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　　2022年7月18日，南海區(qū)人民政府印發(fā)《佛山市南海區(qū)農(nóng)村宅基地管理規(guī)定》(下稱《規(guī)定》)，進一步規(guī)范南海區(qū)農(nóng)村宅基地和住宅建設管理，對南海區(qū)的農(nóng)村宅基地管理工作，管理秩序健全長效管理機制。

　　?《規(guī)定》明確“一戶”的定義及以“戶”為單位申請農(nóng)村宅基地的條件：

　　一、農(nóng)村宅基地應當按照“以戶取得、戶內(nèi)共有”的方式分配使用。符合下列情形之一的，認定為“一戶”：

　　(一)夫妻與其未達到18周歲的子女組成的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員家庭視為“一戶”;

　　(二)子女達到18周歲后可視為單獨“一戶”。

　　二、滿足以下條件之一的已達到18周歲的農(nóng)村村民，可作為“戶代表”以“戶”為單位申請農(nóng)村宅基地分配資格審查認定：

　　(一)“戶”內(nèi)在本村(社區(qū))范圍內(nèi)無農(nóng)村宅基地的;

　　(二)因國家或集體建設(含征地拆遷)、移民、災毀等需要遷建、重建的;

　　(三)原農(nóng)村宅基地已被農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回，在交回后“戶”內(nèi)沒有其他農(nóng)村宅基地的;

　　(四)其他按規(guī)定符合申請條件的人員。

　　三、有下列情形之一的，不能取得農(nóng)村宅基地分配資格：

　　(一)“戶”內(nèi)成員在本村(社區(qū))范圍內(nèi)已有農(nóng)村宅基地(含已建未登記的農(nóng)村宅基地、村居社區(qū)公寓)的;

　　(二)“戶”內(nèi)成員的父母、子女在本村(社區(qū))范圍內(nèi)存在“一戶多宅”(含已建未登記的農(nóng)村宅基地、村居社區(qū)公寓)行為的;

　　(三)“戶”內(nèi)成員自2018年2月26日之后以轉讓、贈與或者其他形式流轉農(nóng)村宅基地及地上房屋、村居社區(qū)公寓的;

　　(四)“戶”內(nèi)成員將農(nóng)村宅基地改為經(jīng)營性場所等非自住用途的;

　　(五)“戶”內(nèi)成員征地拆遷時已有住宅安置或承諾放棄農(nóng)村宅基地安排的;

　　(六)“戶”內(nèi)成員的原房屋位于征地拆遷范圍，已簽訂拆遷回遷協(xié)議，根據(jù)拆遷協(xié)議應當拆除但原房屋并未全部拆除或者收回的;

　　(七)其他不符合申請的情形。

　　農(nóng)村村民申請使用農(nóng)村宅基地新建住宅的，需先申請納入農(nóng)村宅基地分配資格名錄庫，取得“一戶一宅”農(nóng)村宅基地分配資格。

　　?申請新改擴建住宅須重新核定土地邊界、規(guī)范新改擴建住宅特殊情形和限制條件：

　　一、取得農(nóng)村宅基地分配資格的農(nóng)村村民，享有以下其中一項權利：

　　(一)申請本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)單家獨院類型宅基地的資格;

　　(二)申購本村(社區(qū))范圍內(nèi)村居社區(qū)公寓的資格;

　　(三)受讓本村(社區(qū))范圍內(nèi)宅基地及地上房屋的資格;

　　(四)受讓本鎮(zhèn)(街道)范圍內(nèi)村居社區(qū)公寓的資格。

　　屬于(二)(三)(四)情形的申購、受讓行為，需先征得原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織(土地所有者)同意方可申請辦理。

　　農(nóng)村村民住宅的建筑面積不超過500平方米(含500平方米)的，按本規(guī)定辦理施工備案手續(xù);建筑面積超過500平方米的，須向鎮(zhèn)(街道)建設部門申請辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督登記手續(xù)，領取施工許可證后方可動工建設。

　　農(nóng)村村民申請使用農(nóng)村宅基地新建、原址翻建、改擴建、異址新建住宅的，須重新核定土地邊界，申請辦理《農(nóng)村宅基地用地批準書》，根據(jù)新批準的用地紅線進行房屋設計、建設，不得違規(guī)占用按相關規(guī)劃控制要求退出的用地。

　　申請使用農(nóng)村宅基地新建、擴建住宅的批準紅線面積不得超過法定標準;原址翻建、改建、異址新建住宅重新核定批準的用地紅線不得超過原證載面積。

　　二、申請使用農(nóng)村宅基地新建、原址翻建、改擴建、異址新建住房的特殊情形和限制條件：

　　(一)未取得農(nóng)村宅基地分配資格的農(nóng)村村民不得申請使用宅基地新建住房。

　　(二)申請人“戶”內(nèi)有多處宅基地的，2018年2月26日之后只允許其原址翻建、改建一處住房。

　　(三)申請人“戶”內(nèi)已申購村居社區(qū)公寓的，不得再申請新建、原址翻建、改擴建、異址新建住房。

　　(四)申請人“戶”內(nèi)有多處宅基地的，條件許可且用于自住的情況下，允許其合并多處宅基地后翻建或異址新建：

　　合并后總面積不得超過原批準總面積，合并后面積超過80平方米的，戶內(nèi)需有相對應數(shù)量的可分戶成員;且合并后戶內(nèi)可分戶成員不得再申請農(nóng)村宅基地分配資格認定。

　　合并后總面積少于80平方米且滿足“一戶一宅”的，在條件允許的情況下，批準面積可放寬至80平方米。

　　?熱點問題政策解讀：

　　就最新出臺的《佛山市南海區(qū)農(nóng)村宅基地管理規(guī)定》，南海區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局對于部分熱點問題也作出解讀。

　　問：農(nóng)村宅基地用地建房的規(guī)劃選址要求是什么?

