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2023-01-31
西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法政策解讀
更新時間：2022-03-31 01:00:07作者：佚名
《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》政策解讀
《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》經(jīng)市政府第 19 次常務(wù)會審議通過，由市發(fā)改委會同市住建局、市市場監(jiān)管局于 2020 年 11 月 5 日聯(lián)合印發(fā)?！段靼彩形飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》及物業(yè)服務(wù)收費指導標準(以下簡稱《市辦法》及收費標準)，對我市物業(yè)服務(wù)管理及收費行為作出明確規(guī)范?，F(xiàn)就廣大市民關(guān)心的有關(guān)物業(yè)服務(wù)與收費管理政策解答如下：
一、《市辦法》及收費標準出臺的背景
一是落實《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》物業(yè)服務(wù)費實行 “一費制”的要求，規(guī)范全市物業(yè)服務(wù)收費行為。
二是理順收費結(jié)構(gòu)、規(guī)范物業(yè)收費行為。我市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費及停車收費標準是我省于 2004 年、2012 年制定的，近年來物業(yè)企業(yè)人工成本不斷增加，同時也存在著停車服務(wù)費較高的問題。通過出臺《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》及《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》，進一步完善物業(yè)服務(wù)等級標準、收費管理政策，加強物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及收費監(jiān)管，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范收費、提高服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主合法權(quán)益。
二、《市辦法》及收費標準起草過程
按照《重大行政決策程序暫行條例》和《政府制定價格行為規(guī)則》的法定要求，通過對我市及其他副省級城市物業(yè)收費情況調(diào)查了解，按照成本調(diào)查、召開專題會、論證會及座談會、網(wǎng)上公開征求意見、維穩(wěn)評估、合法性審查等程序。經(jīng)市政府審定同意，由市發(fā)改委、市住建局、市市場監(jiān)管局三部門聯(lián)合印發(fā)，于 2021 年 1 月 1 日與《民法典》同步實施。
三、《市辦法》中收費指導標準的適用范圍
根據(jù)《陜西省定價目錄》及《省辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費按照物業(yè)服務(wù)的不同性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價：
1、未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導價, 《市辦法》制定了與物業(yè)服務(wù)等級相對應(yīng)的基準價和浮動幅度。
政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準為最高限價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結(jié)合本住宅項目的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容等情況，在政府指導最高限價的范圍內(nèi)約定本住宅項目的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費具體標準。
2、已成立業(yè)主大會(業(yè)委會)的，以及別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅類型等政府定價范圍以外的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費及其他服務(wù)費(特約、增值服務(wù)等)實行市場調(diào)節(jié)價。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會雙方協(xié)商，通過合同約定。
四、什么是“一費制”。
我市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費執(zhí)行原省物價局和住建廳 2004 年制定的收費標準，由三部分組成：基礎(chǔ)物業(yè)費(政府指導價管理)、電梯費、公攤電費。其中，電梯費、公攤電費要求據(jù)實收取，不得盈利，具體由物業(yè)企業(yè)確定，定期向業(yè)主公布收支情況。
調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)費實行“一費制”，即改變原住宅小區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)費、公攤電費、電梯費分項收取的方式，實行“三費合一”，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公攤電費、電梯費計入物業(yè)服務(wù)費成本，不再單獨另行收取。
五、物業(yè)服務(wù)費標準調(diào)整情況
現(xiàn)行基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費標準為高層一級每月每平方米 1.50 元，二級 1.20 元，三級 0.90 元，等外 0.70 元;多層一級 0.45 元，二級 0.40 元，三級 0.35 元，等外 0.30 元(多層住宅按省定基準價可上浮 40%;以上費用均不含電梯費和公攤電費)。
調(diào)整后，高層一級服務(wù)每月每平方米 2.2 元，二級服務(wù) 1.9 元，三級服務(wù) 1.5 元，等外服務(wù) 1.2 元。調(diào)整后的物業(yè)費標準將電梯費與公攤電費納入其中,與現(xiàn)行物業(yè)費、公攤電費、電梯費三項分開收取相比較，按平均值測算(公攤電費 0.18 元/平米? 月、電梯費 0.32 元/平米?月)，高層住宅物業(yè)費平均漲幅 7.2%，多層住宅物業(yè)費平均漲幅 18.5%，高層住宅物業(yè)費標準在全國 15 個副省級城市排名第 11 位，多層住宅排名 15 位。
