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　　無錫物業(yè)服務收費管理實施辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》《江蘇省價格條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《無錫市物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)，結合我市實際，制定本實施辦法。

　　第二條 本實施辦法適用于無錫市區(qū)范圍內物業(yè)服務收費行為。

　　第三條 本實施辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。

　　物業(yè)服務收費包括物業(yè)公共服務費、汽車停放費和其他服務項目的收費。

　　第四條 市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責制定有關物業(yè)服務收費的政策規(guī)定，指導全市物業(yè)服務收費的管理工作。

　　各區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門按照各自管理權限，分別負責本行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

　　第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

　　第六條 業(yè)主大會成立前，普通住宅前期物業(yè)公共服務費、汽車停放費實行政府指導價。業(yè)主大會成立后, 普通住宅物業(yè)公共服務費、汽車停放費實行市場調節(jié)價。

　　車位租金實行政府指導價。

　　非普通住宅（認定標準見附件一）、非住宅、改變用途用于經營的普通住宅、業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機構相結合管理的普通住宅的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。

　　滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務費等其他物業(yè)服務項目收費實行市場調節(jié)價。

　　第七條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準在物業(yè)服務合同中約定或由業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)根據服務內容、服務質量協(xié)商確定。

　　第二章 物業(yè)公共服務費

　　第八條 本實施辦法所稱物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的提供具有公共性和普遍性的物業(yè)基本服務費用。

　　第九條 物業(yè)公共服務費一般由下列因素構成：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務人員工資、社會保險金、公積金和按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費等；

　?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備日常維護保養(yǎng)費用；

　?。ㄈ┣鍧嵭l(wèi)生費用；

　?。ㄋ模┚G化養(yǎng)護費用；

　　（五）秩序維護費用；

　　（六）辦公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（九）管理費分攤；

　?。ㄊ┙洏I(yè)主大會同意的其它費用；

　　（十一）法定稅費以及合理利潤。

　　應當由住宅專項維修資金支出的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)公共服務費支出。

　　第十條 普通住宅前期物業(yè)公共服務費實行等級服務、等級收費。等級服務標準由市物業(yè)管理行政主管部門制定；等級收費標準由市價格主管部門制定。市區(qū)普通住宅前期物業(yè)等級服務標準、等級收費標準均按七級設置，具體標準詳見附件二。

　　第十一條 市價格主管部門應當會同市物業(yè)管理行政主管部門綜合考慮我市物業(yè)公共服務平均成本、最低工資標準、社會統(tǒng)籌基數(shù)及繳費比例、住房公積金繳存基數(shù)的調整幅度以及居民消費價格指數(shù)變動情況，每三年對物業(yè)公共服務等級及收費標準進行評估，并根據評估結果適時動態(tài)調整，向社會公布。

　　第十二條 在物業(yè)交付之前，建設單位應當通過公開招投標或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，在政府指導價范圍內簽訂前期物業(yè)公共服務合同，并在房屋買賣合同中約定服務內容、服務等級、收費標準等。物業(yè)服務企業(yè)應當自前期物業(yè)公共服務合同簽訂之日起三十日內至所在地區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門和價格主管部門備案。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。前期物業(yè)服務費未在房屋買賣合同中約定的或約定不明確的，由建設單位承擔。普通住宅前期物業(yè)服務期間，變換物業(yè)服務企業(yè)的，實行政府指導價管理的物業(yè)服務收費應按規(guī)定程序重新確定。

　　第十三條 物業(yè)服務企業(yè)報備實行政府指導價的普通住宅前期物業(yè)公共服務收費標準，應向價格主管部門提供以下書面材料：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)公共服務收費備案申請；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、統(tǒng)一社會信用代碼；

　　（三）前期物業(yè)公共服務合同、住宅區(qū)規(guī)劃許可證及附件、公建配套文件；

　?。ㄋ模┳≌瑓^(qū)前期物業(yè)公共服務成本費用測算材料；

　?。ㄎ澹┳≌瑓^(qū)前期物業(yè)公共服務收費報備登記表（詳見附件三）；

　?。┲袠送ㄖ獣⑼稑藭蛭飿I(yè)管理行政主管部門證明等有關資料；

　?。ㄆ撸┢渌麘斕峁┑南嚓P材料。

　　第十四條 業(yè)主大會成立前，普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準因服務成本變化需要調整，或政府制定的等級服務收費標準調整的，物業(yè)服務企業(yè)應在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導與監(jiān)督下，提供公開真實、完整有效的物業(yè)服務成本信息，向業(yè)主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)以上的業(yè)主且占總人數(shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在等級服務收費標準范圍內實施調整并按約定執(zhí)行。

　　第十五條 物業(yè)公共服務費按房屋建筑面積計收。已辦理不動產登記的，按照登記的房屋建筑面積計收；尚未進行登記的，按照測繪機構的實測建筑面積計收；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計收。

　　未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。依法改變設計用途的附屬房屋物業(yè)公共服務費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人按照約定標準計收。

