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2023-01-31
東莞市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法(第一次征求意見稿)
更新時間：2022-03-30 00:10:17作者：佚名
東莞市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法(第一次征求意見稿)
第一章 總則
第一條〔目的與依據(jù)〕 為全面落實黨的十九大關(guān)于“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的部署，加快完善我市以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主的住房保障體系，根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會關(guān)于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導意見》(建保〔2014〕174號)、《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于開展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點的通知》(粵建保函〔2018〕993號)、《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 廣東省發(fā)展和改革委員會 廣東省財政廳 廣東省自然資源廳 中國人民銀行廣州分行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會廣東監(jiān)管局關(guān)于因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導意見》(粵建保〔2020〕123號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條〔定義〕 本辦法所稱的共有產(chǎn)權(quán)住房是由政府投資或提供政策優(yōu)惠支持，按照有關(guān)標準籌集建設(shè)，面向符合規(guī)定條件的對象供應(yīng)，實行政府與承購人按份共有產(chǎn)權(quán)，并限定使用和處分權(quán)利的保障性住房。
第三條〔適用范圍〕 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的用地規(guī)劃、籌集建設(shè)、審核配售、使用、退出以及監(jiān)督管理等相關(guān)工作。
第四條〔職責分工〕 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負責指導、監(jiān)督全市共有產(chǎn)權(quán)住房工作;負責共有產(chǎn)權(quán)政策的研究制定;負責組織和協(xié)調(diào)本市共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)劃、籌建、分配和管理等工作;負責共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地出讓方案的備案和配售方案的審核。
市財政局負責審核本市共有產(chǎn)權(quán)住房資金年度預算和決算;負責審核配建共有產(chǎn)權(quán)住房選取、市鎮(zhèn)分成方案;協(xié)調(diào)市直行政單位、市政府物業(yè)管理中心等單位或市屬企業(yè)作為共有產(chǎn)權(quán)住房接收主體;協(xié)助確定共有產(chǎn)權(quán)住房的價格。
市自然資源局負責共有產(chǎn)權(quán)住房用地規(guī)劃保障、計劃指標配置、建設(shè)用地供應(yīng)，負責共有產(chǎn)權(quán)住房項目的選址、規(guī)劃方案審批。
市不動產(chǎn)登記中心負責申購人的不動產(chǎn)信息核查和共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)登記工作。
發(fā)改、稅務(wù)、金融、公安、教育、人社、工信、科技、市場監(jiān)管、工會、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等部門按照各自職責配合做好共有產(chǎn)權(quán)住房工作。
各鎮(zhèn)街(園區(qū))負責統(tǒng)籌轄區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房制度落實的具體實施工作;負責根據(jù)本辦法制定鎮(zhèn)街(園區(qū))轄區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的管理實施細則;負責共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)籌集、受理申請、初審、公示等工作;建立屬地共有產(chǎn)權(quán)住房動態(tài)管理臺賬。
市住房事務(wù)中心負責對全市共有產(chǎn)權(quán)住房申購對象的資格審核、公示工作，統(tǒng)一建立全市共有產(chǎn)權(quán)住房臺賬，指導接收單位(代持機構(gòu))做好共有產(chǎn)權(quán)住房運營管理工作。
市屬、鎮(zhèn)屬相關(guān)企業(yè)協(xié)助做好共有產(chǎn)權(quán)住房籌集建設(shè)、接收處置、審核配售、運營管理等工作。
市級共有產(chǎn)權(quán)住房接收單位(代持機構(gòu))由市人民政府指定，負責代持市級共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)部分，負責市級共有產(chǎn)權(quán)住房籌集建設(shè)、接收處置、審核配售、運營管理等具體工作，負責制定共有產(chǎn)權(quán)住房配售方案，報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審核后實施。
