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　　廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)管理的實(shí)施意見

　　穗府辦規(guī)〔2020〕18號(hào)

　　各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　為實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，推動(dòng)我市農(nóng)村住宅建設(shè)規(guī)范化管理、便捷化服務(wù)，根據(jù)中央、省關(guān)于深化農(nóng)村宅基地管理制度改革的要求，結(jié)合我市實(shí)際并經(jīng)市人民政府同意，制定本實(shí)施意見。

　　一、總體要求

　　(一)基本原則。

　　1.堅(jiān)持問題導(dǎo)向。聚焦我市農(nóng)村住宅建設(shè)中存在的難點(diǎn)問題，分類研究，多渠道推動(dòng)農(nóng)村用地建房選址布局合理化、管理程序規(guī)范化、事項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化、審批便捷化。

　　2.堅(jiān)持分類施策。根據(jù)不同的村莊類型、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、民風(fēng)民情、人文積淀等實(shí)際情況，在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，因勢(shì)利導(dǎo)，分類施策，有效破解各類難題。

　　3.堅(jiān)持盤活存量。充分利用增減掛鉤、拆舊復(fù)墾等政策，加大農(nóng)村土地綜合整治、宅基地整理、村莊拆改力度，改善農(nóng)村人居環(huán)境，提高節(jié)約集約用地水平。

　　4.堅(jiān)持服務(wù)意識(shí)。充分考慮農(nóng)民生產(chǎn)生活需求，提供更多的便民、利民服務(wù)措施，不斷提升農(nóng)民獲得感、幸福感、安全感。

　　5.堅(jiān)持共治共管。重點(diǎn)整治農(nóng)村“兩違”、削坡建房以及造成住房安全隱患等問題，整合執(zhí)法資源，強(qiáng)化協(xié)同聯(lián)動(dòng)，完善長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制。

　　(二)適用范圍。本實(shí)施意見適用于規(guī)范我市農(nóng)村村民宅基地建房和村改居居民在集體土地上建房的管理。

　　二、明確一戶一宅標(biāo)準(zhǔn)

　　(三)“一戶”的認(rèn)定。符合以下4種情形之一的可認(rèn)定為“一戶”：

　　1.夫妻與未達(dá)到法定婚齡子女同住的為一戶。

　　2.有兄弟姐妹的，其中一人應(yīng)與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達(dá)到法定婚齡或結(jié)婚后可申請(qǐng)分戶。

　　3.是獨(dú)生子女的，結(jié)婚后可以繼續(xù)與父母為一戶，也可單獨(dú)立戶。

　　4.離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶。

　　(四)“一宅”的認(rèn)定。由村(居)民自行向村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)申報(bào)，經(jīng)村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)組織公示后無異議的，由村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)出具意見，并報(bào)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處(以下簡(jiǎn)稱鎮(zhèn)街)審核確認(rèn)。各區(qū)人民政府要按照“以成員認(rèn)定、以戶取得”的原則，進(jìn)一步完善以戶為單位取得宅基地分配資格的具體條件和認(rèn)定規(guī)則，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。

　　(五)其他情形。符合分戶建房條件，但未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)，且實(shí)際使用的建筑面積沒有超過分戶后建房合計(jì)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的住宅，在符合村莊整體風(fēng)貌或整治后與周邊整體環(huán)境相協(xié)調(diào)的情況下，視為多戶合并建房，每戶可認(rèn)定為“一戶一宅”。

　　(六)明晰“一戶一宅”負(fù)面清單。存在以下情形之一的，不得再申請(qǐng)新建農(nóng)村住宅或購買村民公寓式住宅：

　　1.不符合分戶條件的。

　　2.存在“一戶多宅”情形的。

　　3.將原有住宅出賣、出租、贈(zèng)與他人的。

　　4.已視為多戶合并建房，并認(rèn)定為“一戶一宅”的每一單戶。

　　5.違反“建新拆舊”政策，未將舊宅基地退回給集體經(jīng)濟(jì)組織的。

　　三、夯實(shí)規(guī)范管理基礎(chǔ)

　　(七)加快農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作。加強(qiáng)農(nóng)村地籍調(diào)查成果的管理和應(yīng)用，全面掌握全市宅基地、集體建設(shè)用地?cái)?shù)量、分布等狀況，開展集體土地使用權(quán)以及其上房屋的調(diào)查和存量數(shù)據(jù)整理工作，建立農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，為宅基地、農(nóng)村住宅、集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證和新安排宅基地提供基礎(chǔ)性支撐。

