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文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

在地產(chǎn)江湖，奧園的郭梓文與旭輝的林中相差4歲，而他們各自創(chuàng)業(yè)的起點(diǎn)也正好相隔了4年。

一個(gè)發(fā)軔廣州，一個(gè)從廈門出發(fā)，頗為默契的選擇了組建“兄弟連”攜手打江山。高樓層層筑起，他們始終堅(jiān)持著“兄弟不分家”。

房地產(chǎn)行業(yè)邁入變革與分化的時(shí)代，風(fēng)大浪急，奧園與旭輝被卷入漩渦。努力尋求“自救”過(guò)程中，去年12月，郭氏兩兄弟與林氏三兄弟都決定“割肉未來(lái)”，不約而同選擇了以較為特別的方式——發(fā)布招標(biāo)文件，出售旗下上市物企的控股權(quán)。

時(shí)間進(jìn)度條拉入到2023年2月，郭、林兩家拋售物業(yè)股份的事宜都還沒有披露實(shí)質(zhì)進(jìn)展。但各種猜測(cè)滿天飛，入主奧園健康的“對(duì)象”，一說(shuō)是山東國(guó)資，一說(shuō)是一家廣東本土的國(guó)企；而華潤(rùn)萬(wàn)象生活、金茂服務(wù)兩家央企上市物業(yè)，則是被傳上過(guò)旭輝永升服務(wù)的談判桌。

“官宣”未至，不過(guò)它們各自傳聞中的幾個(gè)買主身份頗有意思，都集中在了央、國(guó)企陣營(yíng)。奧園健康的招標(biāo)文件中，明確點(diǎn)出了“國(guó)資”身世要求，但旭輝控股其實(shí)并沒有對(duì)永升服務(wù)的潛在投標(biāo)人設(shè)置門檻。

不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大動(dòng)蕩，過(guò)去憑借高負(fù)債、高杠桿模式發(fā)展的民營(yíng)房企迅速出清，相對(duì)穩(wěn)健的央、國(guó)企開始站上行業(yè)中央舞臺(tái)。一方面，“國(guó)進(jìn)民退”大趨勢(shì)下，民營(yíng)企業(yè)對(duì)擠入紅色陣營(yíng)的意愿表現(xiàn)更加強(qiáng)烈；另一方面，眼下的市場(chǎng)環(huán)境，央、國(guó)企更具備出手的底氣。

據(jù)此而言，旭輝永升服務(wù)也傳出國(guó)資背景的競(jìng)標(biāo)對(duì)象，也在情理之中。

“染紅”上岸

引入國(guó)資股東，奧園健康與旭輝永升服務(wù)都還沒有落錘定音。但在此之前，其實(shí)已經(jīng)有數(shù)家民營(yíng)物企成功“染紅”上岸。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》不完全統(tǒng)計(jì)，近兩三年來(lái)，至少有6家民營(yíng)房企將旗下物業(yè)公司賣給了央、國(guó)企，包括陽(yáng)光智博服務(wù)、伯恩物業(yè)、禹洲物業(yè)、中南服務(wù)、祥生物業(yè)，以及紅星物業(yè)。

這6家民營(yíng)物企股權(quán)被出售，無(wú)一例外都是因?yàn)樵駹I(yíng)企業(yè)股東遭遇了流動(dòng)性危機(jī)，急需變現(xiàn)“補(bǔ)血”。

其中，除了紅星物業(yè)之外，其余5家物企都曾有過(guò)明確的赴港IPO計(jì)劃流露，陽(yáng)光智博服務(wù)遞交了招股書，禹洲物業(yè)、中南服務(wù)、祥生物業(yè)遞表后甚至已經(jīng)拿到了港交所的“入場(chǎng)券”。

這6家民營(yíng)物企的買家分別是深圳國(guó)資委旗下的萬(wàn)物云，國(guó)務(wù)院國(guó)資委旗下的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，以及隸屬財(cái)政部的遠(yuǎn)洋服務(wù)。三個(gè)買家不僅根正苗紅，且均為上市公司。因此，這6家民營(yíng)物企被賣，除了股權(quán)“染紅”之外，也算是曲線登陸了資本市場(chǎng)。

