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近日，提前還房貸成為樓市熱點(diǎn)。筆者發(fā)現(xiàn)，有不少購(gòu)房者在各大社交平臺(tái)上分享提前還貸的經(jīng)歷，已經(jīng)提前還貸的購(gòu)房者慶幸能少付利息減輕月供壓力，相比理財(cái)產(chǎn)品的虧損，資金也有了更好的去向。另外還有不少購(gòu)房者抱怨，提前還貸額度預(yù)約已滿，排隊(duì)需要等上數(shù)月甚至半年之久。

今年以來(lái)全國(guó)多個(gè)城市紛紛下調(diào)首套房貸利率，部分城市已經(jīng)下探到了3.7%，然而全國(guó)還是掀起了一股還貸潮。目前，上海首套房依然維持4.65%的房貸利率，在全國(guó)處于較高水平。

2022年末，網(wǎng)易房產(chǎn)曾調(diào)查過(guò)滬上部分銀行提前還貸的事宜，當(dāng)時(shí)有信貸部經(jīng)理表示年底由于銀行還貸額度吃緊，排隊(duì)時(shí)間較長(zhǎng)。然而春節(jié)后，滬上部分銀行還貸預(yù)約時(shí)長(zhǎng)卻不降反升。

部分銀行提前還貸排期緊張，2-3個(gè)月是主流

自去年下半年起，提前還貸已經(jīng)成為很多市民關(guān)注的焦點(diǎn)，當(dāng)時(shí)很多貸款人還在猶豫“是否有必要提前還貸”，現(xiàn)如今，貸款人關(guān)注的焦點(diǎn)變?yōu)榱恕疤崆斑€貸難”，不僅需要排隊(duì)預(yù)約，還有銀行直接關(guān)閉了線上預(yù)約通道。滬上銀行提前還貸是否如網(wǎng)上所說(shuō)得如此夸張，筆者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

“近期申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的人比較多，現(xiàn)在我們銀行都改成線上預(yù)約，貸款人通過(guò)手機(jī)銀行app或網(wǎng)上銀行進(jìn)行申請(qǐng)，預(yù)計(jì)等候時(shí)長(zhǎng)在2個(gè)月左右”。中國(guó)銀行的一位信貸部經(jīng)理告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，關(guān)于政策方面，合同要求貸款未滿3年需要支付違約金。

此外，有知情人士透露，最近滬上建設(shè)銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸已經(jīng)排到9月后，申請(qǐng)需要提前聯(lián)系辦理貸款的經(jīng)理預(yù)約，亦可前往線下網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行預(yù)約。其還透露，網(wǎng)上app申請(qǐng)最多只能還款10萬(wàn)，還要每天搶號(hào)。若購(gòu)房人選擇部分提前還貸，一年只能申請(qǐng)一次。

另有還款人花花（化名）向網(wǎng)易房產(chǎn)表示，目前在農(nóng)業(yè)銀行預(yù)約提前還房貸需等到今年6月受理。申請(qǐng)流程需前往銀行柜臺(tái)，填寫(xiě)還貸申請(qǐng)表，包括提前還貸金額和還款形式，另有一張授權(quán)銀行扣款的表格。當(dāng)然違約金是根據(jù)每個(gè)購(gòu)房人的合同來(lái)定，各家銀行之間政策不同，她簽署的協(xié)議中明確三年內(nèi)需要支付還款金額1個(gè)月的利息作為違約金。

除了國(guó)有四大行，股份制商業(yè)銀行的還貸時(shí)長(zhǎng)會(huì)更友好，筆者從招商銀行的一位信貸部經(jīng)理了解到，目前該行提前還貸申請(qǐng)需要1個(gè)月以上，預(yù)約方式有2種，一種是前往指定網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行線下預(yù)約，另一種則是直接找對(duì)應(yīng)的貸款經(jīng)理申請(qǐng)。

該名信貸經(jīng)理還補(bǔ)充道，“近期確實(shí)聽(tīng)說(shuō)了市場(chǎng)上排隊(duì)還貸的消息，據(jù)我了解，有部分銀行申請(qǐng)還貸預(yù)約時(shí)長(zhǎng)需要2個(gè)月以上甚至更長(zhǎng)時(shí)間，本行在上海地區(qū)提前還貸申請(qǐng)時(shí)長(zhǎng)在1個(gè)月左右，和去年無(wú)異，目前還沒(méi)有收到延長(zhǎng)申請(qǐng)時(shí)長(zhǎng)的消息”。

另?yè)?jù)上海農(nóng)商銀行奉賢支行的一位工作人員表示，目前該行提前還貸需要到網(wǎng)點(diǎn)來(lái)申請(qǐng)，主貸人需要攜帶身份證來(lái)簽字預(yù)約，預(yù)計(jì)一個(gè)月之內(nèi)就能完成還款的操作，并且還款滿1年就無(wú)需繳納違約金。

