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　　《昆明市保障性租賃住房管理實(shí)施細(xì)則 (試行)》政策解讀

　　一、出臺的背景

　　黨中央、國務(wù)院高度重視保障性租賃住房工作。2017年10月，習(xí)總書記在黨的十九大報(bào)告中指出：“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2020年12月，習(xí)總書記在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上指出：“解決好大城市住房突出問題，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”。2021年3月，李總理在《政府工作報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)：“切實(shí)增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。2021年6月25日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號)，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。昆明市被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部列為發(fā)展保障性租賃住房的40個(gè)城市之一。

　　為落實(shí)工作要求，有效增加昆明市保障性租賃住房供給，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號)、《云南省關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》(云政辦發(fā)〔2022〕11號)、《昆明市保障性租賃住房建設(shè)實(shí)施方案(試行)》(昆政辦〔2022〕21號)文件精神，并認(rèn)真研究學(xué)習(xí)其他城市的相關(guān)政策，廣泛聽取社會各界意見，結(jié)合昆明實(shí)際，研究制定了《細(xì)則》，明確了保障性租賃住房的準(zhǔn)入條件、分配方式、租金定價(jià)原則和后續(xù)運(yùn)營管理等內(nèi)容。

　　二、基本框架和主要內(nèi)容

　　《細(xì)則》共七章二十五條。

　　主要明確了《細(xì)則》制定的文件依據(jù)，明確保障性租賃住房的定義及市、區(qū)兩級住房城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)部門職能職責(zé)。

　　主要對保障性租賃住房的房源產(chǎn)權(quán)關(guān)系、租金評估及備案、房源核驗(yàn)、管理方式等作了規(guī)定。

　　第三章，主要對保障性租賃住房的保障對象準(zhǔn)入條件、申請及審核工作等作了規(guī)定。

　　第四章，主要對保障性租賃住房的分配原則、選房方式、租賃合同簽訂、租金收取和續(xù)租工作等作了規(guī)定。

　　第五章，主要對承租人退出保障性租賃住房的情形作了規(guī)定。

　　第六章，主要明確了住房城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)部門、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)單位和運(yùn)營(管理)單位的職責(zé)及違規(guī)行為的監(jiān)督、處理方式。

　　第七章，主要明確了本《細(xì)則》的適用范圍及施行日期。

　　三、需要說明的幾個(gè)主要問題

　　關(guān)于保障性租賃住房的租金評估

　　保障性租賃住房定價(jià)方式：以政府限價(jià)為主，市場租賃住房租金為參照，實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整。按照“租戶收入可負(fù)擔(dān)，租賃經(jīng)營可持續(xù)”的原則，《細(xì)則》明確：“保障性租賃住房項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)或運(yùn)營(管理)單位應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)在綜合考慮房屋建設(shè)、維修和運(yùn)營管理成本等因素的基礎(chǔ)上，按照不超過市場租賃住房租金的85%確定，報(bào)項(xiàng)目屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)部門備案后實(shí)施”。同時(shí)，考慮到市場規(guī)律，允許租金適時(shí)調(diào)整，為約束租金調(diào)整頻次，規(guī)定市場租賃住房租金評估周期原則上不低于2年。

　　關(guān)于保障性租賃住房準(zhǔn)入條件

　　結(jié)合工作實(shí)際，昆明市保障性租賃住房供應(yīng)對象不限戶籍和收入門檻。申請人年滿18周歲，并具備完全民事行為能力，申請人及共同申請人在所申請的保障性租賃住房項(xiàng)目所在的縣(市)、區(qū)無自有產(chǎn)權(quán)住房，且在本市未享受其他形式的保障性住房政策的，可以申請保障性租賃住房(含機(jī)關(guān)事業(yè)單位符合條件的職工)。

　　(三)關(guān)于保障性租賃住房的分配原則及選房方式

　　1.明確企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)自建的宿舍型保障性租賃住房由企業(yè)自行分配管理，配租情況須報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)部門備案。

　　2.保障性租賃住房區(qū)別于公共租賃住房，申請家庭通過資格審核后，在昆明安居網(wǎng)上自行選定可分配房源并與項(xiàng)目運(yùn)營(管理)單位在線簽訂租賃合同，完成網(wǎng)簽、網(wǎng)備。即可實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房常態(tài)化分配。

　　3.按照“誰投資、誰受益”的原則，優(yōu)先滿足保障性租賃住房項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)單位職工的住房需求，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)單位可統(tǒng)一為職工申請保障性租賃住房，再將剩余房源面向社會分配。

　　(四)關(guān)于保障性租賃住房的退出方式

　　參照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委 財(cái)政部 自然資源部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》(建保〔2019〕55號)：“健全公租房退出管理機(jī)制，對違規(guī)使用公租房或不再符合保障條件的承租人，綜合運(yùn)用租金上調(diào)、門禁管控、信用約束、司法追究等多種方式，提升退出管理效率”。為避免保障性租賃住房大量上市后出現(xiàn)房源空置，對項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)或運(yùn)營(管理)單位可持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響，對不再符合保障條件的承租人退出保障性租賃住房的方式為：騰退房屋或按照市場租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)繳納租金(即不再享受保障性租賃住房優(yōu)惠租金)。