　　(八)明確存量宅基地房屋確權(quán)登記原則。

　　1.1986年12月31日前已建成的農(nóng)村住宅，至今未擴(kuò)建或翻建，經(jīng)村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)同意并公示無異議的，由村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)報(bào)鎮(zhèn)街審核同意后，予以確權(quán)登記。

　　2.有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，1987年1月1日至1998年12月31日已建成的農(nóng)村住宅，經(jīng)村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)同意并公示無異議的，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，按實(shí)測(cè)房屋面積予以確權(quán)登記;

　　有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，1999年1月1日至2015年7月14日已建成的農(nóng)村住宅，經(jīng)村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)同意并公示無異議的，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合“一戶一宅”和建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，按實(shí)測(cè)房屋面積予以確權(quán)登記。

　　3.無合法的宅基地使用權(quán)來源材料，2015年7月15日前已建成的，未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地建設(shè)的農(nóng)村住宅，區(qū)規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)核查土地和規(guī)劃情況，根據(jù)不同時(shí)期管理政策確定房屋是否符合確權(quán)登記條件。對(duì)于符合分配宅基地建房資格的農(nóng)戶，經(jīng)村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)同意并公示無異議，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合“一戶一宅”和建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，可申請(qǐng)辦理確權(quán)登記。涉及新增建設(shè)用地的，需補(bǔ)辦用地手續(xù)后申請(qǐng)辦理確權(quán)登記。

　　4.符合確權(quán)登記的農(nóng)村住宅，建房面積超過“一戶一宅”建房標(biāo)準(zhǔn)的，按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的面積予以確權(quán)登記，超過部分在登記簿和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》附記欄中注明不作為權(quán)屬面積登記。

　　5.存量宅基地房屋的建房面積標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府依據(jù)轄區(qū)歷史施行政策確定。2015年7月15日后建成的農(nóng)村住宅，按現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)處理。

　　6.非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員存量宅基地房屋按以下原則確權(quán)登記：

　　(1)非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法對(duì)新建房屋及占用的宅基地予以確權(quán)登記。

　　(2)非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》附記欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員住宅的合法繼承人”。

　　(3)居民(含華僑)原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)出具證明并公示無異議的，可依法辦理確權(quán)登記，在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》附記欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員”。

　　(4)農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

　　四、明確新建農(nóng)村住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

　　(九)農(nóng)村宅基地建房標(biāo)準(zhǔn)。新批準(zhǔn)農(nóng)村宅基地每戶建筑基底面積控制在80平方米以內(nèi)，建筑面積控制在280平方米以內(nèi)，建筑層數(shù)不超過3層，根據(jù)功能需要可以增設(shè)梯間和功能用房，3層部分建筑高度≤11米，設(shè)梯間和功能用房的建筑高度≤14米。新建住房必須按照已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙建設(shè)，不得擅自改變規(guī)劃。對(duì)于村(居)民已有證的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照總建筑面積≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面積進(jìn)行建設(shè)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，各區(qū)可根據(jù)轄區(qū)實(shí)際制定建筑層數(shù)、建筑高度控制標(biāo)準(zhǔn)。

　　(十)村民公寓式住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。村民公寓式住宅建設(shè)首先要考慮歷史欠房戶和新增分戶需求，因地制宜、集中布局，體現(xiàn)節(jié)約集約用地和方便生產(chǎn)生活的原則，按照城市居住小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行集中建設(shè)。每戶村(居)民可以選擇1套或者多套公寓式住宅，每戶總申請(qǐng)的建筑面積控制在280平方米以內(nèi)。村民公寓式住宅建設(shè)應(yīng)考慮在首層或地下為每戶另外安排一個(gè)農(nóng)機(jī)(車輛)停放位置和工具設(shè)備房。在村民公寓式住宅建設(shè)中，可預(yù)留部分住房作為本村新增分戶申請(qǐng)住宅時(shí)使用，在未分配前必須以村集體經(jīng)濟(jì)組織(以投資建設(shè)主體確定)為業(yè)主進(jìn)行確權(quán)登記，嚴(yán)禁出售給本村以外的人員或組織機(jī)構(gòu)。

　　(十一)宅基地及住房置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)。為鼓勵(lì)村(居)民集中“上樓”居住，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，經(jīng)區(qū)人民政府審核批準(zhǔn)，可以按照其宅基地上已經(jīng)確權(quán)發(fā)證的符合規(guī)定的住房面積1∶1的比例，在相鄰區(qū)域置換成拆遷安置房;宅基地住房確權(quán)面積小于280平方米的，超出確權(quán)面積部分按安置房建設(shè)成本價(jià)交納費(fèi)用后進(jìn)行置換，置換總面積最多不超過280平方米;宅基地住房確權(quán)面積超出280平方米的部分，可予以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)制定。

