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為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，解綁限購(gòu)限貸政策、提高公積金貸款額度、二手房帶押過(guò)戶、房貸利率下調(diào)、購(gòu)房補(bǔ)貼等樓市利好頻出，近日，“廣西南寧房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的話題也登上了微博熱搜，引發(fā)熱議。

市場(chǎng)對(duì)于這一消息的反應(yīng)不一，有觀點(diǎn)認(rèn)為“這是為40-50歲的購(gòu)房者提供了便利”，亦有觀點(diǎn)指出“為房子奮斗到80歲值得嗎”“老年人后期的還款能力還有待商榷”。

01

變相“接力貸”？

據(jù)南國(guó)早報(bào)消息，2月11日，南寧多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”，該媒體向南寧多家銀行求證后了解到，該項(xiàng)房貸政策確有其事，目前已有部分銀行在執(zhí)行該項(xiàng)政策。

記者從多名當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人員處求證到該消息屬實(shí)，不過(guò)該政策并不是延長(zhǎng)貸款年限，只是將貸款年齡限制由此前的70歲推遲至80歲，換言之，最晚50歲購(gòu)房也可貸足30年的住房貸款。

中介提供的中信銀行內(nèi)部發(fā)布的信息

中介陳漢鴻（化名）表示，這個(gè)政策并不是每個(gè)人都符合，要看中老年購(gòu)房者有沒(méi)有退休金，流水能否覆蓋月供的一定倍數(shù)，如果沒(méi)有就需要其子女做擔(dān)保。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該政策照顧了一些中老年群體的購(gòu)房需求，有助于一些養(yǎng)老的家庭更好去完成置業(yè)計(jì)劃，“這個(gè)政策也受到了退休年齡延遲以及信貸政策寬松兩個(gè)方面的影響”。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)記者表示，南寧此舉是當(dāng)?shù)貫榱舜龠M(jìn)購(gòu)房采取的一種松綁政策，從銀行貸款的角度延長(zhǎng)還款時(shí)間，降低每個(gè)月的還貸壓力，同時(shí)還能讓更多年齡偏高的人群加入房貸大軍當(dāng)中。

不過(guò)，該政策并非南寧所有銀行都在執(zhí)行。記者致電建設(shè)銀行南寧一支行被告知，并未接到該項(xiàng)通知。據(jù)陳漢鴻了解，目前廣發(fā)銀行南寧分行與中信銀行南寧分行可以辦理。

此前有消息稱，中信銀行南寧分行2月10日已下發(fā)通知，正式將個(gè)人住房按揭貸款借款人的年齡與貸款期限之和調(diào)整至最長(zhǎng)不超過(guò)80年；工商銀行、民生銀行等則是目前還未執(zhí)行該政策，申請(qǐng)人年齡與借款期限之和不超過(guò)65-75年，貸款期限最長(zhǎng)為30年，部分銀行超過(guò)70歲需要子女做擔(dān)保。

由于該政策中涉及到可能由子女做擔(dān)保，這也被市場(chǎng)質(zhì)疑，是否是變相“接力貸”？

據(jù)悉，“接力貸”是指借款人作為主貸人申請(qǐng)的借款期限與銀行對(duì)借款人的年齡要求不相符合(如50歲，申請(qǐng)貸款還款期限為30年，還款期限超過(guò)了其70歲的最高年齡限制)，可以通過(guò)增加一個(gè)共同借款人（所購(gòu)房屋的共有人且與主貸人是子女關(guān)系）來(lái)滿足借款人的年齡要求。

早些年，浙江杭州就傳有銀行推出過(guò)類似“接力貸”的產(chǎn)品，彼時(shí)便引發(fā)不少爭(zhēng)議，不少網(wǎng)友吐槽買房“貸貸相傳”。

“不是接力貸產(chǎn)品，但是屬于接力貸擔(dān)保的產(chǎn)品?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)告訴記者，因?yàn)檫@部分人群償還能力較弱且風(fēng)險(xiǎn)較年輕人高，因此需要子女擔(dān)保。

諸葛找房也預(yù)測(cè)，接下來(lái)，其他城市也有可能跟進(jìn)相關(guān)政策，比如一些去化壓力大的城市以及老齡化嚴(yán)重、老年人群體占比高的城市。

02

還貸能力如何保障？

對(duì)于貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲一事，市場(chǎng)上普遍有兩個(gè)疑惑點(diǎn)，一是如何保障中老年購(gòu)房群體后期的還款能力；二是一旦出現(xiàn)貸款未還完，購(gòu)房者卻提前離世的情況，應(yīng)該如何處理？

北京市盈科律師事務(wù)所合伙人律師李松告訴記者，能夠貸款至80歲的購(gòu)房者通常有退休金可以用于還貸，再者也可對(duì)房屋進(jìn)行出租收取租金還貸，甚至于賣掉房子償還貸款，基本不存在無(wú)法履行還款義務(wù)的情況。若出現(xiàn)提前離世的情況，則貸款將由其配偶及子女，也就是繼承人來(lái)償還。

王玉臣也指出，一般而言，很多人到六七十歲后基本已經(jīng)沒(méi)有了工作能力，只能靠子女養(yǎng)老或者社保等方式養(yǎng)老，這個(gè)時(shí)候老人的資金支付能力其實(shí)是相對(duì)不佳的，一方面可能會(huì)影響自己晚年生活品質(zhì)，另一方面相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)轉(zhuǎn)移到子女身上，增加子女的經(jīng)濟(jì)壓力。

對(duì)于第二個(gè)疑惑，他表示，這類貸款一般分兩類，一類是有擔(dān)保人，如果借款人沒(méi)有活到80歲，在借款人去世后，可以通過(guò)借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或者由繼承人繼續(xù)還貸。當(dāng)沒(méi)有遺產(chǎn)可以清償或者無(wú)繼承人償還時(shí)，銀行可以要求擔(dān)保人承擔(dān)清償責(zé)任或者直接依約要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)；一類是沒(méi)有擔(dān)保人的，則只能就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或找借款人的繼承人清償。當(dāng)繼承人不愿意繼承遺產(chǎn)和債務(wù)時(shí)，銀行就不能再讓繼承人清償，債權(quán)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)了。

事實(shí)上，南寧此前就曾有購(gòu)房者貸款年齡期限突破70歲的情況出現(xiàn)。

有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告知記者，其朋友張生于2022年11月購(gòu)入了南寧青秀區(qū)的一套二手房，貸款總額70萬(wàn)元，時(shí)年44歲的張生本來(lái)的貸款年限應(yīng)為26年，但銀行最終按照最高30年的貸款年限批給了他，其可還貸至74歲，每月的月供也減少了269元。

中介李朝生（化名）也告知記者，其在前年為一手房客戶辦理房貸時(shí)，銀行貸款年齡限制便批到了80歲，不過(guò)這種情況比較少，既看客戶的征信流水，也看對(duì)接銀行當(dāng)時(shí)的操作空間。

此前，南寧市還曾發(fā)文下調(diào)首套房房貸利率，刺激當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

1月底，南寧市住建局宣布，南寧市階段性調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為L(zhǎng)PR減60個(gè)基點(diǎn)。按照現(xiàn)行LPR，南寧市首套住房商貸利率下限下調(diào)至3.7%。

“成交冷淡、價(jià)格下行的現(xiàn)狀在一定程度上促使南寧放松購(gòu)房貸款政策?！敝T葛找房指出，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)，截至2022年12月，南寧新房?jī)r(jià)格已連續(xù)下跌6個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)下跌18個(gè)月。

記者 左宇

編輯 孫婉秋

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