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在京東集團位于廊坊的一處自動化立體倉庫內，10臺堆垛機在自動立庫中穿梭自如，有序地進行商品存儲、上架和揀貨?！霸摿Ⅲw庫內部配有數以萬計的托盤位，并配有高密度托盤存儲系統(tǒng)，堆垛機雙循環(huán)運轉?！本〇|集團高級副總裁、京東產發(fā)CEO胡偉為中國證券報記者介紹說。

2月8日，伴隨著上交所的鳴鑼聲，嘉實京東倉儲基礎設施REIT正式上市，金融活水注入實體經濟，前述高標準倉庫在資本市場的助力下煥發(fā)出新的生命力。

類似的故事，自2021年以來已有近30個。從高速公路到產業(yè)園區(qū)，從污水處理到環(huán)保發(fā)電，從安居保障房到智慧物流倉儲，我國公募REITs正加速推進，增量擴容、存量擴募，基礎資產不斷豐富，逐漸形成“資產-REITs-資金-投資-資產”的投融資良性循環(huán)。

形成合力 公募REITs受捧

截至2月8日，已上市的公募REITs項目共25個，項目涵蓋收費公路、產業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型。

“基礎設施公募REITs是我國穩(wěn)投資、補短板的重要金融工具?！贝ㄘ斪C券首席經濟學家、研究所所長陳靂對中國證券報記者表示。

以嘉實京東倉儲基礎設施REIT為例，該REIT初始投資的項目包括京東旗下的三個現(xiàn)代化倉儲物流園項目，京東“亞洲一號”廊坊經開物流園項目就是其中之一。

“倉儲物流行業(yè)作為典型的實體經濟領域，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業(yè)的發(fā)展?！焙鷤ケ硎荆詡}儲物流基礎設施資產開展公募REITs，有利于盤活存量倉儲物流資產，形成投資良性循環(huán)，吸引更專業(yè)的市場機構參與運營管理，借助數字技術提高倉儲物流基礎設施的投資建設和運營管理效率。

證監(jiān)會副主席李超在2022年底的一次演講中稱，當前所批準的基礎設施REITs產品所募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成了良好示范效應。

從市場反應來看，已上市的25只公募REITs無論在發(fā)行階段還是上市之后，均受到不同程度的熱捧。

2022年11月，華夏基金華潤有巢REIT刷新公募REITs網下詢價紀錄，該只REIT網下詢價階段擬認購數量為298.53億份，為初始網下發(fā)售份額數量（1.4億份）的213.24倍。除此之外，在上述25只公募REITs中，還有10只在網下詢價階段獲得超100倍的擬認購數量。此外，面向公眾投資者發(fā)售部分，25只公募REITs均提前結束募集。其中，有24只三日內“售罄”，9只一日“售罄”。

陳靂認為，公募REITs受到多方熱捧，主要是因為其獨特的金融屬性。一方面，基礎設施公募REITs的項目需要經過嚴苛篩選，往往有著良好的底層資產，這使得其投資風險相對較小，且結合其強制分紅的特性，往往能夠給投資者產生較為持續(xù)、穩(wěn)定的收益；另一方面，公募REITs二級市場交易便捷、活躍，擁有較高流動性。

增量擴容 存量擴募

無論從增量資產的類型，還是從存量資產的擴容機制來看，近兩年，我國基礎設施REITs試點呈現(xiàn)“加速發(fā)展”的態(tài)勢。

2022年度推出的公募REITs項目達14個，較2021年增加3個。募集規(guī)模上，2022年底，公募REITs整體規(guī)模逾800億元，較2021年末增加逾400億元。

2022年12月，監(jiān)管方面表示，進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。當年年底，REITs項目迎來受理高峰，其中，國電投新能源REIT和京能光伏REIT均系全國首批受理的新能源項目，標志著基礎設施REITs試點范圍進一步擴大，為盤活風電、光伏發(fā)電等新能源資產起到了良好的示范效應和帶動作用。

“國內公募REITs市場自首批項目落地以來，試點資產類型呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢，推動清潔能源、保租房、大數據中心等項目發(fā)行基礎設施REITs，可以為這些領域的新項目帶來源頭活水，更好貫徹落實國家重大戰(zhàn)略，助力穩(wěn)定投資增長、穩(wěn)住經濟大盤、實現(xiàn)高質量發(fā)展。”華夏基金基礎設施和不動產投資部行政負責人莫一帆對中國證券報記者表示。

2022年9月，首批5只REITs發(fā)布了擴募公告，我國公募REITs在擴募層面取得了重大進展。

“擴募作為REITs成長性的來源之一，賦予了REITs本身成長的生命力，使得REITs的資產投資運營管理成為一個動態(tài)的成長過程?！奔螌嵒鸲驴偨浝?、嘉實基金基礎設施基金投資管理部負責人王藝軍表示，REITs擴募可在一定程度上實現(xiàn)資產的分散化，令REITs項目在資產業(yè)態(tài)、資產區(qū)域等方面進行合理布局，以降低收入的波動性，提高現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。此外，擴募可以增厚REITs的分紅收益率，從而提高投資者的現(xiàn)金分紅收益。

助力經濟高質量發(fā)展

業(yè)內人士認為，我國基礎設施REITs肩負服務實體經濟的重要使命，已迎來投融資良性循環(huán)之下難得的發(fā)展機遇。

王藝軍認為，過去二十多年，在經濟高速發(fā)展之下，我國已經建成積淀了大批優(yōu)質存量資產，基礎設施REITs可有效盤活存量資產，推動實體經濟高質量發(fā)展。我國基礎設施REITs市場的建設，打通了基礎設施領域的“資產-REITs-資金-投資-資產”的投融資良性循環(huán)。REITs作為創(chuàng)新性金融產品，在打通基礎設施投融資退出渠道、縮短投資回收期等方面發(fā)揮著重要作用。

陳靂認為，進一步加大公募REITs試點范圍，有利于加強對我國產業(yè)鏈、供應鏈和民生等領域的保障，有益于保障我國宏觀經濟大盤穩(wěn)定，助力經濟的高質量發(fā)展。我國REITs市場發(fā)展?jié)摿^大，原始權益人應抓住這一歷史機遇，積極盤活存量資產，并積極運用所籌資金開展相關項目投資建設，助力實體經濟發(fā)展。