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□周學(xué)澤

1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位?！毙抡咧笇?dǎo)下，近一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，已有山東、安徽、河南、四川等省提出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

1月31日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；2月6日，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；2月6日，四川省人民政府印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

從各省現(xiàn)房銷售采取的措施來看，內(nèi)容集中在兩方面：一是逐步提高預(yù)售門檻；二是鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。其中透露的關(guān)鍵信息是“漸進(jìn)”，這是有利于保障消費(fèi)者權(quán)益的做法。

從多年商品房銷售歷史來看，預(yù)售制有利有弊。“利”是商品房預(yù)售使開發(fā)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目初期就解決了資金問題，而且因?yàn)槠诜浚_發(fā)商一般會(huì)有讓利折扣，價(jià)格相對優(yōu)惠。但弊端也明顯，購房者承擔(dān)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，一些開發(fā)商拿到錢不好好建房，住宅質(zhì)量無法有效保證。

現(xiàn)房銷售的好處顯而易見，一手交錢一手交貨，如果購房者看不中房子就不會(huì)購買，住宅有質(zhì)量問題也能提前注意到，這將大大減少住宅消費(fèi)糾紛。

但在商品房預(yù)售已經(jīng)通行多年的情況下，商品房現(xiàn)房銷售“一蹴而就”是不是好？記者觀察，“漸進(jìn)”推行現(xiàn)房銷售，最符合消費(fèi)者利益。山東、安徽、河南、四川等省逐步提高預(yù)售門檻，對現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，是可行的路徑。

商品房預(yù)售制有較強(qiáng)的“慣性”，現(xiàn)房銷售的樓盤在市場上比較少，一下過渡到現(xiàn)房銷售，會(huì)使住宅供應(yīng)量大幅減少，供需失衡。因此，商品房現(xiàn)房銷售不宜一下全面推開，以“試點(diǎn)”的方式“漸進(jìn)”推行是必要的。

通過提高預(yù)售門檻，仍能較好地保障購房者權(quán)益?，F(xiàn)房銷售之所以是發(fā)展方向，是因?yàn)槟芨玫乇Ｕ腺彿空叩慕灰装踩?，也能讓開發(fā)商提高責(zé)任心。那么，在預(yù)售制的情況下，能不能達(dá)到這兩個(gè)目的？本次，不同省份不約而同提到“提高預(yù)售門檻”，是符合客觀實(shí)際的做法。

“提高預(yù)售門檻”，可以從多方面發(fā)力。比如，提高對購房者首付款去向監(jiān)管力度，提高對商品房銀行貸款監(jiān)管力度等。此前，法治日報(bào)相關(guān)報(bào)道提出，可考慮設(shè)定交房時(shí)間上限，提高資金投入比例并明確具體投向，要求開發(fā)企業(yè)就按期交房提供可靠的第三方擔(dān)保等；改變購銷雙方的不對等地位，如降低期房交付前的付款比例，延長付款時(shí)限，提供交付前悔約退房渠道，減輕購房者風(fēng)險(xiǎn)；提高投入開發(fā)建設(shè)資金在工程建設(shè)總投資中的占比(現(xiàn)為25%)或增加關(guān)于工程形象進(jìn)度的相關(guān)規(guī)定等等。

提高預(yù)售門檻，可讓購房者權(quán)益得到保障，促使開發(fā)商保質(zhì)保量完成住宅建設(shè)，有效減少購房糾紛。因此，“漸進(jìn)”推行現(xiàn)房銷售，有理由也有條件，通過不斷改革創(chuàng)新，多做有利于保障消費(fèi)者權(quán)益的事。