　　第十六條 業(yè)主應當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付日期的次月1日起按月交納物業(yè)公共服務費用。已竣工但尚未售出或者因建設單位原因未按時交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務費用由建設單位承擔。

　　因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)或辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的住宅物業(yè)，業(yè)主應事前向物業(yè)服務企業(yè)書面告知，并經確認后按規(guī)定標準的70%交納物業(yè)公共服務費，減免期限最長為24個月。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)約定。

　　第十七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備運行、維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照居民使用的價格標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、電子對講門設施、非經營性車場車庫、非經營性電瓶車充電設施、監(jiān)控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

　　第三章 汽車停放費和車位租金

　　第十八條 本實施辦法所稱汽車停放費，是指物業(yè)管理區(qū)域內用于車位、車庫的公共設施設備運行的能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等費用。

　　本實施辦法所稱車位租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人的費用。

　　第十九條 汽車停放費與車位租金標準：

　?。ㄒ唬I(yè)主專有室內車庫，免收汽車停放費；

　?。ǘI(yè)主專有室內車位，物業(yè)服務企業(yè)可收取每月每車位50元的汽車停放費；

　?。ㄈ┙ㄔO單位專有室內車位，委托物業(yè)服務企業(yè)管理的，建設單位可收取每月每車位250元的車位租金，物業(yè)服務企業(yè)可收取每月每車位50元的汽車停放費；

　?。ㄋ模┤朔拦こ淌覂溶囄?，物業(yè)服務企業(yè)可按每月每車位200元收取車位租金，用于該人防工程設施的維護管理和停車管理的必要支出；

　　（五）業(yè)主共有室內車位，物業(yè)服務企業(yè)可按每月每車位200元收取汽車停放費；

　?。I(yè)主共有室外車位，物業(yè)服務企業(yè)可按每月每車位120元收取汽車停放費；

　?。ㄆ撸┳≌瑓^(qū)室內機械式車位汽車停放費和租金標準，按相應標準減半收取。物業(yè)服務企業(yè)可向車位使用人另行收取每月每車位50元的機械設備日常維修、保養(yǎng)、檢測、使用等運行維護費。

　　同一停放區(qū)域內的汽車停放費標準應保持一致。

　　業(yè)主或物業(yè)使用人對汽車停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管服務合同。

　　業(yè)主大會成立前，業(yè)主共有場地汽車停放所得的收益，30%用于貼補物業(yè)服務費，70%納入物業(yè)專項維修資金。業(yè)主大會成立后，收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定，由合同約定使用。

　　第二十條 在征得物業(yè)服務企業(yè)同意的情況下，進入物業(yè)管理區(qū)域臨時停放的車輛，按以下標準收取汽車停放費：以24小時為計費周期，2小時內免收，超過2小時部分按每小時（不足1小時按1小時）2元收取，最高不超過20元；超過24小時按上述標準重新計收。

　　第二十一條 對進入物業(yè)管理區(qū)域內進行軍警應急處置、實施救助救護、工程搶修等執(zhí)行公務期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取車輛停放費。

　　住宅區(qū)車輛實行門禁卡管理的，物業(yè)服務企業(yè)應免費為業(yè)主車輛提供每車一張的門禁卡。業(yè)主或者物業(yè)使用人另有需求申請辦理的，可以適當收取工本費。

　　第二十二條 建設單位應當向全體業(yè)主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租。

　　車位、車庫不得單獨轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示；小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫；小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售。

　　建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，汽車停放費由建設單位承擔。建設單位不得以長期租賃的形式，變相出售車位、車庫。

　　第四章 其他服務項目收費

　　第二十三條 本實施辦法所稱其他服務項目收費，是指物業(yè)管理區(qū)域內除物業(yè)公共服務費、汽車停放費和車位租金外，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務并收取的費用，以及涉及物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主、物業(yè)使用人的其他費用。

　　第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位委托代收費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據約定向委托單位收取代辦手續(xù)費，但不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何額外費用。

　　第二十五條 公共能耗費，是指物業(yè)管理區(qū)域內，共用的水泵、中央空調、集中供熱、監(jiān)控機房、消防系統(tǒng)等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務企業(yè)負責代收代交的費用。

　　公共能耗費標準由物業(yè)服務企業(yè)按實際費用，以約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人按建筑面積合理分攤收取。

　　第二十六條 電梯運行維護費，是指在日常和裝修使用中，電梯維修養(yǎng)護、保養(yǎng)、檢測、能耗、責任保險等由物業(yè)服務企業(yè)負責代收代交的費用。

　　電梯運行維護費標準由物業(yè)服務企業(yè)按實際費用，以約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人按建筑面積合理分攤收取。電梯到達起始層的住戶，免收電梯運行維護費。