　　五、因地制宜，分類施策

　　(十二)已納入城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃的村莊或村改居區(qū)域的建設(shè)管理要求及程序。

　　1.建設(shè)管理要求。

　　改造實(shí)施方案已經(jīng)批準(zhǔn)的，按照《廣州市城市更新辦法》(市政府令第134號(hào))、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》(穗府辦〔2015〕56號(hào))、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則的通知》(穗府辦規(guī)〔2019〕5號(hào))規(guī)定執(zhí)行，在城市更新改造策劃和實(shí)施方案中銜接落實(shí)村(居)民住房需求，建設(shè)公寓式住宅，不得新增村(居)民住宅用地，但存量住宅可以進(jìn)行原狀維修。有計(jì)劃地把舊村改造成為功能配套完善、環(huán)境優(yōu)美的城市新社區(qū)。在改造實(shí)施方案未批準(zhǔn)前，對(duì)屬于危房、符合“一戶一宅”的村(居)民，允許進(jìn)行危房原址重建，對(duì)不可移動(dòng)文物或歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑、預(yù)先保護(hù)對(duì)象等保護(hù)建筑應(yīng)實(shí)施危房治理及保護(hù)修繕。

　　2.建設(shè)管理程序。

　　進(jìn)行原狀維修，符合以下情形的無需辦理規(guī)劃審批手續(xù)。

　　(1)內(nèi)部合理調(diào)整各樓層層高，但不作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證變更建筑面積的依據(jù)。

　　(2)非文物保護(hù)單位、非歷史建筑、非傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑及非預(yù)先保護(hù)對(duì)象，更換原坡屋頂?shù)奈菝娌牧稀⒏淖兎课菸蓓斀Y(jié)構(gòu)或?qū)⑵挛蓓敻臑槠轿蓓?，不超過房屋原有坡屋頂檐口高度。

　　(3)僅在房屋內(nèi)部增設(shè)梁、柱等結(jié)構(gòu)加固、更換樓板或拆除、改建房屋內(nèi)部樓梯，不影響房屋外立面。

　　(4) 符合建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，升高或降低室內(nèi)地臺(tái)不大于0.45米。

　　(5)非文物保護(hù)單位、非歷史建筑、非傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑及非預(yù)先保護(hù)對(duì)象，更換外墻飾面材質(zhì)或更換門窗，不改變房屋門窗位置、尺寸。

　　文物保護(hù)單位或歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑、預(yù)先保護(hù)對(duì)象等保護(hù)建筑或改變結(jié)構(gòu)安全的原狀維修工程，按相關(guān)文物保護(hù)、歷史文化名城保護(hù)等規(guī)定辦理。

　　進(jìn)行危房(磚木結(jié)構(gòu)房屋以及經(jīng)鑒定為嚴(yán)重?fù)p壞房、局部或者整幢危房的存量住宅)原址重建，村(居)民可向區(qū)規(guī)劃和自然資源部門申請(qǐng)辦理危房原址重建建設(shè)工程規(guī)劃許可證，重建住宅控制在原有合法產(chǎn)權(quán)建筑面積和原基底范圍內(nèi)，不得改變使用性質(zhì)。涉及文物保護(hù)單位保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶的，按照文物保護(hù)相關(guān)規(guī)定辦理。

　　(十三)暫未納入城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃、位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的村莊或村改居區(qū)域建設(shè)管理要求及程序。

　　1.建設(shè)管理要求。

　　新增分戶住房主要通過建設(shè)公寓式住宅或聯(lián)排式住宅解決，不得新建單家獨(dú)院式住宅，充分利用現(xiàn)有存量建設(shè)用地，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。積極統(tǒng)籌推進(jìn)將農(nóng)村住宅建設(shè)與利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、被征地拆遷安置房、舊村改造復(fù)建房等有機(jī)結(jié)合，保障村(居)民合理的居住需求。

　　對(duì)于持有集體土地房產(chǎn)證、集體土地使用證(個(gè)人住宅建設(shè)用地)及宅基地證(符合“一戶一宅”及宅基地建房標(biāo)準(zhǔn))的村(居)民個(gè)人住宅主要通過加建、原址重建或改建等形式實(shí)施建設(shè)，涉及不可移動(dòng)文物或歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑、預(yù)先保護(hù)對(duì)象等保護(hù)建筑，應(yīng)按歷史文化名城保護(hù)有關(guān)規(guī)定實(shí)施保護(hù)修繕。

