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東哥真的要給“兄弟們”建房了嗎？很難說。

市場的聯(lián)想，來自京東近期再次出手拿地。幾天前，京東以底價成交了北京亦莊新城0303街區(qū)，成交價31.12億元，引發(fā)“自建房”猜測。

但是，京東會成為一家讓快遞小哥也享受到住房福利的公司嗎？大概率是。

2022年11月底，京東集團董事會主席劉強東在內(nèi)部信中提到，京東集團將拿出100億元，為包括全體德邦員工在內(nèi)的所有集團基層員工設立“住房保障金”。內(nèi)部信中還稱，“希望此舉能為工作滿五年以上全體員工，包括每一個快遞兄弟和客服兄弟實現(xiàn)購房愿望?！?/p>

但要在北京這種一線城市實現(xiàn)“兄弟們的購房愿望”，只有“住房保障金”遠遠不夠。

圖/圖蟲創(chuàng)意

2個月前剛成立一家房地產(chǎn)公司

2月8日，北京2022年第五批次集中供地結(jié)果出爐。

6宗地塊吸引了33家房企及聯(lián)合體的爭奪，但最引人矚目的不是競價觸頂?shù)臒衢T地塊，而是以底價成交的亦莊新城0303街區(qū)，最終以31.12億元被京東收入囊中。

這并非京東首次拍地，只是這塊新地的位置及其規(guī)劃都更耐人尋味。

從地圖上看，亦莊新城0303街區(qū)與京東集團總部僅一路之隔。從京東總部西南側(cè)A1門出發(fā)，向南走過科創(chuàng)十二街就能到達，步行僅需5分鐘。

該地總面積7.17萬㎡，規(guī)劃建筑面積19.46萬㎡。北京市規(guī)劃和自然資源委員會公開的規(guī)劃圖顯示，該地被劃分為四部分，其中兩部分更偏向商用。

值得注意的是另外兩部分用地規(guī)劃。位于西南角的F1R-1為二類居住用地，用地規(guī)模1.99萬㎡，地上建筑規(guī)模4.97萬㎡。按規(guī)劃，這部分住宅容積率為2.5，限高60米，還需要執(zhí)行套內(nèi)“7090”政策，即建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平以下住房面積所占比重需達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

換句話說，“該地塊定位剛需群體。明顯對剛需、剛改購房者傾斜?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析。

這部分土地規(guī)劃中，還包括不獨立占地的社區(qū)衛(wèi)生服務站、社區(qū)養(yǎng)老服務站和社區(qū)綜合文化室各一處。建筑規(guī)模分別不低于250㎡、300㎡和300㎡，將由開發(fā)企業(yè)代建后移交相關(guān)部門。

最后的F1A-1部分屬于托幼用地，未來將建成12班規(guī)模的幼兒用。該部分用地規(guī)模5034.8㎡，地上建筑規(guī)模4027.84㎡。早在2017年，京東總部就開辦了“托幼中心”，招收0-3歲幼兒，員工子女不僅可免費入學，其使用的母嬰產(chǎn)品也都是免費的。

拿下這塊地的“北京越新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”兩個月前才成立，注冊資本33億元，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、住宅室內(nèi)裝飾裝修等。據(jù)天眼查股權(quán)穿透結(jié)果，北京越新房地產(chǎn)由“宿遷友茂信息技術(shù)有限公司”百分百控股，而宿遷友茂是JD Glory Development XII (HK) Limited的全資子公司。

這樣一個集金融服務業(yè)、社會停車、居住和托幼等規(guī)劃于一體的“復雜”地塊，對京東來說，或許正合其意。

今年1月中，京東在給其員工發(fā)布的新春賀信中透露，疫情三年，京東新增28萬名員工，目前員工總數(shù)已超過54萬人。不斷擴大的員工規(guī)模率先釋放了辦公需求，一年內(nèi)啟動了3棟辦公樓。先是在2022年初，京東啟用了其集團總部2號樓C棟，9月份，京東又宣布總部2號樓A、B棟正式啟用。

