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2023-01-31
哪些情況房屋買賣合同無效 什么情況房屋買賣合同無效
更新時間：2022-11-04 19:06:55作者：未知
房屋買賣合同所涉及的金錢數(shù)額一般都是比較大的，因此在簽訂房屋買賣合同的時候一定要仔細謹慎，看清楚合同內(nèi)容和條款，清楚合同是否有效，不要因為合同無效而導致?lián)p失。那么，哪些情況房屋買賣合同無效呢?小編為大家整理了相關內(nèi)容，請閱讀下面的文章進行了解。
一、房屋買賣合同無效的情形
法律法規(guī)：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相關司法解釋、建設部相關規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定。
(一)房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓的。(現(xiàn)實中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓/地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓)
法律規(guī)定：
《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》(建設部頒布實施)的第三條規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離”
《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。”
法理分析：這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。
(二)侵犯優(yōu)先購買權的。
法律規(guī)定：
《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利?！?/p>
《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
《合同法》第二百三十條條也有相應規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！?/p>
法理分析：房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優(yōu)先購買權。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。
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