　　優(yōu)先建設(shè)村民公寓式住宅。位于中心城區(qū)范圍的城中村，在未實(shí)施改造前，以村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)為主體，按今后3年—5年村集體可能新增的建房需求測(cè)算建設(shè)量，申請(qǐng)選取本村內(nèi)適量規(guī)模、符合規(guī)劃的土地先行建設(shè)村民公寓式住宅，本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員具備宅基地建房資格的，由村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)按宅基地管理規(guī)定組織分配，按建設(shè)成本價(jià)交納費(fèi)用;分配后結(jié)余的房屋整體確權(quán)到村集體組織名下，可按租賃住房管理使用;今后若有符合新增分戶條件的，可安排給新增分戶使用并給予分戶確權(quán)登記;涉及征地拆遷安置的，可作為現(xiàn)成的拆遷安置用房使用并給予確權(quán)登記;啟動(dòng)舊村改造的，可作為提前建設(shè)的村(居)民復(fù)建房，納入舊村改造建設(shè)成本核算。

　　位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)中心城區(qū)范圍外的，鼓勵(lì)建設(shè)村民公寓式住宅，也可建設(shè)聯(lián)排式住宅。

　　2.建設(shè)管理程序。

　　建設(shè)公寓式住宅的，按照《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃程序規(guī)定》(市政府令第168號(hào))、《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》(市政府令第168號(hào))，以村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)為主體申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和用地手續(xù)。

　　申請(qǐng)加建、原址重建或改建的村(居)民個(gè)人住宅，無需申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合“一宅一戶”和建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，直接申請(qǐng)辦理房屋建筑加建、原址重建或改建的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，加建、原址重建或改建后的房屋仍需符合宅基地建房控制標(biāo)準(zhǔn)。涉及文物保護(hù)單位保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶的，按照文物保護(hù)相關(guān)規(guī)定辦理。

　　(十四)暫未納入城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃、位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的村莊建設(shè)管理要求及程序。

　　1.建設(shè)管理要求。

　　主要實(shí)施空心村改造和零星建房管理，落實(shí)“建新拆舊”。依據(jù)村莊規(guī)劃審批村民個(gè)人住宅，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。鼓勵(lì)建設(shè)公寓式住宅和聯(lián)排式住宅。落實(shí)村莊規(guī)劃布局和風(fēng)貌管控要求，彰顯嶺南特色。

　　2.建設(shè)管理程序。

　　對(duì)于符合“一戶一宅”政策的本村村民，具備本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的，可以戶為單位向村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)提出個(gè)人住宅建設(shè)申請(qǐng)(含新建、加建、拆建等情形)，按照《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實(shí)施辦法的通知》(穗府辦規(guī)〔2020〕17號(hào))、《廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于印發(fā)廣州市村莊集體建設(shè)用地報(bào)批實(shí)施細(xì)則的通知》(穗國土規(guī)劃規(guī)字〔2018〕7號(hào))程序?qū)徟?/p>

　　(十五)盤活存量土地。

　　在維護(hù)村(居)民合法權(quán)益的前提下，經(jīng)村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)同意，通過有償轉(zhuǎn)讓、有償調(diào)劑、有償收回等方式，引導(dǎo)宅基地有序規(guī)范退出。村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)可以出租、合作、入股等方式盤活利用空閑農(nóng)村住宅及宅基地，兼顧古村落旅游開發(fā)與文化保護(hù)。在保障閑置宅基地、閑置農(nóng)村住宅原權(quán)利人合法權(quán)益，并符合宅基地建房標(biāo)準(zhǔn)的前提下，可以村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)為單位，申請(qǐng)辦理建房審批，進(jìn)行拆舊建新，用以建設(shè)鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目。積極推動(dòng)拆舊復(fù)墾農(nóng)村舊住宅、廢棄宅基地、空心村等閑置建設(shè)用地，復(fù)墾騰退出來的建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先保障所在村建設(shè)需要后，結(jié)余部分以公開交易方式流轉(zhuǎn)用于城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)閑置宅基地盤活利用。

　　六、加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)保障力度

　　(十六)強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)。結(jié)合國土空間規(guī)劃體系改革，市規(guī)劃和自然資源部門指導(dǎo)各區(qū)從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，尊重村(居)民意愿，體現(xiàn)地方和農(nóng)村特色，結(jié)合各區(qū)地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃和地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性調(diào)查評(píng)估情況，因地制宜編制或修編村莊規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃，預(yù)留一定的建設(shè)用地規(guī)模解決歷史遺留宅基地問題，保障村(居)民新增分戶建房的合理需求，合理布局農(nóng)村生產(chǎn)、生活和生態(tài)用地，鼓勵(lì)農(nóng)民集中建房，切實(shí)避開危險(xiǎn)區(qū)域，形成相對(duì)集中、集約高效、安全可靠的村莊用地建設(shè)布局。