鎮(zhèn)街(園區(qū))共有產(chǎn)權(quán)住房接收單位(代持機構(gòu))由鎮(zhèn)街(園區(qū))人民政府指定，負責代持轄區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額，負責鎮(zhèn)街(園區(qū))共有產(chǎn)權(quán)住房籌集建設(shè)、接收處置、審核配售、運營管理等具體工作，負責制定共有產(chǎn)權(quán)住房配售方案，配售方案經(jīng)屬地鎮(zhèn)街(園區(qū))審定，并報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審核后實施。
第二章 規(guī)劃建設(shè)與房源籌集
第五條〔籌建方式〕 共有產(chǎn)權(quán)住房采用以下方式籌集建設(shè)：
(一)政府組織集中建設(shè);
(二)通過“限房價、競地價、限供應(yīng)對象”等方式由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中建設(shè);
(三)通過“限房價、控地價、定品質(zhì)、定配建”等方式在商品住房項目中配建;
(四)在城市更新、“三舊”改造項目中配建;
(五)收購符合要求的新建商品住房或存量住房;
(六)轉(zhuǎn)用符合要求的在建和未銷售的經(jīng)濟適用住房、直管公房等;
(七)接受捐贈等其他合法途徑籌集的住房。
第六條〔計劃編制〕 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市自然資源、財政等相關(guān)部門，編制住房保障規(guī)劃和年度實施計劃，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的土地供應(yīng)總量、建設(shè)籌集數(shù)量和資金來源。
第七條〔選址要求〕 共有產(chǎn)權(quán)住房項目選址應(yīng)當根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃等要求，結(jié)合城市功能定位、產(chǎn)業(yè)布局和需求分布，優(yōu)先安排在配套設(shè)施較為齊全、功能較為完善、需求較為集中的區(qū)域。
第八條〔用地保障〕 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局依據(jù)我市保障性安居工程年度建設(shè)計劃，在充分調(diào)查摸底的情況下確定共有產(chǎn)權(quán)住房用地年度供應(yīng)需求，報市自然資源局編入年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃。共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)所需用地計劃指標應(yīng)納入地方年度用地指標，予以優(yōu)先保障，列入保障性安居工程的不占用地方年度用地指標;要做好共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地儲備并落實到具體地塊，優(yōu)先使用存量建設(shè)用地，確保足額保障和優(yōu)先供應(yīng)。人口流入集中、住房供需矛盾突出、房價上漲較快的鎮(zhèn)街(園區(qū))應(yīng)當增加共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)。
第九條〔供地方式及要求〕 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中建設(shè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房項目配建的共有產(chǎn)權(quán)住房項目原則上采用招標、拍賣、掛牌方式供地，鼓勵采取“限房價、競地價、限供應(yīng)對象”“限房價、控地價、定品質(zhì)、定配建”等出讓方式，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則選擇建設(shè)單位。實行“定配建(共有產(chǎn)權(quán)住房)”出讓的住宅用地，配建部分對應(yīng)的地價應(yīng)在土地出讓金總額中扣減。
共有產(chǎn)權(quán)住房項目的相關(guān)控制性要求須在用地規(guī)劃條件中明確，列入招拍掛文件，并在成交后納入《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局在土地出讓前應(yīng)當明確房價限制的具體要求，以便進行出讓地價評估。
第十條〔建設(shè)要求〕 共有產(chǎn)權(quán)住房項目應(yīng)加強規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收等活動的質(zhì)量把關(guān)，保證住房質(zhì)量。配套市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。
共有產(chǎn)權(quán)住房項目在辦理規(guī)劃審批前，需要就選址、套數(shù)、戶型、面積等征詢市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門意見;共有產(chǎn)權(quán)住房容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、配套公建、機動車位、商業(yè)配置等綜合技術(shù)經(jīng)濟指標應(yīng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的相關(guān)要求。
第十一條〔戶型與交付標準〕 共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)當堅持“節(jié)能、綠色、環(huán)?！钡脑瓌t。戶型設(shè)計應(yīng)緊湊實用，建筑面積原則上不超過120平方米，其中90平方米以下戶型不低于80%(具體配置比例由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)各鎮(zhèn)街(園區(qū))剛性需求確定)。由鎮(zhèn)街(園區(qū))結(jié)合實際需求，合理確定具體地塊項目建筑戶型和建筑面積標準。應(yīng)積極采用建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)和工藝，全部精裝修交付，裝修交付標準按照我市三限房(共有產(chǎn)權(quán)住房)裝修交付標準執(zhí)行。