　　答：農(nóng)村村民住宅建設應當符合國土空間規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃，盡量使用原有的農(nóng)村宅基地和村內(nèi)空閑地，不得占用永久基本農(nóng)田、城市藍線或其他禁止建設范圍內(nèi)的土地。涉及占用農(nóng)用地和未利用地的依法辦理農(nóng)用地和未利用地轉用審批手續(xù)，涉及使用林地的依法辦理使用林地審核審批手續(xù)。

　　農(nóng)村住宅建筑高度原則上不超過15米，建筑層數(shù)不超過4層。

　　問：農(nóng)村村民申請使用農(nóng)村宅基地新建、原址翻建、改擴建、異址新建住房的總體程序是什么?

　　答：農(nóng)村村民申請使用農(nóng)村宅基地新建、改擴建、異址新建住房的，需按要求填寫《農(nóng)村宅基地和建房申請表》和《農(nóng)村宅基地使用承諾書》，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村(居)民委員會審核同意，且分階段申請辦理《農(nóng)村宅基地用地批準書》《個人自建房規(guī)劃設計要點》《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》《農(nóng)村村民用地建房施工報備審核意見表》等批準文件后，方可動工建設。

　　農(nóng)村村民申請原址翻建住房的，需按要求填寫《農(nóng)村宅基地和建房申請表》和《農(nóng)村宅基地使用承諾書》，經(jīng)村(居)民委員會審核同意，且分階段申請辦理《農(nóng)村宅基地用地批準書》《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》《農(nóng)村村民用地建房施工報備審核意見表》等批準文件后，方可動工建設。

　　農(nóng)村村民住宅的建筑面積不超過500平方米(含500平方米)的，按本規(guī)定辦理施工備案手續(xù);建筑面積超過500平方米的，須向鎮(zhèn)(街道)建設部門申請辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督登記手續(xù)，領取施工許可證后方可動工建設。

　　問：農(nóng)村村民申請使用農(nóng)村宅基地異址新建住房的退出原農(nóng)村宅基地的事宜有哪些?

　　答：為符合《土地管理法》中農(nóng)村宅基地“一戶一宅”和嚴格遵守《中央農(nóng)村工作領導小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》中“建新拆舊”的要求，農(nóng)村村民申請使用農(nóng)村宅基地異址新建住宅的，須與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂農(nóng)村宅基地退出協(xié)議。新農(nóng)房建成后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可憑原農(nóng)村宅基地退出協(xié)議報鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)批準后收回，注銷原不動產(chǎn)權證。

　　問：什么情形可以納入村居社區(qū)公寓需求統(tǒng)計對象?

　　答：村居社區(qū)公寓的建設規(guī)模應以村民的實際居住需求為基礎。需求統(tǒng)計對象為：

　　(一)已納入本村(社區(qū))農(nóng)村宅基地分配資格的農(nóng)村村民;

　　(二)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織協(xié)商一致，自愿退出原農(nóng)村宅基地的農(nóng)村村民;

　　(三)原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃或因國家、集體建設、自然災害等原因需要搬遷的農(nóng)村村民;

　　(四)經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織民主表決同意由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)審核批準后統(tǒng)一安置的被拆遷戶;

　　(五)經(jīng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)批準納入的其他人員。

　　問：農(nóng)村宅基地使用權流轉前提條件和方式是什么?

　　答：未依法登記發(fā)證的農(nóng)村宅基地及地上房屋不得轉讓，農(nóng)村宅基地使用權不得單獨流轉。嚴禁城鎮(zhèn)居民和不符合條件的農(nóng)村村民購買農(nóng)村宅基地及地上房屋。

　　在房地一致、產(chǎn)權清晰、農(nóng)村宅基地及其地上房屋已依法登記發(fā)證，且未有被依法查封扣押或受其他法律規(guī)定不得處置的情形下，農(nóng)村宅基地使用權因其地上房屋流轉而發(fā)生轉移的(包括繼承、遺贈、贈與、有償轉讓、互換、司法拍賣、夫妻(離婚)析產(chǎn)等方式)，可按規(guī)定辦理不動產(chǎn)轉移登記。

　　問：農(nóng)村宅基地什么情況下可以無償收回?

　　答：對屬于下列情形的農(nóng)村宅基地，報經(jīng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)批準，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法無償收回，并注銷不動產(chǎn)權證：

　　(一)惡意強占多占的;

　　(二)批準遷建后無故不退出原農(nóng)村宅基地的;

　　(三)以農(nóng)村宅基地置換村居社區(qū)公寓或新農(nóng)村宅基地，未按約定退出原農(nóng)村宅基地的;

　　(四)農(nóng)村宅基地使用權人死亡，無人繼承農(nóng)村宅基地地上房屋的;

　　(五)其他屬于應當依法無償收回的情形。

　　問：對于已建成房屋，未取得合法用地手續(xù)的宅基地如何處置?

　　答：對于2018年2月26日之前已經(jīng)建成房屋，因歷史原因未辦理合法用地手續(xù)，在符合“一戶一宅”前提下，農(nóng)村村民可申請使用上述類型的農(nóng)村宅基地原址翻建、改建住宅，并按相關規(guī)劃控制要求進行用地紅線退縮，具體程序按照使用農(nóng)村宅基地新建住宅執(zhí)行。