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2023-01-31
轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時,需要注意什么
更新時間：2022-11-02 16:01:34作者：未知
開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證才能進(jìn)行房產(chǎn)交易。那么，商品房預(yù)售存在哪些風(fēng)險??？轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時,需要注意什么?本文為您整理，希望對您轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房有幫助。
(一)出賣人要注意自己辦理的貸款并不自動解除。
預(yù)售合同與借款合同之間不存在主從關(guān)系，是各自獨(dú)立、互不依存的合同。如果出賣人購買的預(yù)售商品房辦理了貸款，后來又將該房子轉(zhuǎn)賣給別人，要在還清貸款后辦理解除借款合同的手續(xù)。
(二)出賣人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，開發(fā)商的保證責(zé)任不解除
借款合同的主要內(nèi)容是出賣人向貸款銀行借款，借款目的用于購買開發(fā)企業(yè)所屬的商品房。開發(fā)企業(yè)為預(yù)購人所借款項承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，保證責(zé)任至預(yù)購人將所購商品房抵押給貸款銀行的條件成就時截止。合同中沒有約定解除保證責(zé)任的條件、合同法及擔(dān)保法也沒有授予法定解除權(quán)，開發(fā)企業(yè)不能解除保證責(zé)任，還應(yīng)按借款合同約定向貸款銀行承擔(dān)保證責(zé)任。
(三)在實際操作過程中，受讓人辦理房產(chǎn)證需要開發(fā)企業(yè)的積極協(xié)助，如出具發(fā)票義務(wù)、蓋章義務(wù)。由于出賣人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的行為損害了開發(fā)企業(yè)的權(quán)益，開發(fā)企業(yè)將拒絕履行自己的協(xié)助義務(wù)。因受讓人的房產(chǎn)證無法辦理使相關(guān)權(quán)利人等的糾紛集中浮出水面，如受讓人與開發(fā)企業(yè)因辦理房產(chǎn)證產(chǎn)生的糾紛、預(yù)購人與受讓人的轉(zhuǎn)讓合同糾紛、預(yù)購人與開發(fā)企業(yè)的合同糾紛、貸款銀行與預(yù)購人的借款合同糾紛等，所以受讓人要謹(jǐn)慎購買。
以上就是關(guān)于怎么轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房以及轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房要注意什么的相關(guān)內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房無論對于出賣人、開發(fā)商、銀行還是受讓人來說都存在一定的法律風(fēng)險，因此實踐中多為預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，無論哪種形式，轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房都是一個復(fù)雜的問題，買賣雙方最好都咨詢一下律師以后再做決定，盡可能將風(fēng)險降到最低。
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預(yù)售條件
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會是善意購買人。
(3)按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間。
(4)已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
(5)已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。
小編為您整理，希望能更好的幫你解決轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時,需要注意什么的問題。希望您在轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時，注意相關(guān)事項，避免不必要的糾紛。