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隨著REITs首發(fā)和擴募項目加速推進和落地，截至2月11日，滬深交易所已有25只REITs產(chǎn)品上市，募集資金近800億元。有業(yè)內(nèi)人士分析，當前，公募REITs資產(chǎn)整體具有一定的稀缺性，相較于市場資金其規(guī)模較小，是引發(fā)搶購的直接原因，但其“股債兼?zhèn)洹?、更偏向于“固?”的產(chǎn)品特性才是核心因素所在。

從行情來看，REITs產(chǎn)品端與資金面實現(xiàn)了良好的共振，多位接受采訪的人士認為REITs上新與擴募的節(jié)奏或?qū)⒓涌欤瑢⒂懈鄡?yōu)質(zhì)民營企業(yè)進入公募REITs申報和發(fā)行通道，且未來會涌現(xiàn)更多REITs擴募公司，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的REITs市場收益率將穩(wěn)步提升。

REITs產(chǎn)品熱度不減

2月8日，首單民企倉儲物流REIT——嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT在上交所掛牌上市，這也是2023年A股市場首單上市的REITs項目。從交易情況來看，該基金表現(xiàn)整體平穩(wěn)，截至首日收盤漲幅為11.64%，成交量為49.62萬手，成交額為1.93億元，并在此后的兩個交易日里繼續(xù)上漲，在連續(xù)調(diào)整的大盤背景下成功實現(xiàn)“開門紅”。

二級市場方面，上述25只基金中，有10只在網(wǎng)下詢價階段獲得超100倍的擬認購數(shù)量，這意味著以1萬元認購只能獲配數(shù)十元，目前最高紀錄為去年11月份的華夏基金華潤有巢REIT，該基金網(wǎng)下詢價階段擬認購數(shù)量為298.53億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量（1.4億份）的213.24倍。行情方面，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這25只基金上市首日平均漲幅高達13.35%，且成立以來的平均漲幅超過20%，其中華夏合肥高新REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT等連續(xù)五只上市的基金更是集體以30%的幅度漲停。

當前，公募REITs資產(chǎn)整體具有一定的稀缺性，相較于市場資金其規(guī)模較小，是引發(fā)搶購的直接原因，但“股債兼?zhèn)洹钡漠a(chǎn)品特性才是核心因素所在。有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然REITs是權(quán)益類封閉式基金，但它本身的特性是權(quán)益里的異類，更偏向于固收+的色彩；其次，在宏觀經(jīng)濟環(huán)境并不穩(wěn)定的情況下，當前交通類、能源類以及保障房類資產(chǎn)基本上還是能獲得相對比較穩(wěn)定的收益。再者，公募REITs還處于試點階段，本身還是嚴格的審批制不是備案制，合規(guī)方面的要求比傳統(tǒng)的IPO還要嚴格，對試點項目試點資產(chǎn)的選擇也是優(yōu)中選優(yōu)，從而形成了目前供不應(yīng)求的局面；最后就是REITs本身是個公共產(chǎn)品，參與門檻比較低，每年4%的保底收益對于機構(gòu)和個人投資者都有很強的吸引力。

上新與擴募的節(jié)奏或?qū)⒓涌?/p>

REITs基金二級市場的熱度也傳導(dǎo)到發(fā)行端，在資金參與熱情高漲之際，基金的“上新”節(jié)奏也在不斷加快。2021年成立了11只基金，2022年成立了13只，尤其是在下半年，幾乎每個月都有產(chǎn)品上市，一時間成為市場熱詞。

除了已上市的基金外，當前還有中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園、中航京能光伏等四只基金處于申報待反饋階段。日前，還有北京市昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司近日對項目中標候選人進行公示。中航基金、平安基金、華夏基金是本輪中標候選人，投標報價分別為395萬元、395萬元、350萬元。

擴募方面，2022年9月，包括博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT等5只基金首次發(fā)布了擴募公告。有業(yè)內(nèi)人士分析，國內(nèi)REITs發(fā)行迎來蓬勃發(fā)展已是大勢所趨，第一批公募REITs成功實現(xiàn)擴募后，未來將涌現(xiàn)更多REITs擴募公司，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的REITs市場收益率將穩(wěn)步提升。

嘉實基金表示，REITs擴募可推動底層資產(chǎn)規(guī)模增加，進而驅(qū)動REITs的業(yè)績增長。我國REITs底層持有的是成熟運營的基礎(chǔ)設(shè)施項目，其項目自身的內(nèi)生增長動力有限，而通過擴募可以實現(xiàn)底層資產(chǎn)規(guī)模的擴張，帶動REITs業(yè)績增長。

REITs擴募可在一定程度上，實現(xiàn)資產(chǎn)的分散化。通過擴募，REITs可以在資產(chǎn)業(yè)態(tài)、資產(chǎn)區(qū)域等方面進行合理布局，以降低收入的波動性，提高現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。此外，擴募可以增厚REITs的分紅收益率，從而提高投資者的現(xiàn)金分紅收益。

“因此，擴募作為REITs成長性的來源之一賦予了REITs本身成長的生命力，使得REITs的資產(chǎn)投資運營管理不再是一個靜態(tài)的資產(chǎn)持有過程，更是一個動態(tài)的成長過程?！奔螌嵒鹛岬?。

政策端對REITs基金的推動也可謂不遺余力，中國證監(jiān)會2月10日召開2023年債券監(jiān)管工作會議，會議強調(diào)要全面深化REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)市場建設(shè)，堅持發(fā)展與規(guī)范并重，全力推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。去年12月，證監(jiān)會副主席李超曾表示，證監(jiān)會將堅持服務(wù)實體經(jīng)濟的根本宗旨，強化系統(tǒng)思維、市場觀念，以推進常態(tài)化發(fā)行為抓手，加快推動市場高質(zhì)量發(fā)展，走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路。

REITs登陸國內(nèi)資本市場一年有余，從目前來看成效斐然，優(yōu)質(zhì)基金不斷上新，行情高開高走，產(chǎn)品端與資金面實現(xiàn)了良好的共振。

中金基金解讀認為，從市場供給來看，一方面，原始權(quán)益人類型有望進一步多元化，或?qū)⒂懈鄡?yōu)質(zhì)民營企業(yè)進入公募REITs申報和發(fā)行通道；另一方面，新發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型或?qū)⒑w更為廣泛的清潔能源、新基建、軌道交通等行業(yè)賽道，同時監(jiān)管部門正在研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域?！?023年，公募REITs市場有望在保質(zhì)提效基礎(chǔ)上實現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型、原始權(quán)益人、投資者群體有望進一步拓展，REITs生態(tài)體系逐步建立完善，多層次REITs市場建設(shè)不斷推進?！?/p>

責(zé)編：戰(zhàn)術(shù)恒

校對：祝甜婷