離婚女方戶(hù)口可以遷回娘家嗎（離婚女方戶(hù)口可以遷回娘家嗎）
2023-01-31
二手房交易中,購(gòu)房者需要特別重視哪些方面
更新時(shí)間：2022-10-31 12:00:54作者：未知
在城市化進(jìn)程加快的今天，很多人都會(huì)選擇在城市買(mǎi)房。由此也會(huì)產(chǎn)生很多糾紛，在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)出現(xiàn)的糾紛主要有購(gòu)房合同糾紛、不能按期交房糾紛、違約糾紛。本文就購(gòu)房時(shí)的相關(guān)問(wèn)題作相應(yīng)分析。
共有二手房出售需全體共有人同意
我國(guó)《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無(wú)效。因此，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)對(duì)房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時(shí)房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上簽字，買(mǎi)家應(yīng)注意這些簽字的真實(shí)性。除未成年的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書(shū)面授權(quán)書(shū)，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證。需要特別注意的是，如果當(dāng)作夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋子產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時(shí)，買(mǎi)家需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。
在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況;屬于共有財(cái)產(chǎn)的房屋子未經(jīng)全部共有人同意而被個(gè)別人出售后，其他共有權(quán)利人提起拆訟要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效時(shí)，如果買(mǎi)家是善意購(gòu)房，即不知道賣(mài)家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，法院一般不會(huì)判決二手房交易無(wú)效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個(gè)別權(quán)利人追究責(zé)任。
三方需明確各自的權(quán)責(zé)
賣(mài)方在委托中介時(shí)，應(yīng)與中介簽訂書(shū)面的委托協(xié)議。協(xié)議中要明確房屋的出售價(jià)格，賣(mài)家應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價(jià)”“出售價(jià)”及“合同價(jià)”，明確房屋的權(quán)屬和使用現(xiàn)狀， 以及委托權(quán)限等。這份委托協(xié)議賣(mài)家應(yīng)有一份原件。需要注意的是。
買(mǎi)家通過(guò)中介找賣(mài)家時(shí)，應(yīng)該要求中介出示其與賣(mài)家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向買(mǎi)方收取定金的規(guī)定。買(mǎi)家與中介簽訂的書(shū)面協(xié)議，應(yīng)包括房?jī)r(jià)、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。買(mǎi)家應(yīng)至少有一份合同原件。在與中介簽好協(xié)議后，實(shí)際交付定金前，買(mǎi)家還應(yīng)確認(rèn)中介是否經(jīng)過(guò)上家授權(quán)可以代收定金。在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介出具收據(jù)。該收據(jù)有中介經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。
買(mǎi)家須實(shí)地查看賣(mài)家房屋有無(wú)出租
如果二手房出售前已經(jīng)有房客承租，那么在租期內(nèi)，有同等條件下，房客享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。賣(mài)家應(yīng)該在出售房屋三個(gè)月前告知房客房屋即將出售的情況，并告知房?jī)r(jià)等出售條件，房客最晚應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果房客放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，賣(mài)家有得到房客出具的書(shū)面表示后，可將房屋賣(mài)給其他人。如果賣(mài)家不告知房客房屋出售的情況，而擅自賣(mài)給其他人，則房客有權(quán)向法院主張買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。對(duì)于買(mǎi)家而言，為避免出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)該對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，確定是否有房客居住其內(nèi)，以確保交易的安全性。
妥善解決簽約后的后續(xù)事項(xiàng)
買(mǎi)賣(mài)雙方簽好買(mǎi)賣(mài)合同后，除了收付房款、辦理過(guò)戶(hù)外，還有一些后續(xù)問(wèn)題如戶(hù)口遷移、維修資金過(guò)戶(hù)等。對(duì)此，買(mǎi)家賣(mài)家也要妥善處理，避免發(fā)生不必要的糾紛。在簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，買(mǎi)家賣(mài)家應(yīng)將買(mǎi)家付款方式與賣(mài)家交房情況結(jié)合，以保證各自的權(quán)益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30%，交房時(shí)付房款30%，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)付房款35%。在上述兩者掛鉤的同時(shí)，雙方還要明確違約責(zé)任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房?jī)r(jià)一定比例的違約金;超過(guò)多少天時(shí)，一方有權(quán)選擇違約金，超過(guò)多少天時(shí)，一方有權(quán)選擇解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任等。總之，買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容越詳細(xì)，履行起來(lái)的可操作性就越強(qiáng)，也越能促成買(mǎi)賣(mài)的順利進(jìn)行。
“兩個(gè)定金”大不同
定金糾紛是二手房買(mǎi)賣(mài)中非常普遍的問(wèn)題，主要原因是買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]能充分理解“定金”的法律意義。二手房買(mǎi)賣(mài)如果是在中介的主持下簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，在交易過(guò)程中一般有兩個(gè)定金。第一個(gè)定金出現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)中介進(jìn)行委托的過(guò)程中，用來(lái)?yè)?dān)保買(mǎi)家賣(mài)家在約定的時(shí)間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點(diǎn)簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。如屆時(shí)買(mǎi)家反悔不來(lái)與賣(mài)家簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，要承擔(dān)定金被賣(mài)家沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)，如賣(mài)家反悔不簽《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，要承擔(dān)雙倍反還定金的責(zé)任。
第二個(gè)定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中，用來(lái)保證買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)賣(mài)雙方能夠按照合同的約定切實(shí)履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約的情況，違約方要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
當(dāng)然，買(mǎi)賣(mài)雙方也可以不通過(guò)中介直接簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來(lái)保證簽訂的合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。
三類(lèi)二手房權(quán)利受限制，交易前必須嚴(yán)加審查
常見(jiàn)權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類(lèi)：一是沒(méi)有抵押，如通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋。買(mǎi)賣(mài)設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的方面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過(guò)戶(hù)，二是被法院等機(jī)關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來(lái)，或通過(guò)其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)。三是房屋當(dāng)初分配給承租人時(shí)，對(duì)今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個(gè)單位，之后單位將房屋作為實(shí)物分配給予職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時(shí)，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。
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