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　　咸陽市物業(yè)服務(wù)收費管理實則

　　《咸陽市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》經(jīng)市委市政府同意，由市發(fā)展和改革委會同市住建局、市市場監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)實施。《咸陽市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》及物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)(以下簡稱《細則》及收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn))，對我市物業(yè)服務(wù)收費管理及收費行為作出明確規(guī)范?，F(xiàn)就廣大市民關(guān)心的有關(guān)物業(yè)服務(wù)與收費管理政策解答如下：

　　一、《細則》及收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)出臺的背景

　　一是落實《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》物業(yè)服務(wù)費實行“一費制”的要求，規(guī)范全市物業(yè)服務(wù)收費行為。

　　二是理順收費結(jié)構(gòu)、規(guī)范物業(yè)收費行為。我市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費及停車服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)是我省于2004年、2012年制定的，近年來物業(yè)企業(yè)人工成本不斷增加，同時也存在著停車服務(wù)費較高等收費結(jié)構(gòu)不合理的問題。通過出臺《咸陽市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》及《咸陽市普通商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，進一步完善物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、收費管理政策，加強物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及收費監(jiān)管，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范收費、提高服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主合法權(quán)益。

　　二、《細則》及收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)起草過程

　　按照《重大行政決策程序暫行條例》和《政府制定價格行為規(guī)則》的要求，通過對我市及其他毗鄰城市物業(yè)收費情況調(diào)查了解，按照成本調(diào)查、召開專題會、論證會及座談會、問卷調(diào)查、網(wǎng)上公開征求意見、維穩(wěn)評估、合法性審查等程序。經(jīng)市委市政府同意，由市發(fā)改委、市住建局、市市場監(jiān)管局三部門聯(lián)合印發(fā)，自印發(fā)之日起實施，有效期5年。

　　三、《細則》及收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍

　　根據(jù)《陜西省定價目錄》及《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理、質(zhì)價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價：

　　1.未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。

　　政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為最高限價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結(jié)合本住宅項目的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容等情況，在政府指導(dǎo)最高限價的范圍內(nèi)約定本住宅項目的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費具體標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商不一致的，由物業(yè)項目所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下進行協(xié)商。

　　2.已成立業(yè)主大會(業(yè)委會)的，以及別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅類型等政府定價范圍以外的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費及其他服務(wù)費(特約、增值服務(wù)等)實行市場調(diào)節(jié)價。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會雙方協(xié)商，通過合同約定。

　　四、什么是“一費制”。

　　我市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費執(zhí)行原省物價局和住建廳 2004 年制定的收費標(biāo)準(zhǔn)，由三部分組成：基礎(chǔ)物業(yè)費(政府指導(dǎo)價管理)、電梯費、公攤電費。其中，電梯費、公攤電費要求據(jù)實收取，不得盈利，具體由物業(yè)企業(yè)確定，定期向業(yè)主公布收支情況。

　　調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)費實行“一費制”，即改變原住宅小區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)費、公攤電費、電梯費分項收取的方式，實行“三費合一”，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公攤電費、電梯費計入物業(yè)服務(wù)費成本，不再單獨另行收取。

　　五、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整情況

　　現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)為高層一級每月每平方米1.50元，二級1.20元，三級0.90元，等外0.70元;多層一級0.45元，二級0.40元，三級0.35元，等外0.30元(多層住宅按省定基準(zhǔn)價可上浮40%;以上費用均不含電梯費和公攤電費)。

　　調(diào)整后物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)為高層一級每月每平方米1.9元，二級1.6元，三級1.3元，等外1.0元，調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)費將電梯費與公攤電費納入其中;多層一級每月每平方米0.7元，二級0.6元，三級0.5元，等外0.4元，調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)費將公攤電費納入其中。

　　六、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級、收費等級的確定

　　物業(yè)服務(wù)費等級依據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級確定。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)實行等級服務(wù)、等級收費。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《咸陽市普通商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費等級由高到低設(shè)定為一級、二級、三級、等外四個等級，按照高層、多層分別制定收費標(biāo)準(zhǔn)(物業(yè)服務(wù)達不到三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，均按等外標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)。

　　七、停車服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整情況

　　實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)費分為按月、按次收費兩種形式。具體收費形式及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各住宅小區(qū)的情況由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主通過停放服務(wù)合同約定(物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位買斷或租賃費用不屬于政府指導(dǎo)價范圍，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商約定)。

　　1、簡化服務(wù)等級，室內(nèi)停車實行兩類收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　針對停車服務(wù)費過高的問題，在前期調(diào)研和成本調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合征求意見建議情況，住宅小區(qū)停車服務(wù)費調(diào)整為室內(nèi)停車場按月計費：一類60元/車位·月、二類50元/車位·月兩個類別，按次計費：一類5元/車位·次、二類4元/車位·次兩個類別，并明確室內(nèi)停車場類別標(biāo)準(zhǔn)。露天機動車停放場所不分類別，停車服務(wù)費調(diào)整為40元/車位·月。臨時露天停車取消原類別區(qū)分，收費方式不變，收費標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為3元/車位·次。(按次計費不分晝夜，每8小時為一次)