“員工福利”問題也一再被提上日程。

“可能作為員工宿舍”

早在2012年，京東就曾推出過“安居計劃”福利項目。

該計劃面向工作三年以上的老員工或者獲得股份的員工，設立專項基金4.5億元，最高提供100萬的無抵押、無擔保、無利息的購房借款，用于支付可支持地區(qū)范圍內(nèi)的員工家庭首套房首付款，幫助員工安居樂業(yè)。

十年后，支持規(guī)模升級了。2022年11月底，京東集團董事會主席劉強東在內(nèi)部信中提到，京東集團將拿出100億元，為包括全體德邦員工在內(nèi)的所有集團基層員工設立“住房保障金”。內(nèi)部信中還稱，“希望此舉能為工作滿五年以上全體員工，包括每一個快遞兄弟和客服兄弟實現(xiàn)購房愿望?！?/p>

針對這塊新拍得的土地將具體如何使用，京東官方目前并未公開回應。

有業(yè)內(nèi)人士猜測“京東可能要繼續(xù)進軍房地產(chǎn)”。該地塊位于經(jīng)開區(qū)路東區(qū)，與地鐵亦莊線經(jīng)海路站直線距離不到200米，半小時通勤圈里不只有京東集團總部，還有康寧科技、小米產(chǎn)業(yè)園、京東方等產(chǎn)業(yè)。目前該地塊的住宅銷售指導價為5.8萬元/平米，明顯低于周邊二手房均價。

2017年9月，京東宣布成立房地產(chǎn)業(yè)務部，不過京東房地產(chǎn)部門首任負責人曾伏虎曾表示，京東房地產(chǎn)的定位不是開發(fā)商，而是服務商。京東要做的是房地產(chǎn)電商，并不會涉及房地產(chǎn)開發(fā)。

也有猜測新地塊“可能作為員工宿舍”。2017年2月，劉強東做客央視財經(jīng)《遇見大咖》，節(jié)目中劉強東透露，參觀宿遷呼叫中心新建員工宿舍后“氣得想打人”，當時的宿舍樣板間計劃住4-6人，衛(wèi)生間還是蹲便，跟淋浴放在一塊兒，“80年代黑心工廠的工人宿舍才那樣裝修”。劉強東在現(xiàn)場提出要求，京東的員工宿舍每間最多只能住兩個人，工作三年以上的員工，每人單獨一個房間，且全國京東宿舍以后都將按照這個標準改造。

“一般來說，如果沒明提出為保障性租賃住房，通常就是普通住宅，按照出售的方式處理?！?上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進回復《中國新聞周刊》，“職工福利”一般會是內(nèi)部價格折扣和內(nèi)部優(yōu)先購房機會?！耙嗲f房源熱銷，公司如果提供這樣的福利，將是非常好的導向，能夠激發(fā)員工的（工作）積極性，來爭取購房資格?！?/p>

“比起股權(quán)，房子才是年輕人的頭等大事”

梳理大廠提供的“住房福利”，主要有提供免息貸款、內(nèi)部折扣價、員工宿舍和住房補貼等幾種主流模式。

早在2011年，阿里巴巴集團就推出了“iHome”無息置業(yè)貸款計劃，總額30億元。主要針對在阿里服務滿2年且符合相應條件的大陸正式員工，申請條件是以家庭為單位購置工作地首套住房。工作兩年以上、三年以下的員工，貸款額度上限為20萬，服務期三年以上的員工，貸款額度上限為30萬。此后貸款額度根據(jù)實際情況又進行了上調(diào)。

騰訊2011年推出了“安居計劃”，即員工首套購房免息借款福利政策。2015年，借款額度升級，北京、上海、廣州、深圳等一線城市最高可無息貸款50萬元，二線城市貸款額度調(diào)高至25萬元。到2019年初，騰訊又將申請條件降為入職2年、績優(yōu)者1年即可申請，調(diào)整后，騰訊員工在購買個人或家庭首套房時，可從公司申請免息借款最高達90萬元。