　　(十七)強(qiáng)化用地保障。規(guī)劃和自然資源部門要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民建房辦理建設(shè)用地審批手續(xù)的指導(dǎo)，新增建設(shè)用地審批所需計(jì)劃指標(biāo)在年度土地利用計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，應(yīng)保盡保。各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)安排農(nóng)民建房用地，督促鎮(zhèn)街、村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)按規(guī)定辦理建設(shè)用地手續(xù)。鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)指導(dǎo)村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)進(jìn)行用地選址并出具用地規(guī)劃選址意見，指導(dǎo)村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)組織用地報(bào)批材料。村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)作為農(nóng)民建房用地的申請(qǐng)主體，具體負(fù)責(zé)組織村(居)民建房新增建設(shè)用地材料。

　　(十八)強(qiáng)化公示公開力度。充分發(fā)揮基層自治，運(yùn)用村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)、村內(nèi)公示等方式實(shí)施規(guī)范管理，推行農(nóng)村住宅建設(shè)“六公開”制度(村莊規(guī)劃公開、審批程序公開、申請(qǐng)條件公開、建房名單公開、審批結(jié)果公開、投訴舉報(bào)方式公開)，農(nóng)村建房現(xiàn)場(chǎng)必須掛施工公示牌，公布建房樓層、面積、彩色立面圖、材質(zhì)等信息，自覺接受政府和村(居)民監(jiān)督。

　　(十九)組織實(shí)施保障。

　　各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織開展農(nóng)民住房需求調(diào)查摸底工作，可根據(jù)本實(shí)施意見制定本轄區(qū)具體操作細(xì)則。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)轄區(qū)農(nóng)村住宅建設(shè)管理和削坡建房整治工作，提供資金、人員等方面的支持，保障農(nóng)村住宅建設(shè)規(guī)范化管理。

　　市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)根據(jù)國家、省的相關(guān)要求，指導(dǎo)各區(qū)制定本地農(nóng)村宅基地審批管理制度，建立健全宅基地分配，使用、流轉(zhuǎn)、違法用地查處等管理制度，指導(dǎo)宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用。

　　市規(guī)劃和自然資源部門負(fù)責(zé)做好規(guī)劃和用地保障，指導(dǎo)各區(qū)規(guī)劃和自然資源部門對(duì)存量住房進(jìn)行規(guī)劃和土地核實(shí)確認(rèn)，指導(dǎo)鎮(zhèn)街對(duì)新增宅基地建房核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，對(duì)可能遭受地質(zhì)災(zāi)害危害的新建農(nóng)村住宅，其配套地質(zhì)災(zāi)害治理工程驗(yàn)收合格后辦理確權(quán)登記;制定鄉(xiāng)村規(guī)劃師和鄉(xiāng)村規(guī)劃聯(lián)絡(luò)員制度，引導(dǎo)村(居)民依法依規(guī)建設(shè)住宅。

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)組織編制《廣州市美麗鄉(xiāng)村民居設(shè)計(jì)圖集》，供廣大村(居)民免費(fèi)使用，做好推廣普及工作，指導(dǎo)村(居)民科學(xué)使用圖集，并根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)更新;加強(qiáng)對(duì)村民公寓、村公共服務(wù)設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)的指導(dǎo);督促各區(qū)人民政府落實(shí)農(nóng)村削坡建房整治工作。

　　城市管理綜合執(zhí)法、民政、公安等其他相關(guān)部門依職責(zé)協(xié)同配合做好農(nóng)村住宅建設(shè)的組織實(shí)施保障工作。

　　鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)組織實(shí)施農(nóng)村住宅建設(shè)管理，整治農(nóng)村削坡建房，加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)的監(jiān)督執(zhí)法，對(duì)存量住房是否符合“一戶一宅”建房面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)，對(duì)新增宅基地建房進(jìn)行審批，受委托核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證;指導(dǎo)各村聘用鄉(xiāng)村規(guī)劃聯(lián)絡(luò)員，在村(居)民和政府部門之間架起一條“快速通道”，提供政策咨詢，提高報(bào)建效率，協(xié)助村(居)民合法、安全建房。

　　村委會(huì)(村集體經(jīng)濟(jì)組織)負(fù)責(zé)建立村社兩級(jí)農(nóng)村住宅建設(shè)管理制度，做好本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)宅基地建房的資格審核、分配、公示、管理等，組織存量住宅確權(quán)公示工作，積極做好組織協(xié)調(diào)工作。