值得一提的是，各家銀行及網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的預(yù)約時(shí)長(zhǎng)會(huì)存在差異，還款政策也不盡相同，打算提前還貸的購(gòu)房人建議事先詢(xún)問(wèn)相應(yīng)銀行及貸款經(jīng)理了解詳情。

業(yè)內(nèi)人士：市場(chǎng)行情會(huì)變，不可盲目跟風(fēng)

從購(gòu)房者角度來(lái)說(shuō)，提前還貸可以減少利息支出，但從銀行角度出發(fā)，或許不希望房貸業(yè)務(wù)下降太快，有業(yè)內(nèi)人士表示，如果買(mǎi)房人都紛紛提前還款，會(huì)影響銀行對(duì)長(zhǎng)期資產(chǎn)的計(jì)劃安排。

部分城市房貸利率下降，很多購(gòu)房人依然堅(jiān)持提前還貸，主要原因或許和“存款投資受益”及“貸款利息”不對(duì)等導(dǎo)致，此前不少購(gòu)房者通過(guò)理財(cái)產(chǎn)生的收益用來(lái)償還房貸，這要比提前還房貸有益的多。

但如今情況截然不同，據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月末，全市場(chǎng)存續(xù)開(kāi)放式固收類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品近三個(gè)月年化收益率平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環(huán)比下跌0.75%。

另一方面原因，去年的存量問(wèn)題還未完全解決。去年全國(guó)多地房地利率持續(xù)下降，部分存量貸款用戶會(huì)覺(jué)得還款成本高，提前還貸更劃算。例如武漢、珠海、鄭州等城市，去年上半年首套房貸利率在5%左右，如今已經(jīng)回落到3.7%-3.9%。

不僅如此，目前市場(chǎng)上正在受理的還貸客戶也大多為去年申請(qǐng)預(yù)約的，存量客戶尚未消化完畢，現(xiàn)階段又來(lái)了更多還貸的客戶，拉長(zhǎng)了還款周期。

隨著市場(chǎng)刮起“提前還房貸的風(fēng)”，很多購(gòu)房者也在考慮是否要加入還貸隊(duì)伍中。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從房貸利率這個(gè)角度說(shuō)，社會(huì)上確實(shí)存在抱怨存量房貸利息太高的聲音，提前還房貸，目的是減少利息支出。

由于利息支出太多，手上有閑錢(qián)的人可以選擇提前還款；此外，剛買(mǎi)房不久，剩余利息較多的購(gòu)房者也可以考慮。而還貸時(shí)間較長(zhǎng)的購(gòu)房者已經(jīng)還完大部分利息，此時(shí)再去選擇提前還款是不合適的。

不過(guò)盲目跟風(fēng)提前還貸并不可取，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，用機(jī)會(huì)成本的原理，你把資金還了房貸，就損失了用它增值的機(jī)會(huì)。從短期看，多數(shù)人投資收益很難高于房貸，所以提前還貸更劃算。但去年資本市場(chǎng)表現(xiàn)不好，不代表今年也不好。還房貸最大的弊端在于損失了流動(dòng)性，購(gòu)房人到底應(yīng)該怎么評(píng)估，也需因人而異。

超30城房貸利率走低，上海依然有下調(diào)空間

截至1月底，央行公布了最新5年期以上LPR為4.3%，而在2022年全國(guó)層面執(zhí)行的首套房貸利率下限已經(jīng)降至4.1%。

今年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地再次調(diào)整首套房貸款利率。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)全國(guó)已有30個(gè)城市下調(diào)首套房貸款利率下限，至少有一半城市的房貸利率為3.8%，其中最低降至3.7%。

數(shù)據(jù)來(lái)源于綜合整理

當(dāng)然類(lèi)似3.8%的利率，只存在于“成交下行、房?jī)r(jià)疲軟、允許突破央行規(guī)定下限”的城市之中。

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，目前全國(guó)各城市包括一線城市，理論上都有能力將首條房貸利率降低到4.1%的下限，只不過(guò)各城市因城施策，調(diào)整幅度存差異。

以上海為例，目前上海執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)利率4.3%+上浮35個(gè)基點(diǎn)，在四大一線城市中僅次于北京的4.85%。當(dāng)然從可操作層面上來(lái)說(shuō)，在房住不炒的主基調(diào)下，未來(lái)上海首套房貸利率是有下調(diào)空間的。

2022年上海土地出讓金創(chuàng)下新高，商品住宅成交量也處于高位，開(kāi)年后，上海新房市場(chǎng)也出現(xiàn)了回暖的勢(shì)頭，而上海房貸利率要出現(xiàn)回調(diào)，需要滿足新房交易連續(xù)三個(gè)月同比、環(huán)比均下降，因此從短期來(lái)看還很難實(shí)現(xiàn)。