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      1. 首日漲幅近12% 京東倉儲REIT上市:巨頭爭相入局,倉儲物流REITs“熱”在哪?

        更新時間:2023-02-08 19:54:07作者:智慧百科

        首日漲幅近12% 京東倉儲REIT上市:巨頭爭相入局,倉儲物流REITs“熱”在哪?

        2月8日,嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱“京東倉儲REIT”;基金代碼:508098.SH)在上海證券交易所上市。京東倉儲REIT于2022年12月26日正式獲得中國證監(jiān)會注冊批復,僅一個多月就完成了后續(xù)流程并順利上市。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到,京東倉儲REIT基金類型為契約型封閉式,基金合同期限為46年,基金募集份額總額為5億份,發(fā)售價格定為3.514元/份。今日開盤后迅速上漲,截至收盤,上漲11.64%為3.923元/份。

        另據(jù)嘉實基金公告,該REIT在發(fā)售階段累計吸引近720億元資金,其中網(wǎng)下投資者詢價獲得超126.04倍認購,面向公眾投資者發(fā)售部分“一日售罄”,并提前結束募集。

        事實上,基礎設施公募REITs是近兩年來炙手可熱的資本市場新物種,推出以來一直備受關注。從高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流,再到保障性租賃住房,我國市場的REITs項目類型不斷豐富、市場規(guī)模持續(xù)擴容。

        一般而言,倉儲物流項目的投資,回報期較長,資金占用成本高,一定程度上限制了行業(yè)發(fā)展。而以倉儲物流基礎設施資產(chǎn)開展公募REITs,無疑對于盤活存量倉儲物流資產(chǎn),形成投資良性循環(huán)等具有重要意義。

        對個體企業(yè)來說,將旗下物流園區(qū)重資產(chǎn)通過REITs方式上市,在一定程度上能減少自有資金投入壓力,為京東集團整體業(yè)務“松綁”。

        第三只倉儲物流REIT

        值得一提的是,京東倉儲REIT是目前我國已成立的第三只倉儲物流REIT,前兩只為紅土創(chuàng)新鹽田港REIT(108301.SZ)和中金普洛斯REIT(508056.SH)。

        在上市儀式現(xiàn)場,京東集團高級副總裁、京東產(chǎn)發(fā)CEO胡偉,京東產(chǎn)發(fā)優(yōu)秀員工代表的廊坊經(jīng)開項目王忠磊和重慶項目楊春,與嘉實基金董事長趙學軍等多位嘉實基金高管,共同敲鑼。


        京東倉儲REIT在上交所上市。圖片來源:企業(yè)供圖

        記者了解到,此次京東入池的資產(chǎn)包括位于廊坊、武漢和重慶的三處物流園區(qū),合計建筑面積約35.1萬平方米,均系稀缺的高標倉項目資源。京東方面數(shù)據(jù)顯示,三個項目出租率均達到100%即滿租狀態(tài),租約期限均在5-6年,高于行業(yè)平均水平的3年。

        項目收益上,此前招募說明書顯示,2022年上半年,嘉實京東倉儲基礎設施REIT的3個園區(qū)營業(yè)收入合計達5315萬元,凈利潤2079萬元,凈利潤率達到了38.8%,重慶、武漢和廊坊園區(qū)的凈現(xiàn)金收益率分別為2.9%、2.37%和2.75%。

        此外,京東產(chǎn)發(fā)是京東倉儲REIT的資產(chǎn)運營管理機構,其作為京東集團旗下唯一倉儲物流設施開發(fā)運營管理子集團,持有京東集團旗下自建的全部倉儲物流設施項目。

        京東給出的一組數(shù)據(jù)顯示,自2014年在上海建成首座智能物流倉儲中心“亞洲一號”,截至目前,京東產(chǎn)發(fā)旗下現(xiàn)代倉儲網(wǎng)絡已布局全國29個省級行政區(qū),管理園區(qū)總面積超2000萬平方米,并在東南亞等海外地區(qū)擁有24個基礎設施項目。

        此前,由于缺乏成本相對較低的融資渠道,與同行相比,京東無論在“亞洲一號”的布局力度和數(shù)量上,還是在已建成園區(qū)的盈利等方面,都有很大的進步空間,特別是在與以普洛斯為首的外資物流倉儲企業(yè)的相對比之下。

        高需求“點燃”倉儲物流REITs

        基礎設施公募REITs從推出至今,一直備受關注。相應數(shù)量以及覆蓋領域的擴容也一直為外界期待。不過,與相對成熟的美國REITs市場相比,我國公募REITs數(shù)量、品種都處于早期階段,這與我國龐大的基礎設施投資規(guī)模尚不匹配。特別是倉儲物流REITs較為稀缺。

        記者了解到,倉儲物流基礎設施可以細分兩類,分別為高標準物流倉儲和普通物流倉儲。此次京東倉儲REIT均為稀缺的高標倉項目資源。

        倉儲物流早期以規(guī)模大且相對分散的普通物流倉儲為主,而隨著電商、新零售、直播電商等上游行業(yè)的發(fā)展與演進,其對于倉儲物流的更高需求,以及供應鏈整合能力等,都促進了高標倉的發(fā)展。

        胡偉在儀式現(xiàn)場接受采訪時表示,REITs產(chǎn)品的推出,為破解我國倉儲物流行業(yè)發(fā)展的頑疾和困境,提供了一個解決路徑。

        “總體來看,我國倉儲物流供給側結構性問題相對較突出,大量低端倉庫長期閑置與高端倉儲設施供不應求局面并存。與此同時,一些行業(yè)本身特性也限制了倉儲物流行業(yè)的進一步發(fā)展?!焙鷤フJ為。

        多個公募REITs行業(yè)人士對記者表示,倉儲物流資產(chǎn)本身就具備標準化程度高、市場存量高等特性,因此,無論是首發(fā)還是后續(xù)擴募,倉儲物流基礎設施REITs的可復制性均較強。

        招商銀行研究院分析認為,高標倉具有良好的REITs屬性,投資者偏好有助于降低發(fā)行難度。

        高標倉作為優(yōu)質的倉儲物流資產(chǎn),具有經(jīng)營模式成熟、租約時間長、投資回報穩(wěn)定和資產(chǎn)權

        屬明晰等特點,且大多數(shù)分布于粵港澳大灣區(qū)、長三角和京津冀等重點支持區(qū)域,與公募REITs的要求高度匹配,有望成為重要的受益類別。

        高標倉倉儲物流資源的稀缺性和重要性以及項目的可復制性,共同構成了倉儲物流REITs火熱的根本原因。

        而發(fā)揮公募REITs的直接融資作用,進一步盤活存量倉儲物流資產(chǎn),對我國整體物流產(chǎn)業(yè)的升級同樣具備重要的戰(zhàn)略意義。

        “首只民企倉儲物流REIT成功發(fā)行上市,將極大地激發(fā)和增強民間投資參與供應鏈基礎設施的活力和信心,也有助于推進倉儲物流業(yè)數(shù)字化、網(wǎng)絡化和智能化發(fā)展。”京東集團首席財務官許冉也在上市儀式致辭中如此表示。

        不過,還是要提醒投資者,應當理性判斷,通過長期眼光,根據(jù)未來的分紅預期合理評估REITs價值,避免不必要的投資損失。

        本文標簽: 電商  京東倉儲  倉儲物流  reits  

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