　　七、多渠道統(tǒng)籌農(nóng)村住宅建設(shè)資金

　　(二十)各區(qū)人民政府安排資金投入。各區(qū)人民政府可根據(jù)本區(qū)的實(shí)際情況將村(居)民申請(qǐng)建設(shè)個(gè)人住宅涉及的現(xiàn)狀地形圖規(guī)劃核查、規(guī)劃放線、用地規(guī)劃核實(shí)等費(fèi)用納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算，并對(duì)符合條件的農(nóng)村住宅建設(shè)給予住房設(shè)計(jì)費(fèi)用和建筑風(fēng)貌補(bǔ)助。對(duì)建設(shè)村民公寓“上樓”居住的，節(jié)余用地優(yōu)先安排村公共服務(wù)設(shè)施后，可以作為村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，并給予一定的資金支持，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府結(jié)合轄區(qū)實(shí)際制定。

　　(二十一)用好用活拆舊復(fù)墾政策。穩(wěn)步推進(jìn)拆舊、復(fù)墾、交易和分配，復(fù)墾指標(biāo)收益扣除成本后，凈收益按5%、5%、5%、10%和75%的比例分配給區(qū)級(jí)財(cái)政、鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政、村委會(huì)、土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。

　　(二十二)推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)金融創(chuàng)新。加快農(nóng)村信用體系建設(shè)，推進(jìn)小額貸款公司和村鎮(zhèn)銀行發(fā)展，拓展農(nóng)村建房融資渠道。探索建立利用農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)抵押貸款制度，幫助農(nóng)民將土地和住房轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)。

　　八、強(qiáng)化監(jiān)督管理，建立長(zhǎng)效機(jī)制

　　(二十三)提升綜合執(zhí)法效能，遏制新增違法建房。

　　各區(qū)人民政府建立農(nóng)業(yè)農(nóng)村、規(guī)劃和自然資源、城市管理綜合執(zhí)法、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、消防、公安等多部門共同參與的綜合執(zhí)法機(jī)制，強(qiáng)化信息連通、資源共享，完善農(nóng)村違法用地建房巡查、制止、查處、治理、監(jiān)管執(zhí)法鏈條。要綜合運(yùn)用動(dòng)態(tài)巡查、網(wǎng)格化管理、衛(wèi)片執(zhí)法、專項(xiàng)執(zhí)法等多種執(zhí)法手段和方式加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村住宅建設(shè)的管控，建立農(nóng)村建房管理新秩序。

　　鎮(zhèn)街是農(nóng)村違法用地建房查處的實(shí)施主體，負(fù)責(zé)履行“兩違”巡查、監(jiān)管、查處職責(zé)，發(fā)現(xiàn)新增違法行為第一時(shí)間通過執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制發(fā)揮供水供電聯(lián)動(dòng)控制作用，跟進(jìn)后續(xù)拆除、整治。

　　(二十四)納入信用體系管理，實(shí)施長(zhǎng)效防治。各區(qū)人民政府要按照《廣州市公共信用信息管理規(guī)定》(市政府令第166號(hào))，將農(nóng)村住宅建設(shè)情況納入社會(huì)信用體系管理，對(duì)農(nóng)村住宅建設(shè)中出現(xiàn)的違法違規(guī)行為列入失信記錄，對(duì)行為主體采取相應(yīng)的懲戒措施，以社會(huì)信用體系強(qiáng)化對(duì)農(nóng)民違法建房行為的有效制約，逐步營造“不敢違建、不能違建、不想違建”的社會(huì)氛圍，實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村違法建房行為的長(zhǎng)效防治。

　　(二十五)切實(shí)發(fā)揮村社作用，強(qiáng)化村(居)民監(jiān)督。鎮(zhèn)街、民政、規(guī)劃和自然資源部門要指導(dǎo)村社兩級(jí)健全完善農(nóng)村住宅建設(shè)管理的“村規(guī)民約”，指導(dǎo)村(居)民依法實(shí)施農(nóng)村住宅建設(shè)活動(dòng)。充分發(fā)揮村(居)民理事會(huì)、議事會(huì)(廳)等作用，將農(nóng)村住宅建設(shè)管理制度納入村規(guī)民約，明確本村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)建房的資格條件、申請(qǐng)程序、審核程序，明確收回、調(diào)劑舊宅基地、調(diào)處權(quán)屬糾紛的工作要求等，組織召開集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)，做好村(居)民建房申請(qǐng)審核工作，及時(shí)公示審批結(jié)果。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違法建設(shè)行為，并向鎮(zhèn)街報(bào)告。

