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　　一、物業(yè)費(fèi)說漲就漲?這14項(xiàng)事項(xiàng)由業(yè)主共同決定

　　物業(yè)服務(wù)人可以自行調(diào)整物業(yè)費(fèi)嗎?物業(yè)服務(wù)人不稱職，業(yè)主能否對(duì)其進(jìn)行解聘?對(duì)此，《條例》明確了14項(xiàng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：

　　1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　2、制定和修改管理規(guī)約;

　　3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;

　　5、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　6、籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　7、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　8、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng);

　　9、在物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共空間安裝個(gè)人身份和生物特征識(shí)別設(shè)備;

　　10、物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分與調(diào)整;

　　11、實(shí)施自行管理;

　　12、物業(yè)費(fèi)調(diào)整;

　　13、設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)以及確定其職責(zé);

　　14、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　《條例》提出，業(yè)主共同決定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。其中，第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意;其余事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　二、業(yè)主大會(huì)開不了?街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)設(shè)立

　　《條例》明確，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆。符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　1、交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上;

　　2、首套房屋交付已滿二年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十以上;

　　3、前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十日或者前期物業(yè)服務(wù)合同依法解除的。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未按時(shí)書面報(bào)告設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)，并提供業(yè)主身份證明材料。建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組籌備工作和召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議給予配合，不得阻擾。

　　《條例》還明確，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。老舊小區(qū)以及建設(shè)單位已經(jīng)不存在的物業(yè)服務(wù)區(qū)域籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，縣(市、區(qū))人民政府可以給予補(bǔ)助。

　　而對(duì)于不能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，專有部分面積占比百分之十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之十以上的業(yè)主可向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出書面申請(qǐng)，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組建該物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)管理委員會(huì)。

　　三、共有部分收益該歸誰?設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶進(jìn)行管理

　　《條例》提出，利用共有部分開展經(jīng)營活動(dòng)，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)人或者其他經(jīng)營主體經(jīng)營。利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。共有部分收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶，共有部分收益應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)入該賬戶。共有資金賬戶由業(yè)主委員會(huì)管理。

　　《條例》明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益收支情況和建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況，且每半年至少公示一次。

　　四、強(qiáng)制業(yè)主刷臉進(jìn)小區(qū)?物業(yè)服務(wù)人的這些行為被禁止

　　《條例》明確，物業(yè)服務(wù)人不得違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擅自設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);不得擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動(dòng);不得挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益;不得抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、電梯檢測維修費(fèi)用以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用;不得泄露業(yè)主信息;不得強(qiáng)制業(yè)主通過指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備;不得采取停止供水、供電、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi);不得與業(yè)主委員會(huì)成員串通，損害業(yè)主利益等。

　　五、物業(yè)盤踞不退場?責(zé)令物業(yè)服務(wù)人限期移交、退出

　　《條例》明確，物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、階段工作未完成、對(duì)業(yè)主共同決定有異議、其他糾紛未解決等為由拒絕退出及辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)人拒不辦理退出交接手續(xù)、拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主可以請(qǐng)求縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令物業(yè)服務(wù)人限期移交、退出?？h(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到請(qǐng)求之日起三個(gè)工作日內(nèi)責(zé)令物業(yè)服務(wù)人限期移交、退出。物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)檔案等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法調(diào)查、處理。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)或者因物業(yè)服務(wù)合同終止引發(fā)重大矛盾糾紛，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人之日起六個(gè)月內(nèi)組織業(yè)主依法選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人與新物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　新修訂的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》還補(bǔ)充了生活垃圾分類、老舊小區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)管理委員會(huì)、緊急維修資金墊付等內(nèi)容，并針對(duì)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)，物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益和不公示、不公開、不移交等違法行為設(shè)定了罰則。比如規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的維修資金、電梯檢測以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用的，責(zé)令改正，沒收違法所得，依法賠償相關(guān)損失，并處五萬元以上二十萬元以下罰款等。