第十二條〔集中配建與移交〕 配建共有產(chǎn)權(quán)住房布局應(yīng)相對集中，集中的具體形式包括：集中布局到整棟、整單元或者連續(xù)樓層的某豎向戶型。土地出讓條件中須明確配建分布的具體形式。
配建共有產(chǎn)權(quán)住房由開發(fā)企業(yè)無償移交政府，由政府指定的單位(機構(gòu))負責接收，無償移交產(chǎn)生的稅費由開發(fā)企業(yè)承擔。開發(fā)企業(yè)和政府指定接收單位(代持機構(gòu))簽訂《商品房買賣合同》。如接收單位(代持機構(gòu))為市(鎮(zhèn))屬企業(yè)，接收時，市(鎮(zhèn))企業(yè)需與政府以政府投融資項目等方式等價置換，有償接收。
第十三條〔資金來源〕 共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)籌集、運營、管理等所需財政資金可從住房保障相關(guān)資金中列支，并按政策享受國家、省和市有關(guān)專項資金支持。
第十四條〔支持政策〕 共有產(chǎn)權(quán)住房享受以下支持政策：
(一)稅費優(yōu)惠。共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)籌集等執(zhí)行國家規(guī)定的各項稅費優(yōu)惠政策(參考國家經(jīng)濟適用住房稅費優(yōu)惠政策，待定)。承購人購買、轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)住房所產(chǎn)生的稅費，由承購人、轉(zhuǎn)讓方按國家相關(guān)稅收政策繳納。接收單位(代持機構(gòu))在取得市鎮(zhèn)兩級共有產(chǎn)權(quán)住房時應(yīng)作為納稅人按國家相關(guān)稅收政策申報契稅、印花稅(土地出讓合同或銷售合同中有明確約定的，按合同相關(guān)條款執(zhí)行)，在持有期間應(yīng)作為納稅人按國家相關(guān)稅收政策申報房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)作為納稅人按國家相關(guān)稅收政策申報繳納相關(guān)過戶稅費。
(二)金融支持。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房的特點，在依法合規(guī)、風險可控的前提下，依據(jù)商業(yè)可持續(xù)原則，完善信貸管理制度，改進金融服務(wù)方式。推進金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，支持承擔共有產(chǎn)權(quán)住房項目的企業(yè)在資本市場通過發(fā)行股票、債券等金融工具融資。
承購人購買共有產(chǎn)權(quán)住房可按照商品住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金貸款、商業(yè)銀行個人住房貸款。住房公積金繳存職工，符合共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對象要求的，可優(yōu)先享有共有產(chǎn)權(quán)住房購買資格。購買共有產(chǎn)權(quán)住房的承購人需要使用住房公積金的，可按照國家規(guī)定向住房公積金管理部門申請。
第三章 價格與產(chǎn)權(quán)
第十五條〔銷售價格〕 共有產(chǎn)權(quán)住房銷售價格實行政府指導價，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同發(fā)改部門根據(jù)不同的建設(shè)籌集方式確定。
通過“限房價、競地價、限供應(yīng)對象”等方式由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中建設(shè)的，銷售價格不得高于住宅用地出讓文件的限定銷售價格。
通過其他方式建設(shè)籌集的，銷售價格由接收單位(代持機構(gòu))委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)，綜合考慮同時期、同地段、同品質(zhì)普通商品住房的市場價格，同一樓盤的備案價格以及保障性住房等因素提出評估價格，由住建部門按程序?qū)彾ā?/p>
第十六條〔產(chǎn)權(quán)比例〕 共有產(chǎn)權(quán)住房由政府指定的接收單位(代持機構(gòu))與承購人按份共有。承購人的產(chǎn)權(quán)比例原則上不低于50%(具體項目的個人產(chǎn)權(quán)比例由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市財政局審核確定，可適當提高)，按總價的相應(yīng)比例購買產(chǎn)權(quán)，并按普通商品住房交易流程辦理預售、合同網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第四章 申購審核與配售
第十七條〔基本條件〕 共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向本市戶籍居民和符合人才安居條件的人才供應(yīng)，申購共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)同時符合以下基本條件：
(一)有配偶或共同生活子女，承購人及其配偶、共同生活子女在我市均無自有產(chǎn)權(quán)住房，且申購前3年內(nèi)在東莞市沒有住房轉(zhuǎn)移登記記錄。共同生活子女是指未成年或雖已成年但未具備穩(wěn)定收入來源的子女。農(nóng)民安居房未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已錄入市農(nóng)房臺賬的，或經(jīng)批準正在實施建設(shè)的，應(yīng)統(tǒng)計為自有產(chǎn)權(quán)住房;已占用宅基地但無地上房屋或原有房屋已拆除、滅失且沒有批準建設(shè)的，不計入自有產(chǎn)權(quán)住房。