　　九、強(qiáng)化措施保障，落實(shí)責(zé)任追究

　　(二十六)構(gòu)建聯(lián)合協(xié)同工作機(jī)制。構(gòu)建農(nóng)村住宅建設(shè)管理“市主導(dǎo)、區(qū)主責(zé)、鎮(zhèn)街主抓、村社主體”的工作格局，建立聯(lián)席工作會(huì)議制度、工作規(guī)則、部門分工和聯(lián)合協(xié)同工作機(jī)制，整合資源，督促檢查、推動(dòng)落實(shí)。

　　(二十七)加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)。各區(qū)人民政府、鎮(zhèn)街要加大農(nóng)村住宅建設(shè)管理法規(guī)和政策的宣傳力度，提高村(居)民對(duì)宅基地所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織而非“祖宗地”的認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)村(居)民自覺遵守規(guī)范、支持美麗鄉(xiāng)村建設(shè)。各區(qū)要及時(shí)總結(jié)宣傳先進(jìn)典型，曝光問責(zé)負(fù)面典型，形成合法合理合規(guī)使用農(nóng)村宅基地建房、提升鄉(xiāng)村風(fēng)貌的良好氛圍。

　　(二十八)加強(qiáng)責(zé)任追究。對(duì)非法出售、轉(zhuǎn)讓宅基地，采取非法手段騙取宅基地登記，超過批準(zhǔn)用地面積或者擅自變更位置建住宅的，相關(guān)批準(zhǔn)、登記文件由相應(yīng)職能部門按程序予以撤銷或確定為無效。對(duì)涉及農(nóng)村住宅建設(shè)管理的行政管理部門及其工作人員違反本意見，不依法履行職責(zé)的，由有權(quán)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員和直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　本實(shí)施意見自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

　　廣州市人民政府辦公廳

　　2020年7月22日

　　《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)管理的實(shí)施意見》解讀

　　一、制定文件的背景和必要性

　　(一)制定背景

　　加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)管理，多渠道保障農(nóng)村戶有所居是實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，完善鄉(xiāng)村治理的重要舉措。國家相關(guān)法律法規(guī)已有關(guān)于村民建房的原則性規(guī)定，但具體操作條款仍須各地市在推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展中逐步完善。我市農(nóng)村村民住宅建設(shè)政策文件主要包括：

　　2001年市政府陸續(xù)出臺(tái)的《廣州市村鎮(zhèn)建設(shè)管理規(guī)定》《廣州市村莊規(guī)劃管理規(guī)定》《廣州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》4個(gè)配套實(shí)施文件，對(duì)我市農(nóng)村住宅建設(shè)有了基本的規(guī)范和指引。其后，

　　市政府于2012年印發(fā)《廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)工作指引(試行)》，對(duì)農(nóng)村住宅建設(shè)管理作了適當(dāng)完善，但仍存在政策較為理想化，超越了我市農(nóng)村發(fā)展實(shí)際進(jìn)程，審批流程也較為繁瑣導(dǎo)致農(nóng)民報(bào)建意愿不高等問題。

　　2017年，市政府印發(fā)了《廣州市鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實(shí)施辦法》，進(jìn)一步簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)，村莊規(guī)劃范圍內(nèi)村民建房可以核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，新規(guī)劃的農(nóng)村住宅可以由鎮(zhèn)街審批，提高了審批效率和服務(wù)效能。但中心城區(qū)、未來城市化地區(qū)村民建房的程序標(biāo)準(zhǔn)仍沒有修訂，村(居)民反映建房難訴求仍然強(qiáng)烈，建房渠道還需進(jìn)一步疏解。

　　(二)制定必要性

　　2020年1月1日，新《土地管理法》正式施行，新土地法顯化集體建設(shè)用地的價(jià)值，提升農(nóng)村土地資源配置效率，進(jìn)一步保障村民居住權(quán)，增加村民財(cái)產(chǎn)性收入，對(duì)宅基地管理職能進(jìn)行調(diào)整，明確規(guī)定由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)宅基地改革和管理有關(guān)工作。為銜接新土地管理法的實(shí)施，結(jié)合國土空間規(guī)劃編制，需對(duì)農(nóng)村已建房屋進(jìn)行全面梳理，分類施策：依法對(duì)符合一戶一宅政策的存量房屋進(jìn)行確權(quán)登記，規(guī)范新建房屋管理，滿足村民住房需求，提高村民居住水平。

　　二、主要內(nèi)容解讀

　　在總結(jié)現(xiàn)有政策實(shí)施經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，新制定的《實(shí)施意見》進(jìn)一步加強(qiáng)管理，從適用范圍、部門職責(zé)、一戶一宅認(rèn)定、存量宅基地房屋確權(quán)登記、分類管控、實(shí)施保障和監(jiān)督管理等方面對(duì)農(nóng)村村民宅基地建房和村改居居民在集體土地上建房管理進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范。

