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農(nóng)歷春節(jié)開工第一天，萬物始新之際，廣東省召開了聲勢浩大的全省高質(zhì)量發(fā)展大會，各會場參會總?cè)藬?shù)達2.5萬人，是近年來廣東省召開的規(guī)模最大的會議。

其中最值得關(guān)注地是，會議罕見地釋放出了“舊改”的利好信號，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局以及各區(qū)都提出了城市舊改與更新的相關(guān)目標。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長王宏偉表示，大力推進城市更新，推動城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。

這是否預示著廣州“舊改”在迎來破冰之后的再一次進入加速發(fā)展期？

圖源：網(wǎng)絡(luò)

01

低迷

2022年僅四個舊改項目掛牌成交

回顧2022年，廣州僅有4個舊村改造項目成功掛牌招商，涉及改造面積約221.64萬㎡，改造金額約236.9億元。（數(shù)據(jù)來源：廣州公共資源交易中心）

從時間上看，廣州舊改項目招商主要集中在上半年，而受到行業(yè)發(fā)展態(tài)勢以及疫情等因素的影響，下半年廣州舊改“顆粒無收”。

縱向比較，據(jù)房地產(chǎn)導刊不完全統(tǒng)計，去年廣州共有37個舊改項目成功掛牌招商，改造面積約3876萬㎡，投入金額約2374億元。

毋庸諱言，同步房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，2022年廣州“舊改”陷入低谷期，同時受到眾多因素的影響，備受爭議的廣州“舊改”工作甚至一度冰封。

而事情的轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2022年7月，一份名為“2022年廣州市城市更新項目年度計劃”的文件正式出爐，文件顯示2022年廣州市的舊村、舊城、舊廠改造項目共計224個，其中計劃實施123個舊改項目，并啟動101個城市更新項目的前期工作。這預示著廣州“舊改”工作迎來破冰。

回溯廣州“舊改”的發(fā)展歷史，2022年無疑是一個非常值得關(guān)注的重要轉(zhuǎn)折點。

自2009年《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》正式出臺，廣東省就全面啟動了"三舊"改造；隨后，作為廣東省“舊改”龍頭的廣州陸續(xù)完成了獵德村、琶洲村等舊村的更新改造，并大獲成功，“舊改”成為激發(fā)城市發(fā)展活力的重要路徑；至2018年，廣州“舊改”正式開啟高速發(fā)展的黃金期，房企頻頻跑馬圈地。

據(jù)房地產(chǎn)導刊不完全統(tǒng)計，2019-2021年廣州共有119宗舊改項目（含合作意向）成功掛牌招商，其中107個項目合作企業(yè)都是民營企業(yè)，占比約9成，投資金額超過6100億元。

從過去幾年舊改市場的火爆程度不難窺見出，城市更新涉及到的政府、土地權(quán)益人、開發(fā)商三方主體，都對“舊改”未來巨大的發(fā)展前景保持著積極樂觀的態(tài)度。

而2022年廣州“舊改”熱度的斷崖式下跌，不僅強制行業(yè)進入“冷靜期”，同時也為未來“舊改”重新描繪高質(zhì)量發(fā)展的藍圖提供了契機。

2022年9月，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于《廣州市城市更新實現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作指引》、《廣州市城市更新單元設(shè)施配建指引》、《廣州市城市更新單元詳細規(guī)劃報批指引》、《廣州市城市更新單元詳細規(guī)劃編制指引》和《廣州市關(guān)于深入推進城市更新加強歷史文化保護傳承的實施指引》5個指引的2022年修訂稿，旨在進一步完善城市更新單元管理制度，明確編制要求、報批程序，以及產(chǎn)業(yè)配置、設(shè)施配建、歷史文化保護等管控要求，高質(zhì)量推進城市更新工作。

02

再起航

推進127個城中村改造，投資2000億！

城市更新是盤活、增效、升級存量空間的必由之路。有分析數(shù)據(jù)認為，未來城市更新將撬動十萬億投資規(guī)模。作為廣州激發(fā)“老城新活力”的重點工作內(nèi)容之一，毋庸置疑，未來城市更新工作將會是城市建設(shè)的最大紅利。

根據(jù)《廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要的通知》，“十四五”廣州規(guī)劃的城市更新投資將達3315億。

兔年開工第一天，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局以及各區(qū)都提出了城市舊改與更新的相關(guān)目標。其中有幾點值得關(guān)注：

廣州市：127個城中村改造項目+2000億，
堅持“拆、治、興”并舉

2023年廣州全市計劃推進127個城中村改造項目，重點推進17個城市更新項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標。

今年將重點推進城市新中軸線南段、廣州火車站、羅沖圍片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、珠江兩岸、機場高速兩側(cè)、廣州南站周邊、東部樞紐等片區(qū)連片改造提升；以“繡花”功夫推進100個以上老舊小區(qū)改造，推進北京路二期、上下九街區(qū)、聚龍灣片區(qū)（首期）等歷史文化活化利用項目；推進19個老舊小區(qū)成片連片改造，重點推進海珠區(qū)二龍片區(qū)、白云區(qū)廣園新村片區(qū)等高質(zhì)量品質(zhì)提升示范區(qū)建設(shè)。

2023年1月20日，為了吸引社會資金進入舊改市場，廣州同步調(diào)整了舊村改造政策，降低對合作企業(yè)開發(fā)能力、總資產(chǎn)的要求，將產(chǎn)業(yè)導入中對于企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量要求由準入條件轉(zhuǎn)為擇優(yōu)條件，不再分圈層設(shè)置企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量要求。同時新增企業(yè)退出的處理流程和措施。

