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1、格式條款必須同時(shí)符合重復(fù)使用、預(yù)先擬定、在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商三個(gè)特點(diǎn)。目前在日常生活中普通存在的格式合同(條款)，諸如保險(xiǎn)單、飛機(jī)票、火車(chē)票、供水、電合同等，這些合同(條款)在訂立時(shí)并不與消費(fèi)者進(jìn)行協(xié)商，而是基于廣泛受眾預(yù)先制定，反復(fù)使用的文本，具有很典型的格式合同(條款)法定屬性和特征。
2、在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，為了節(jié)約雙方的時(shí)間成本，也為了讓購(gòu)房者更全面地了解所購(gòu)房屋，更充分地了解買(mǎi)受人的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)提供合同及補(bǔ)充協(xié)議的框架文本給購(gòu)房者參考，很多購(gòu)房者是在看到開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議框架文本后，才了解自己所擁有的權(quán)利，才能更充分地表達(dá)自身意愿，買(mǎi)賣(mài)雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上，協(xié)商一致后再予簽字確認(rèn)。
3、如果將補(bǔ)充協(xié)議認(rèn)定為格式化合同，購(gòu)房者的每一項(xiàng)主張、每一條款變更都需要向工商部門(mén)報(bào)備審批后才能獲得修改，此舉將增加行政機(jī)關(guān)的工作量和操作成本，降低了社會(huì)效率，變相剝奪和限制了購(gòu)房者自由協(xié)商更改的權(quán)利，增加了商業(yè)交易的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，《房屋(預(yù)售)買(mǎi)賣(mài)合同》的補(bǔ)充協(xié)議不符合格式合同的法定特性，不應(yīng)被認(rèn)定為格式合同。