六、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級、收費等級的確定
物業(yè)服務(wù)收費等級依據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級確定。實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費實行等級服務(wù)、等級收費。物業(yè)服務(wù)收費等級標準依據(jù)《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》(近期將由市住建局印發(fā)，與物業(yè)收費管理辦法同步于 2021 年 1 月 1 日起執(zhí)行)，對應(yīng)的收費等級由高到低設(shè)定為一級、二級、三級、等外四個等級，按照高層、多層分別制定收費標準。(物業(yè)服務(wù)達不到三級服務(wù)標準的，均按等外標準收取。)
七、停車服務(wù)費標準調(diào)整情況
實行政府指導價的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)費分為按月、按次收費兩種形式。具體收費形式及標準根據(jù)各住宅小區(qū)的情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主通過停放服務(wù)合同約定。
1、簡化服務(wù)等級，室內(nèi)停車實行兩類收費標準。
針對停車服務(wù)費過高的問題，在前期調(diào)研和成本調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合征求意見建議情況，住宅小區(qū)停車服務(wù)費調(diào)整為室內(nèi)停車場一類 80 元/車位·月、二類 60 元/車位·月兩個類別，并明確室內(nèi)停車場類別標準。露天機動車停放場所不分類別，停車服務(wù)費調(diào)整為 60 元/車位·月。
調(diào)整后，住宅小區(qū)機動車停車服務(wù)費室內(nèi)一類降低 46.7%，二類降低 53.8%，露天降低 25%。
2、縮短臨時停車收費時段，鼓勵即停即走，提高停車位的使用效率。
根據(jù)征求意見中群眾意見，室內(nèi)臨時停車一類由原來的 8 小時為一次 5 元，調(diào)整為 4 小時為一次 2.5 元，二類由原 8 小時為一次 4 元，調(diào)整為 4 小時為一次 2 元等。露天臨時停車調(diào)整為 4 小時為一次 2 元。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非機動車及摩托車停車收費實行市場調(diào)節(jié)價。
八、物業(yè)收費優(yōu)惠減免政策及其他收費規(guī)定
(一)空置房和空置車位物業(yè)費優(yōu)惠政策
實行政府指導價管理的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費，業(yè)主暫不使用或使用后因自身原因空置 1 個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經(jīng)業(yè)主申請、物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費按物業(yè)服務(wù)合同約定收費標準的 70%交納。實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。
(二)子母車位的停車服務(wù)費優(yōu)惠政策實行政府指導價管理的子母車位停車服務(wù)費不得高于 1.5 個車位的停放服務(wù)費標準，具體標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
(三)機械車位停車服務(wù)費政策實行政府指導價管理的住宅小區(qū)，機械車位的停車服務(wù)費參照室內(nèi)標準執(zhí)行，上浮不超過 10%。機械車位的租賃費實行市場調(diào)節(jié)價，由使用人與車位產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。
(四)臨時停放減免情形
1. 臨時停放 30 分鐘之內(nèi)的車輛(僅限配置有公共停車位的小區(qū));
2. 執(zhí)行公務(wù)的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛;
3. 殘疾人車輛(僅限小區(qū)按照無障礙設(shè)施工程建設(shè)標準設(shè)置的無障礙車位上停放的由殘疾人駕駛的專用機動車)。
(五)裝修押金、裝修出入證件工本費的收取規(guī)定根據(jù)《陜西省定價目錄》及《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，裝修期間的費用不再實行政府定價管理。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照住建部門《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第 110 號)的規(guī)定應(yīng)當與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，具體管理內(nèi)容由雙方在協(xié)議中約定。即裝修押金、裝修出入證件工本費等是否收取、收取標準及退還情況由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主按照以上規(guī)定協(xié)商確定。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔，并承擔相關(guān)責任。
(六)裝修垃圾清運費收費規(guī)定業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。業(yè)主自行清運的，費用由業(yè)主自行承擔。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方協(xié)商確定。
(七)生活垃圾處理費需另行交納生活垃圾處理收費是市城管局收取的市容環(huán)衛(wèi)收費，物業(yè)公司僅負責代收代繳，不包含在物業(yè)費中。業(yè)主應(yīng)當按照城市居民(含城中村人口和暫住人口)的規(guī)定標準繳納生活垃圾處理費。
九、 規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)及收費行為