　　2、機械車位、摩托車和非機動車停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定。

　　八、物業(yè)收費優(yōu)惠減免政策及其他收費規(guī)定

　　(一)空置房和空置車位物業(yè)費優(yōu)惠政策

　　實行政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費，業(yè)主暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經(jīng)業(yè)主申請、物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費按物業(yè)服務(wù)合同約定收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

　　(二)臨時停放減免情形

　　1.臨時停放30分鐘之內(nèi)的車輛;

　　2.執(zhí)行公務(wù)的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛;

　　3.殘疾人車輛(僅限小區(qū)地面無障車位上停放的由殘疾人駕駛的專用機動車);

　　4.為業(yè)主提供搬家、結(jié)婚、殯葬服務(wù)的車輛。

　　(三)裝修垃圾清運費收費規(guī)定

　　業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。業(yè)主自行清運的，費用由業(yè)主自行承擔(dān)。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

　　(四)生活垃圾處理費需另行交納

　　生活垃圾處理費由物業(yè)公司負責(zé)代收代繳，不包含在物業(yè)費中。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)另行繳納生活垃圾處理費。

　　九、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)及收費行為

　　(一)物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)實行抄送告知制

　　按照《細則》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)等級經(jīng)物業(yè)項目所在市區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認(rèn)定后，收費標(biāo)準(zhǔn)抄送同級發(fā)展改革部門和市場監(jiān)督管理部門。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價制度，在經(jīng)營場所醒目位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、優(yōu)惠減免政策、投訴舉報電話等信息。

　　(二)對于提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)住宅小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定

　　針對目前一些小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)超過《咸陽市普通商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》高層一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，可在高層一級物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮20%，物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行浮動收費標(biāo)準(zhǔn)前，應(yīng)向物業(yè)項目所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請、認(rèn)定，收費標(biāo)準(zhǔn)抄送同級發(fā)展改革部門和市場監(jiān)督管理部門后執(zhí)行，上浮僅限于高層一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，高層二級、三級、等外無上浮。

　　(三)物業(yè)企業(yè)收取特約服務(wù)費等行為的規(guī)定

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費，或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)，以及變相收費。

　　特約服務(wù)、增值服務(wù)、有償服務(wù)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主另行通過合同約定。

　　(四)業(yè)主公共收益的歸屬與公示

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，應(yīng)遵守相關(guān)法律規(guī)定，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費收入以及成本費用(構(gòu)成)支出明細。物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有公示或違規(guī)處置業(yè)主公共收益的，按照《陜西省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，可向物業(yè)項目所在地的住建部門反映。

　　十、新舊政策的銜接問題

　　政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為最高限價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結(jié)合本住宅項目的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容等情況，在政府指導(dǎo)最高限價的范圍內(nèi)協(xié)商約定本物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　(1)《細則》實施后，新建住宅小區(qū)按照第十三條的規(guī)定執(zhí)行新的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn);

　　(2)已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》的住宅小區(qū)，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按規(guī)定程序進行調(diào)整(物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費應(yīng)一并調(diào)整)：

　　已成立業(yè)主大會(業(yè)委會)的住宅小區(qū)，收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由業(yè)主大會或業(yè)委會與物業(yè)公司協(xié)商確定。

　　未成立業(yè)主大會(業(yè)委會)的，按照第三十四條的規(guī)定履行調(diào)價程序，在調(diào)價程序履行完畢前仍按原合同執(zhí)行。

　　根據(jù)《陜西省物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反規(guī)定程序的，可以向物業(yè)項目所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反映。

　　十一、明確物業(yè)服務(wù)及收費監(jiān)管部門的職責(zé)

　　物業(yè)服務(wù)和收費的監(jiān)管按照統(tǒng)一政策、屬地管理原則，實行市、區(qū)(縣)分級管理，由各級發(fā)改、住建和市場監(jiān)管部門分工負責(zé)：

　　物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定——市發(fā)改委負責(zé)牽頭制定咸陽市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則及主城區(qū)實行政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn);市區(qū)縣發(fā)改部門負責(zé)做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費政策貫徹落實、宣傳培訓(xùn)等物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。各縣(市)可參照本細則及物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，也可根據(jù)實際情況自行制定。

　　物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理行為的監(jiān)管——市住建局按照法律法規(guī)規(guī)定，制定物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)政策規(guī)定;各級住建部門負責(zé)做好物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策貫徹落實、宣傳培訓(xùn)，加強對物業(yè)企業(yè)服務(wù)等級認(rèn)定和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查，將物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入物業(yè)企業(yè)信用信息管理，建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。

　　物業(yè)違規(guī)收費問題的查處——各級市場監(jiān)管部門負責(zé)對超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費、不實行明碼標(biāo)價等價格違法行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定進行查處。

　　物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關(guān)系的問題，需要業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過協(xié)商或法律途徑解決。

　　十二、新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行時間

　　本細則及政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)在制定過程中，依據(jù)《民法典》《陜西省物業(yè)管理條例》有關(guān)內(nèi)容進行了修訂，并結(jié)合《陜西省行政規(guī)范性文件制定和監(jiān)督管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，自印發(fā)之日起實施。