小米和華為是“自建福利房”的典型代表。2018年時，小米與華潤聯(lián)手，以26.57億元底價拍得北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的一塊混合住宅用地，并建成了“萬橡華府”、“萬橡悅府”，小米員工可優(yōu)先購買，且享受9.2折優(yōu)惠。

2018年初，華為在東莞為員工提供了3萬套住房，滿足條件的內(nèi)部員工用1/3左右的市場價即可購買一套精裝房。雖不是免費分房，但華為給出的產(chǎn)權(quán)政策也相對寬松，規(guī)定前五年屬于租賃，5年期滿后全價購買即可享受完整產(chǎn)權(quán)，且可以轉(zhuǎn)讓出售。

時隔一年，華為全資子公司東莞綠苑實業(yè)投資有限公司又以底價拍下一宗商住用地。與以往不同，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，該地塊將用作東莞市松山湖園區(qū)重點及高端企業(yè)的人才房。自購買商品房轉(zhuǎn)移登記(一手房屋登記)之日起，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或出租。限制期滿后，房屋所有權(quán)只允許在園區(qū)企業(yè)內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

格力則計劃用“人才公寓”拴住年輕人的心。2015年6月的《央廣財經(jīng)評論》曾報道，當年格力股東大會上，董明珠曾痛陳“格力被挖人的速度已經(jīng)超過了培養(yǎng)人的速度”，2014年就有600多名技術(shù)人員被挖走。

2018年，董明珠提出“一人一套房”計劃，這一承諾終于在三年后兌現(xiàn)。2021年6月15日，董明珠在微博發(fā)布了一段自己的演講視頻，稱格力第一批3700套住房即將交付使用，優(yōu)先分給優(yōu)秀員工。

房子如何分、分給誰？一份公開的《關(guān)于格力明珠廣場住房申請的通知》呈現(xiàn)出部分細節(jié)。2021年，第一批斥資18億元興建的格力明珠廣場已經(jīng)封頂，規(guī)劃了部分樓棟作為已婚員工住房，用以解決已婚員工住宿的實際困難。主要針對未參加房改，且在珠海、中山地區(qū)無自購住房的全體已婚員工。

格力的“分房”，更準確地說應該是“分員工宿舍”。對于房子產(chǎn)權(quán)問題，董明珠曾在接受媒體采訪時回應，原計劃將房子歸“在企業(yè)干到退休的員工”所有，后來很多年輕員工反應，熬到退休的時間太長，希望馬上入住，急需用房，還有的員工提出，不要企業(yè)白送，比市場價便宜一半就行?！皢T工們有這樣的訴求，下一步可能將對分房的問題做更深入的研究?！倍髦檎f。

字節(jié)跳動和快手則提供了住房補貼。以字節(jié)跳動為例，入職員工可獲得1500元房補，相應的要求是租房距離個人實際辦公地點步行30分鐘、自行車20分鐘或地鐵20分鐘及以內(nèi)，并要求申請人上傳租房所在地的地圖。

“傳統(tǒng)的股權(quán)激勵已經(jīng)不太適用現(xiàn)在新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的人才激勵方式了，現(xiàn)在年輕人最關(guān)心的問題就是住房?！眹儡S進對《中國新聞周刊》說，和加薪相比，“購房福利”的性價比更高，或者說更能解決實際問題。

尤其在一二線城市，安居落戶、結(jié)婚生子、甚至教育醫(yī)療問題，都與住房存在一定關(guān)聯(lián)。

至于大廠如何分配“購房福利”？“理論上，公司骨干、年紀大的員工和住房比較困難的員工應優(yōu)先解決住房問題。但在實際操作中，中青年骨干往往會有更好的機會?！眹儡S進說。

記者：李明子