(二)具有東莞戶籍且在莞累計繳納社會養(yǎng)老保險滿3年，或不具有東莞戶籍但在莞累計繳納社會養(yǎng)老保險滿5年。社會養(yǎng)老保險繳納年限含補繳年限。
(三)與共有產(chǎn)權(quán)住房銷售區(qū)域用人單位(各類企業(yè)、機關(guān)事業(yè)單位、社會組織、人民團體等)簽訂勞動合同(無勞動合同的公職人員以入編卡、聘用合同等材料替代)并正常繳納社會養(yǎng)老保險(勞動合同簽訂單位與社會養(yǎng)老保險繳納單位須一致)。
(四)具備以下條件之一：大?；蛞陨蠈W歷;中級工或以上職業(yè)技能;助理級或以上職稱;具有本市戶籍10年及以上。
第十八條〔定向分配條件〕 共有產(chǎn)權(quán)住房面向房源所屬鎮(zhèn)街(園區(qū))轄區(qū)內(nèi)同時符合以下條件的對象定向分配：
(一)符合銷售對象基本條件。
(二)具備以下條件之一：本科或以上學歷;高級工或以上職業(yè)技能;助理級或以上職稱;具有本市戶籍10年及以上。
(三)符合以下三項條件之一：一是屬市相關(guān)部門認定的頂尖人才、特色人才、創(chuàng)新人才、高技能人才、研發(fā)人才及東莞市優(yōu)才卡持有者;二是當前工作單位為國家級高新技術(shù)企業(yè)、省級高成長中小企業(yè)、市級或以上“專精特新”中小企業(yè)、市級倍增企業(yè)、市級百強創(chuàng)新企業(yè)、市級瞪羚企業(yè)，市委、市政府有關(guān)文件明確的其他重點扶持或獎勵的經(jīng)濟貢獻突出企業(yè)，各級機關(guān)事業(yè)單位(含市直及以上單位)，且在當前工作單位逐月繳納社會養(yǎng)老保險滿1年;三是獲得以下榮譽之一：獲得發(fā)明專利或?qū)嵱眯滦蛯＠?，東莞市技術(shù)能手(由市人力資源社會保障局認定)，東莞市職工技術(shù)標兵(由市總工會認定)，東莞市級或以上黨委政府頒發(fā)的獎項，廣東省級或以上職能部門頒發(fā)的獎項。(各鎮(zhèn)街(園區(qū))可以根據(jù)房源數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、人才需求等實際情況，經(jīng)征求市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局意見后，可適當修訂上述三項條件。)
第十九條〔禁止申購情形〕 具有下列情形之一的，不得申購本市共有產(chǎn)權(quán)住房：
(一)申購人或配偶、共同生活子女已簽訂東莞市住房購買合同或產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式的征收(拆遷)補償協(xié)議，或持有未辦理受贈、繼承手續(xù)或其他未辦理不動產(chǎn)登記的東莞市住房;
(二)申購人或配偶、共同生活子女被列入失信懲戒名單。
申購人及其家庭成員應(yīng)對不存在以上情形作出承諾。
第二十條〔配售流程〕 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)結(jié)合需求及供應(yīng)能力，建立按房配售制度，程序如下：
(一)制訂方案。接收單位(代持機構(gòu))應(yīng)制定配售方案，其內(nèi)容包括配售房源和價格明細表、配售排序方式、配售各環(huán)節(jié)的時間安排等。配售方案經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審核后向社會公布。
(二)資格審核。申購人將申購材料提交至房源所在鎮(zhèn)街(園區(qū))的住建局，鎮(zhèn)街(園區(qū))住建局初審通過后，提交至市住房事務(wù)中心進行終審。市住房事務(wù)中心、鎮(zhèn)街(園區(qū))住建局分別牽頭組織人社、自然資源(不動產(chǎn)登記中心)、工信、科技、市場監(jiān)管、工會、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等部門進行聯(lián)審、公示。其中，人才、人社等部門負責人才條件、社保繳納情況的認定，自然資源部門(不動產(chǎn)登記中心)負責自有住房情況的認定，工信、科技、市場監(jiān)管(知識產(chǎn)權(quán))、工會等部門根據(jù)各自職責負責企業(yè)類型、發(fā)明專利及所獲榮譽等的認定。
(三)規(guī)范分配。 共有產(chǎn)權(quán)住房分配按照兩個階段進行，第一階段定向分配，第二階段公開抽簽分配。
1、第一階段定向分配。面向房源所屬鎮(zhèn)街(園區(qū))轄區(qū)內(nèi)符合定向分配條件的對象進行分配：符合條件的申購人不超過房源總數(shù)的，抽簽確定選房次序;符合條件的申購人超過房源總數(shù)的，抽簽確定入圍申購人及選房次序。
2、第二階段公開抽簽。定向分配結(jié)束后仍有剩余房源的，接受本鎮(zhèn)街(園區(qū))和市直及以上單位符合銷售對象基本條件的人員申購，并抽簽分配。
共有產(chǎn)權(quán)住房在一定期限內(nèi)未完成銷售的，鎮(zhèn)街(園區(qū))可以在全市范圍內(nèi)接受符合銷售對象基本條件的人員申購，并抽簽分配。
(四)合同簽訂與備案。申購人在選定住房后，需在接收單位(代持機構(gòu))指定時間內(nèi)辦理購房合同、網(wǎng)簽等手續(xù)，并在其后5個工作日內(nèi)，將最終購房名單、購房合同、簽約等信息報鎮(zhèn)街(園區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。購房合同應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)份額、使用規(guī)定、轉(zhuǎn)讓限定、違約責任等內(nèi)容。
(五)不動產(chǎn)登記。共有產(chǎn)權(quán)住房的不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄標注“共有產(chǎn)權(quán)住房”，列明全體共有人、按份共有各占有的比例等內(nèi)容，在產(chǎn)權(quán)證共同情況欄填寫“按份共有”。