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根據(jù)《土地管理法》第四十三條限定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興建鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司和村民建設住宅經(jīng)依法準許使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法準許使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原隸屬農(nóng)民集體所有的土地?！比魏涡问秸加修r(nóng)民集體土地進行非鄉(xiāng)下建設均為違法做法，因而租賃農(nóng)民集體土地的做法也因違背法律強制性的限定而無效?！多l(xiāng)村土地承包法》第十七條也明確限定“承包方要維持土地的鄉(xiāng)下用途，不得用于非鄉(xiāng)下建設”，也就是說任何改變土地用途的做法都是違法做法，得不到法律的保護。
　　而所謂的“以租代征”實質(zhì)就是規(guī)避土地用途管制規(guī)則，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制規(guī)則，規(guī)避農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設用地的土地收益分配規(guī)則，直接進入市場的一種做法。違背土地利用規(guī)劃和土地利用計劃管制，規(guī)避農(nóng)地轉(zhuǎn)用和征地依法審批、規(guī)避依法交納新增建設用地有償使用費、規(guī)避依法交納征地賠償費和安置補貼費，以出租(承租)、承包等方式，用農(nóng)民集體土地搞事項建設的做法。