪提醒，由于借款人提前償還住房貸款行為增多，可能會(huì)觸發(fā)銀行采取收取違約金、補(bǔ)償金等形式增加提前還款成本，或采取提前預(yù)約、長(zhǎng)時(shí)間輪候等手段，試圖降低提前還款意愿。

記者從北京地區(qū)多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個(gè)月申請(qǐng)。有銀行則表示，目前預(yù)約提前還房貸的還款時(shí)間已經(jīng)排到5月份。

關(guān)榮雪建議，購(gòu)房者是否提前還貸需要考慮以下因素：一是部分銀行可能已采取收取違約金、補(bǔ)償金等形式增加提前還款成本，購(gòu)房者要提前考慮好這一成本的支出是否能夠接受；二是如果借錢(qián)或者貸款還房貸，要考慮借款利息、提前還款等有沒(méi)有保障；三是考慮提前還貸后，是否還有資金應(yīng)對(duì)日常支出及重大問(wèn)題。

■中國(guó)城市報(bào)記者：邢燦