此外，今年初完成上市的潤(rùn)華服務(wù)，在IPO過(guò)程中引入了濟(jì)南市的政府部門作基石投資者“背書”。

通過(guò)濟(jì)南槐蔭城建投資集團(tuán)，濟(jì)南市槐蔭區(qū)發(fā)改委最終認(rèn)購(gòu)潤(rùn)華服務(wù)合共2647.8萬(wàn)股發(fā)售股份，相當(dāng)于緊隨全球發(fā)售完成后公司已發(fā)行股本總額約8.7%，及全球發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份數(shù)目約35.3%。

物業(yè)資本市場(chǎng)趨冷，作為“蟻型”物企的潤(rùn)華服務(wù)最終能夠成功叩開港交所大門，并順利掛牌交易，地方政府真金白銀的支持或是重要的原因。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，截至目前，“A+H”股資本市場(chǎng)上，通過(guò)IPO上市的物企一共有52家（包括已經(jīng)退市的藍(lán)光嘉寶服務(wù)），其中有超過(guò)20家在上市前獲得戰(zhàn)略投資或基石投資，涉及數(shù)十位投資者。不過(guò)，為民營(yíng)物企投票的卻基本都是機(jī)構(gòu)、獨(dú)立投資人或私企。

可以說(shuō)，截至目前，潤(rùn)華服務(wù)是極少在IPO階段就獲“紅色資本”支持的上市物企。

“染紅”攔路虎

地產(chǎn)行業(yè)變革之下，曾經(jīng)以高危杠桿起跳的民營(yíng)房企們陷入險(xiǎn)境，行業(yè)下游的諸多物企、家居等也隨之出現(xiàn)了不同程度的裂痕。而“染紅”，似乎正在成為它們上岸的最好方式之一。

不過(guò)，對(duì)比民營(yíng)房企本身及家居企業(yè)，因?yàn)榕c關(guān)聯(lián)房企之間存在錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)連交易“暗雷”，國(guó)資對(duì)接盤民營(yíng)物企的態(tài)度或更為謹(jǐn)慎。

事實(shí)上，在奧園健康于去年12月公開招募國(guó)資買家之前，2022年8月1日，恒大物業(yè)新任主席段勝利首次召集公司中高層開會(huì)，就曾透露過(guò)公司將引入國(guó)企的消息。

這不是恒大物業(yè)首次流出洽談國(guó)資股東的消息。

早在“被違規(guī)占用資金”丑聞爆出之前，2021年8月，就有媒體傳出，多家實(shí)力超強(qiáng)的國(guó)資和民企，正與恒大就恒大汽車和恒大物業(yè)入股事宜進(jìn)行深入洽談。彼時(shí)，外界猜測(cè)，中國(guó)平安，廣、深國(guó)資委，萬(wàn)、保、碧可能成為恒大物業(yè)的合作對(duì)象。

但到目前為止，與奧園健康一樣，“缺考”的業(yè)績(jī)報(bào)至今不見交卷、股份買賣還在持續(xù)停牌，恒大物業(yè)的買家是哪方國(guó)企也遲遲未有定錘。

“被關(guān)聯(lián)房企違規(guī)占用資金的歷史遺留問(wèn)題，或是這兩家物企引入國(guó)資股東的最大障礙?！庇袠I(yè)內(nèi)分析人士表示，盡管奧園健康和恒大物業(yè)均已各自出具了相關(guān)調(diào)查結(jié)果，但國(guó)資入場(chǎng)的先決條件應(yīng)該還需要它們各自進(jìn)一步加大內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理體系的建設(shè)。

1月13日，奧園健康刊出了內(nèi)部控制評(píng)估的主要結(jié)果公告，強(qiáng)調(diào)已糾正內(nèi)部控制顧問(wèn)發(fā)現(xiàn)的所有內(nèi)部控制缺陷，且已建立充足企業(yè)管治制度。

