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2023-01-31
咸陽市物業(yè)收費管理辦法
更新時間：2022-09-20 19:05:27作者：智慧百科
咸陽市物業(yè)收費管理辦法
第一章 總 則
第一條為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主或者物業(yè)使用人(以下統(tǒng)稱“業(yè)主”)和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《陜西省物業(yè)管理條例》以及《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》法律法規(guī)規(guī)定等，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于咸陽市行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理。
第三條本實施細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務費、物業(yè)管理區(qū)域內機動車停放服務費(以下統(tǒng)稱“停車服務費”)和其他服務費。
物業(yè)服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內提供房屋、配套設施設備及相關場地日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業(yè)主收取的費用。
停車服務費是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內對指定場地(所)停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用。
其他服務費是指物業(yè)服務企業(yè)根據業(yè)主委托或個性化需求提供《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。
第四條物業(yè)服務收費按照統(tǒng)一政策、屬地管理原則，實行分級管理。市發(fā)展和改革委員會會同市住房和城鄉(xiāng)建設局、市市場監(jiān)督管理局負責制定咸陽市物業(yè)服務收費管理實施細則及有關政策規(guī)定，指導全市物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。各市區(qū)縣發(fā)展和改革部門會同住房和城鄉(xiāng)建設部門、市場監(jiān)督管理部門按照各自管理權限，分別負責本行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費管理監(jiān)督工作。物業(yè)項目所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督工作，及時協(xié)調處理物業(yè)管理糾紛和矛盾。
第五條 物業(yè)服務收費應當遵循公平、公開、合理、質價相符的原則，按照物業(yè)服務的不同性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務費和停車服務費實行政府指導價，已成立業(yè)主大會的實行市場調節(jié)價。
商業(yè)、辦公寫字樓、別墅、公寓等政府定價范圍以外的物業(yè)服務費、停車服務費及其他服務費實行市場調節(jié)價。
第六條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準由市、縣(市)
人民政府制定，具體工作由市、縣(市)發(fā)展和改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門、市場監(jiān)督管理部門負責，依據物業(yè)服務等級標準，綜合考慮小區(qū)容量、場地設施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，由住房和城鄉(xiāng)建設部門提出調整申請及調整意見，實行動態(tài)管理。
市發(fā)展和改革委員會會同市住房和城鄉(xiāng)建設局、市市場監(jiān)督管理局負責制定和調整咸陽市主城區(qū)范圍內實行政府指導價的物業(yè)服務費和停車服務費收費標準，報市人民政府同意后執(zhí)行。
各縣(市)可參照本細則及物業(yè)服務收費政府指導價標準執(zhí)行，也可根據實際情況自行制定。
第七條 實行政府指導價管理的物業(yè)服務收費標準，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在政府指導價的范圍內通過合同約定本小區(qū)的物業(yè)服務費和停車服務費具體標準。
實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
物業(yè)服務收費標準的制定
第八條業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務費。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔。包干制物業(yè)服務費由物業(yè)服務成本、法定稅費和企業(yè)利潤構成。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。酬金制物業(yè)服務費由物業(yè)服務支出和企業(yè)酬金構成。
第九條 物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(三)物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用(不含城市生活垃圾處理費);
(四)物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用;
(六)辦公費用;
(七)物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用;
(九)經業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出。在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或讓業(yè)主承擔。
第十條停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養(yǎng)維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、管理費分攤以及經業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成。與物業(yè)服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。
第十一條實行政府指導價的物業(yè)服務費執(zhí)行”一費制”。物業(yè)管理區(qū)域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務費成本，不得單獨收取。
第十二條供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，且相關費用不得計入物業(yè)服務費成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，計入物業(yè)服務費成本，并由物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)服務區(qū)域內公共管線和設施設備的日常運行、維護責任。
第十三條住宅預售前，建設單位應當擬定物業(yè)服務方案，按照相關規(guī)定通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，在政府指導價范圍內與物業(yè)服務公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，確定預售住宅項目的物業(yè)服務等級、停車場類別以及物業(yè)服務費標準、停車服務費標準。物業(yè)服務等級、停車場類別向物業(yè)項目所在區(qū)(市)
縣住房和城鄉(xiāng)建設部門備案，物業(yè)服務費及停車服務費收費標準向同級發(fā)展和改革部門、市場監(jiān)督管理部門抄送。
《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同>應當明確物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。同一物業(yè)管理區(qū)域內同類型的住宅項目，其物業(yè)服務收費標準應當保持一致。
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