　　《實(shí)施意見》全文分為九點(diǎn)，共28條。第一點(diǎn)：總體要求，主要包括指導(dǎo)思想、基本原則、適用范圍等;第二點(diǎn)：明確一戶一宅標(biāo)準(zhǔn)及程序;第三點(diǎn)：夯實(shí)規(guī)范管理基礎(chǔ)，明確存量宅基地房屋確權(quán)登記原則，建立農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫;第四點(diǎn)：明確農(nóng)村宅基地建房、村民公寓式住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn);第五點(diǎn)：按照城市更新及城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等劃分不同范圍分類施策;第六點(diǎn)：加強(qiáng)農(nóng)房建設(shè)保障力度，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)、用地保障、公示公開力度、組織實(shí)施保障等;第七點(diǎn)：明確多渠道統(tǒng)籌農(nóng)房建設(shè)資金;第八點(diǎn)：強(qiáng)化各部門、屬地政府監(jiān)督管理職責(zé);第九點(diǎn)：構(gòu)建聯(lián)合協(xié)同工作機(jī)制，推動(dòng)落實(shí)農(nóng)房建設(shè)管理，落實(shí)責(zé)任追究。

　　《實(shí)施意見》落實(shí)中央關(guān)于深化農(nóng)村宅基地管理制度改革精神，一是改變以前以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件，明確按照村報(bào)鎮(zhèn)批的方式，認(rèn)定符合一戶的標(biāo)準(zhǔn)，即可以戶為單位取得宅基地分配資格;二是按照新《土地管理法》第六十二條要求，針對(duì)我市農(nóng)村住宅建設(shè)中普遍反映比較集中的操作性問題，創(chuàng)新提出多戶合建、提前預(yù)支建設(shè)村民公寓式住宅等方式保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

　　《實(shí)施意見》按照尊重歷史、實(shí)事求是、科學(xué)精準(zhǔn)化解歷史遺留問題的原則，對(duì)于2015年7月15日前建成的存量宅基地房屋，按照1987年、1999年《土地管理法》實(shí)施為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，結(jié)合是否有合法的宅基地使用權(quán)來源材料、是否具備建房資格、符合一戶一宅情況、是否符合建房面積標(biāo)準(zhǔn)等條件，明確了分類予以確權(quán)登記的程序和辦法。

　　《實(shí)施意見》結(jié)合國土空間規(guī)劃，分區(qū)分類施策。以國土空間規(guī)劃劃定的基本農(nóng)田保護(hù)線、生態(tài)保護(hù)紅線，作為規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)管理的紅線和底線。以城鎮(zhèn)開發(fā)邊界作為推動(dòng)空間合理布局，形成和諧優(yōu)美、各具特色的城鄉(xiāng)風(fēng)貌的政策引導(dǎo)線。對(duì)位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的村莊，今后主要按照美麗鄉(xiāng)村風(fēng)貌的管理需求，結(jié)合空心村改造和零星建房管理，落實(shí)“建新拆舊”。對(duì)位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的區(qū)域，結(jié)合我市城市更新工作進(jìn)行分類施策，已納入城市更新的區(qū)域，按照城市更新相關(guān)政策管理;暫未納入城市更新的區(qū)域，更多依據(jù)城市化地區(qū)的規(guī)劃要求，新增分戶主要是建設(shè)公寓式住宅或聯(lián)排式住宅，存量住宅允許按照宅基地建房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行加建、原址重建或改建。

　　《實(shí)施意見》明確各部門職責(zé)，強(qiáng)化農(nóng)房建設(shè)監(jiān)管。構(gòu)建農(nóng)房建設(shè)管理“市主導(dǎo)、區(qū)主責(zé)、鎮(zhèn)街主抓、村社主體”的工作格局，明確各職能部門、各區(qū)、鎮(zhèn)街、村社在規(guī)范農(nóng)房建設(shè)管理中的職責(zé)，運(yùn)用村民監(jiān)督、信用管理、聯(lián)合執(zhí)法等方式實(shí)施對(duì)農(nóng)村違法建房行為的長(zhǎng)效防治。對(duì)涉及農(nóng)村住宅建設(shè)管理的行政管理部門及其工作人員不依法履行職責(zé)的，由有權(quán)機(jī)關(guān)嚴(yán)肅執(zhí)紀(jì)，嚴(yán)厲問責(zé)。

　　三、政策解讀的途徑

　　在廣州市人民政府網(wǎng)站和廣州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站向社會(huì)公布政策解讀材料，同時(shí)將會(huì)適時(shí)開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加大政策宣傳力度。