　　單列電梯運行維護費的，其電梯運行過程中日常維護、保養(yǎng)、檢測、能耗、責任保險等發(fā)生的費用不得重復計入物業(yè)公共服務費和公共能耗費。

　　第二十七條 科技系統(tǒng)運行維護費，是指為住宅提供自動調節(jié)室內溫度、濕度、空氣，模擬自然環(huán)境所產生的專用設備運行維護費用。

　　科技系統(tǒng)運行維護費標準由物業(yè)服務企業(yè)按實際費用，以約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人按建筑面積合理分攤收取。

　　第二十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人在其物業(yè)室內產生的裝修建筑垃圾，可委托物業(yè)服務企業(yè)或清運公司處置，由符合資質的單位清運至城市管理部門指定的消納場所，并自行承擔清運費用和處置費用。

　　第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內集中停放看管的摩托車和非機動車停放服務收費，以及電動車、電動汽車充換電服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與車主或使用人按實分攤、約定收取。

　　第三十條 住宅小區(qū)實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位應當免費為業(yè)主配置每戶5張出入證（卡）；改造升級實行出入證（卡）管理的物業(yè)管理區(qū)域，應當為業(yè)主免費配置必要數(shù)量的出入證（卡）。業(yè)主或者物業(yè)使用人另有需求申請辦理的，可以適當收取工本費。

　　第三十一條 裝修押金保證金、裝修人員出入證等以及應業(yè)主或物業(yè)使用人要求,物業(yè)服務企業(yè)提供特約服務所收取的費用，由雙方根據服務內容、服務質量協(xié)商約定。

　　第三十二條 住宅區(qū)內裝修材料的運送、搬運等服務由業(yè)主或物業(yè)使用人自行選擇，物業(yè)服務企業(yè)不得強制指定、壟斷服務。相關服務費用由業(yè)主或物業(yè)使用人與提供服務者雙方協(xié)商約定。

　　第五章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理

　　第三十三條 開發(fā)建設單位應在銷售現(xiàn)場公示前期物業(yè)管理合同、前期物業(yè)服務收費備案內容。物業(yè)服務企業(yè)應當執(zhí)行明碼標價規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務等級、收費項目、收費標準、收費方式以及收費依據、舉報投訴電話等，自覺接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

　　第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，完善內部財務管理制度，全面履行物業(yè)服務合同，保證服務質量和收費標準質價相符。

　　同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應按物業(yè)管理項目分別核算。

　　第三十五條 物業(yè)公共服務費、公共能耗費、電梯運行維護費、共用設施經營收入應當單獨列賬，獨立核算。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，每年三月底前，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置分別公示上年度物業(yè)公共服務費、公共能耗費、電梯運行維護費和經營公共設施收益收支情況。

　　物業(yè)服務企業(yè)應按規(guī)定實行物業(yè)服務季度報告制度，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務報告內容，并保存好相關公示報告記錄。

　　第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據物業(yè)服務合同預收按月繳納的費用，但預收的期限最長不得超過一年。

　　預收公共能耗費和電梯運行維護費的，每年度應按時與業(yè)主結清上一年度費用，有合同約定的按約定執(zhí)行，沒有約定按多退少補原則，雙方可約定具體履行方式，接受業(yè)主和社會監(jiān)督。

　　第三十七條 物業(yè)服務收費應當體現(xiàn)自愿委托、服務有償?shù)幕疽?，物業(yè)服務企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準，業(yè)主、物業(yè)使用人有權拒絕交納。

　　第三十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)收費有異議的，可以依法調解。

　　未按合同約定交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當督促其限期交納；逾期拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，依法追繳。

　　第三十九條 價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門應當會同相關部門加強對物業(yè)服務及收費行為的監(jiān)督管理，指導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范收費行為。

　　第四十條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同和本實施辦法規(guī)定收費的，由相關行政執(zhí)法部門在各自職責范圍內依據有關法律法規(guī)予以查處。

　　第四十一條 物業(yè)管理行政主管部門應當會同相關部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務行業(yè)誠信管理。物業(yè)服務企業(yè)有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為被依法查處的，由相關部門納入失信企業(yè)名單并給予相應懲戒。業(yè)主或者物業(yè)使用人有拖欠物業(yè)服務費用等行為且經法院判決仍拒絕交納的，應納入其個人信用檔案。

　　第六章 附 則

　　第四十二條 江陰市、宜興市可參照執(zhí)行，也可結合本市實際制定相應管理辦法，并報上一級價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第四十三條 保障性住房、安置房、房改房、老舊住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費按本辦法實施。

　　第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)之外的其他管理人提供物業(yè)服務的，其收費可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十五條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市住房和城鄉(xiāng)建設局在各自職權范圍內負責解釋。

　　第四十六條 本辦法自2020年4月1日起施行，有效期5年。《無錫市物業(yè)服務收費管理實施辦法》（錫價規(guī)〔2014〕3號）同時廢止。法律、法規(guī)、規(guī)章以及上級機關另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　附件一：非普通住宅的認定標準

　　附件二：普通住宅前期物業(yè)公共服務等級收費標準

　　附件三：普通住宅前期物業(yè)服務收費報備登記表

　　附件一：

　　非普通住宅的認定標準