相比而言，恒大物業(yè)引戰(zhàn)國(guó)資的進(jìn)度就要慢很多了。此前，恒大物業(yè)曾表示，中國(guó)恒大集團(tuán)與其商討償還134億質(zhì)押所涉及款項(xiàng)的方案，主要透過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)以抵銷相關(guān)款項(xiàng)。但對(duì)于償還方案的具體落實(shí)情況，目前還沒有進(jìn)一步公告。

國(guó)資救市OR抄底

有人“染紅”上岸，也有人還在“雪中候炭”，是民營(yíng)房企的處境。而另一方面，對(duì)下場(chǎng)收購(gòu)入股民營(yíng)物企的央、國(guó)企們，這算是一場(chǎng)救市還是抄底？

以禹洲物業(yè)、中南服務(wù)和祥生物業(yè)為研究樣本來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)它們各自100%股權(quán)開出的價(jià)格分別約為10.58億元、24.85億元，以及10.37億元，根據(jù)各自盈利情況計(jì)算的收購(gòu)溢價(jià)分別約為13.94倍、14.12倍，以及9.90倍

而據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，2022年，上市物企通過(guò)公告和中期報(bào)告披露了交易金額的收并購(gòu)，共有38筆，涉及總金額約123.15億元。其中，為物業(yè)服務(wù)標(biāo)的、并能計(jì)算收購(gòu)PE的交易共有16宗，而均值為12.54倍。

對(duì)比來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)禹洲物業(yè)和中南服務(wù)的收購(gòu)PE高于均值，祥生物業(yè)的收購(gòu)溢價(jià)相對(duì)較低，但與均值的相差也并不算大。

去年初，已經(jīng)通過(guò)港交所聆訊的中梁百悅智佳也被賣了，接盤方為碧桂園服務(wù)。雖然公告的總代價(jià)為不高于31.29億元，但具體來(lái)看，這當(dāng)中有一半左右是預(yù)備買未來(lái)新增項(xiàng)目的：

在管項(xiàng)目對(duì)價(jià)不超過(guò)約7.48億元；在管非業(yè)主增值業(yè)務(wù)對(duì)價(jià)不超過(guò)0.45億元；在途項(xiàng)目對(duì)價(jià)不超過(guò)7.2億元；目標(biāo)集團(tuán)于2021年12月31日剩余凈資產(chǎn)對(duì)價(jià)不超過(guò)約0.45萬(wàn)元；以及未來(lái)新增項(xiàng)目(若有)對(duì)價(jià)不超過(guò)約15.71億元。

按照公告披露，中梁百悅智佳2021年度未經(jīng)審核的凈利潤(rùn)1.35億元。剔除“未來(lái)”部分的支票計(jì)算，此筆交易的收購(gòu)PE約為12.31倍，在均值水平之下。

據(jù)此來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)三家民營(yíng)物企開出的價(jià)格算得上相對(duì)公允，因此也不能被定義為“抄底”行動(dòng)。

市場(chǎng)寒氣未散，部分民營(yíng)房企承壓，少部分未涉險(xiǎn)的“民營(yíng)優(yōu)等生”也不免提心吊膽。同期，由于在資金端擁有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，央、國(guó)企化身救火英雄，頻頻染紅民營(yíng)企業(yè)。

不過(guò)，對(duì)上市物企而言，“染紅”也不是唯一脫困之路。其中，建業(yè)新生活與金科服務(wù)就已經(jīng)提供了參考思路。

胡葆森為建業(yè)地產(chǎn)引入河南省國(guó)資委，但并沒有把建業(yè)新生活也打包賣出去。而地產(chǎn)獲救，一定程度上也帶動(dòng)了物業(yè)上岸。去年11月以來(lái)，建業(yè)新生活股價(jià)區(qū)間漲幅達(dá)48.65%。

而金科服務(wù)易主博裕資本后，在保留上市地位的同時(shí)，控股權(quán)“脫鉤”金科股份，也實(shí)現(xiàn)了獨(dú)立性提升。