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抵押合同的生效是從雙方簽訂抵押合同時起，合同生效。如果一方違約，違約方要承擔(dān)違約責(zé)任。抵押權(quán)的設(shè)立是從抵押合同在登記部門登記后，開始設(shè)立抵押權(quán)。
正常情況下是，抵押合同生效在前，抵押權(quán)設(shè)立在后。不存在抵押合同生效和抵押權(quán)設(shè)立同時的情況。如果抵押合同生效，而未去登記，債務(wù)人將抵押物又抵押給了第三人，并辦理了登記，此時的抵押權(quán)歸第三人，債權(quán)人可以依據(jù)抵押合同向債務(wù)人主張賠償。如果抵押合同無效，而抵押權(quán)又設(shè)立了，那么又牽扯到登記部門的違規(guī)，如果登記部門在沒有過錯的情況下，債權(quán)人直接主張債務(wù)人進(jìn)行賠償就可以。
所以一般情況下，抵押合同無效，抵押權(quán)也是不生效的。