(一)物業(yè)費標準實行抄送告知制按照《陜西省物價局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委放開部分服務(wù)價格意見的通知》的要求，2015 年起，實行政府指導價管理的物業(yè)服務(wù)收費取消價格備案和核發(fā)《經(jīng)營性服務(wù)收費證》。物業(yè)收費標準實行抄送告知：即物業(yè)服務(wù)等級經(jīng)物業(yè)項目所在區(qū)(縣)、開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認定后，收費標準抄送同級發(fā)展改革部門和市場監(jiān)督管理部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴格執(zhí)行明碼標價制度，在經(jīng)營場所醒目位置公示物業(yè)服務(wù)項目、物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)收費、投訴舉報電話等信息。
(二)對于提供高標準服務(wù)住宅小區(qū)收費標準的規(guī)定針對目前一些小區(qū)物業(yè)服務(wù)標準超過《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》高層一級服務(wù)標準的，借鑒成都、濟南等城市做法，可在高層一級物業(yè)費標準的基礎(chǔ)上上浮 10%。為了規(guī)范物業(yè)收費行為，物業(yè)企業(yè)執(zhí)行浮動收費標準時，物業(yè)服務(wù)標準須經(jīng)住建部門審核，收費標準抄送同級發(fā)展改革部門和市場監(jiān)督管理部門后執(zhí)行。上浮僅限于高層一級服務(wù)標準，高層二級、三級、等外無上浮。
(三)物業(yè)企業(yè)收取特約服務(wù)費等行為的規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費，或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)，以及變相收費。特約服務(wù)、增值服務(wù)、有償服務(wù)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)項目及收費標準，經(jīng)業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主另行通過合同約定。
(四)業(yè)主公共收益的歸屬與公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，需遵守相關(guān)法律規(guī)定，所得收益在扣除合理成本之后歸屬全體業(yè)主所有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費收入以及成本費用(構(gòu)成)支出明細。物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有公示或違規(guī)處置業(yè)主公共收益的，按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，可向住建部門反映。
十、新舊政策的銜接問題政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準為最高限價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結(jié)合本住宅項目的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容等情況，在政府指導最高限價的范圍內(nèi)協(xié)商約定本物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費具體標準。
(1)本辦法實施后，新建住宅小區(qū)按照本辦法第十四條的規(guī)定執(zhí)行新的物業(yè)服務(wù)收費標準;
(2)已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》的住宅小區(qū)，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的，應(yīng)按規(guī)定程序進行調(diào)整：已成立業(yè)主大會(業(yè)委會)的住宅小區(qū)，收費標準的調(diào)整由業(yè)主大會或業(yè)委會與物業(yè)公司協(xié)商確定;未成立業(yè)主大會(業(yè)委會)的，按照本辦法第三十三條的規(guī)定履行調(diào)價程序，在調(diào)價程序履行完畢前仍按原合同執(zhí)行。根據(jù)《物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費標準調(diào)整違反規(guī)定程序的，可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反映。
十一、明確物業(yè)服務(wù)及收費監(jiān)管部門的職責物業(yè)服務(wù)和收費的監(jiān)管按照統(tǒng)一政策、屬地管理原則，實行市、區(qū)(縣)分級管理，由各級發(fā)改、住建和市場監(jiān)管部門分工負責：
物業(yè)收費標準的制定——市發(fā)改委負責牽頭制定西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和物業(yè)收費標準及其他有關(guān)政策規(guī)定;各級發(fā)改部門負責做好物業(yè)服務(wù)收費政策貫徹落實、宣傳培訓等物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。
物業(yè)服務(wù)標準和管理行為的監(jiān)管——市住建局按照法律法規(guī)規(guī)定，制定物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)政策規(guī)定;各級住建部門負責做好物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策貫徹落實、宣傳培訓，加大對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查，將物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入物業(yè)企業(yè)信用信息管理，建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。
物業(yè)違規(guī)收費問題的查處——各級市場監(jiān)管部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定進行查處。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關(guān)系的問題，需要業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過協(xié)商或法律途徑解決。
十二、新標準執(zhí)行時間
本辦法及收費指導標準在制定過程中，依據(jù)《民法典》有關(guān)內(nèi)容進行了修訂，并結(jié)合《陜西省行政規(guī)范性文件制定和監(jiān)督管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，執(zhí)行時間為 2021 年 1 月 1 日與《民法典》同步實施