《舊指引》動用了大篇幅對三個圈層設(shè)置要求，比如第一、二圈層（見上圖），規(guī)定引入企業(yè)的行業(yè)地位及數(shù)量原則上不低于下列條件之一，其中包括但不限于：引入世界500強投資的企業(yè)1家；引入全球2000強、央企或中國500強、上市公司（含新三板精選層和創(chuàng)新層企業(yè)，以及其他新三板高新技術(shù)企業(yè)）控股公司2家；引入行業(yè)榜單及創(chuàng)新型榜單企業(yè)控股公司4家；上述三類榜單企業(yè)（母公司）1家整體遷入廣州。

發(fā)揮金融業(yè)、新一代信息技術(shù)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、高端專業(yè)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵支撐作用。全力推進天河中央商務(wù)區(qū)、廣州國際金融城、天河智慧城和天河智谷片區(qū)四大重大平臺開發(fā)建設(shè)。

南洋電器廠開工建設(shè)、瑤臺村改造年內(nèi)啟動，抓好老舊商務(wù)樓宇和傳統(tǒng)專業(yè)市場改造升級，力爭全年新增商業(yè)辦公載體20萬平方米，推動8家市場實施硬件升級工程、5家市場業(yè)態(tài)提升。

康鷺片區(qū)計劃一季度完成4萬平方米、二季度完成8 萬平方米的拆違任務(wù)，全年完成20萬平方米的拆違目標。今年，海珠區(qū)將加快完善康鷺片策方案和更新單元規(guī)劃方案；加快瀝滘村和新市頭村項目復建房建設(shè)；加快推進城市新中軸南段及新滘路沿線等“一軸一路”區(qū)域的更新改造；大力開展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和梯度有序轉(zhuǎn)移行動。

荔灣將加快推進已批在建的5個城中村改造項目，爭取完成拆遷100萬平方米以上，全年實現(xiàn)投資100億元，大力推進其他條件成熟的城中村實施改造。同時，大力推進老舊廠房、舊辦公樓宇、專業(yè)批發(fā)市場的更新改造，啟動36個老舊小區(qū)微改造。

突出打造城市更新先行試點，堅持“拆、治、興”并舉，加快黃邊村等“4+2+2+X”8個以上城中村改造，新增產(chǎn)業(yè)空間250萬平方米、公建配套80萬平方米以上，推動羅沖圍、機場高速等周邊城中村改造，打造金沙灣、廣智片區(qū)混改示范點，通過更新改造煥發(fā)無限生機活力。

計劃推進13個舊村全面改造項目和13個村級工業(yè)園改造及舊廠房改造等項目，因地制宜、分類施策，充分挖潛，以拆促興，拆出空間、拆出秩序、拆出高質(zhì)量發(fā)展勢頭。

圍繞“拆、治、興”推進城中村綜合治理改造，大力建設(shè)美麗圩鎮(zhèn)，逐步實現(xiàn)公共服務(wù)同質(zhì)同標。

有序推進東風村等3個舊村改造項目和7個以上微改造項目，高標準將地鐵14號線從化客運站片區(qū)2.5平方公里打造成為“從化城市門戶”，為推進職住平衡、產(chǎn)業(yè)升級爭取更多高質(zhì)量發(fā)展空間。

03

總結(jié)

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長王宏偉在高質(zhì)量發(fā)展大會上表示，強力推進中心城區(qū)城中村改造，堅持“拆、治、興”并舉，協(xié)同各區(qū)全力推進城中村改造示范項目取得新突破。

觀察過去幾年在廣州公共資源交易中心上掛牌成交的舊改項目，它們大多分布在增城、花都、南沙等外圍城區(qū)，增城更是連續(xù)三年成為舊改成交項目最多的區(qū)，遙遙領(lǐng)先于各區(qū)。

隨著舊改工作重心聚焦到中心城區(qū)的重點片區(qū)，可以預見外圍城區(qū)大量的改造項目將迎來更漫長的改造周期。

值得關(guān)注的是，“拆、治、興”并舉將成為未來舊改工作的核心思路。相比過去的“留、改、拆”，未來“舊改”將更加注重改造項目的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

2月1日，廣東省省長王偉中主持召開省政府常務(wù)會議。會議強調(diào)，要推動城市更新，深入推進“三舊”改造，下大力氣抓好廣州、深圳等市城中村改造，積極支持剛性和改善性住房需求，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

當前，我國已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，城市發(fā)展已由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，“三舊”改造已然成為城市發(fā)展新形勢下改善住房條件、完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的重要內(nèi)容?？梢灶A見，未來廣州的“舊改”將持續(xù)保持著旺盛的生命力。

近期廣州部分舊改項目動態(tài)：

自2022年11月起，何棠下村密集發(fā)布招標公告，涉及銷售中心樣板房、園林景觀、監(jiān)理服務(wù)復建安置區(qū)、首期融資區(qū)的設(shè)計施工總承包：

2022年12月31發(fā)布招標首開區(qū)監(jiān)理服務(wù)公告；

2023年1月7日，廣州公共資源交易中心公示何棠下村舊村改造項目銷售中心園林景觀工程項目設(shè)計施工總承包資格審查結(jié)果。

此外，2023年1月16日，廣州公共資源交易中心發(fā)布增城區(qū)舊村全面改造項目專項評估工程造價咨詢服務(wù)項目（CZ2022-8893）招標公告。

對于廣州舊改未來的趨勢，
您有什么看法呢？
留言區(qū)見！

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2023“兔飛猛進”廣州東部地鐵開通大年

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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