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去年底以來，政策利好不斷釋放，房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè)地位，而經(jīng)歷疫情沖擊后的人們也逐漸恢復(fù)返崗，一切似乎都在朝好的方向發(fā)展。

回首過去一年，變化真的太大，房地產(chǎn)市場物是人非，很多企業(yè)沒能撐到最后。

濤哥對著房企排名看了下，大型房企中，總部位于上海，未出現(xiàn)違約問題的大型民企還剩4家，分別是仁恒、新城、中駿、大華。

此外，還有規(guī)模相對較小的，比如中奧、東原、復(fù)地、祥源等，目前也屬于平穩(wěn)運營的狀態(tài)。

以上堅持到最后的民企，可以說是經(jīng)歷過市場大考的幸存者。今天，濤哥就帶大家一起盤點下上海四大民營房企2022年的發(fā)展。

1

仁恒，高品質(zhì)逆市前行

仁恒逆襲，標(biāo)志著地產(chǎn)行業(yè)真正進入競品質(zhì)的時代。

2022年，仁恒以651億銷售額位居克而瑞榜單第27位，成功晉級行業(yè)30強，而去年同期他們的排名還在第56位。

仁恒是一家將全部精力聚焦于產(chǎn)品的公司，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程都是以產(chǎn)品為中心，不求最快，但求最好。

濤哥曾與仁恒設(shè)計條線的高管交流過，他表示在仁恒，產(chǎn)品被認為是核心競爭力之一。

方案設(shè)計會特別關(guān)注創(chuàng)新和創(chuàng)意，而過程中各部門也都會充分支持和配合產(chǎn)品價值的實現(xiàn)，速度反而不是很重要。

仁恒上海海上源

在高周轉(zhuǎn)稱王的時代，這種差異化的打法，在很長一段時間內(nèi)被同行們認為是“叫好不叫座”。

因為仁恒做一個項目的時間，其他房企已經(jīng)賣完2-3個項目了，所以以前大家雖然覺得仁恒牛，但真正愿意學(xué)仁恒的，卻很少有。

然而隨著去年到今年，高周轉(zhuǎn)、高杠桿泡沫破滅，那些快速做大規(guī)模的明星公司紛紛倒下，反而是仁恒這樣，聚焦幾個核心城市，踏踏實實打磨精品的企業(yè)，排名上去了。

據(jù)濤哥了解，在仁恒去年650多億的盤面中，僅上海一城就占400多億，也就是說仁恒業(yè)績的2/3都來自于上海。

這就和濱江模式很像，聚焦核心城市、聚焦高品質(zhì)產(chǎn)品，這類企業(yè)真正迎來了騰飛。

2

新城，雙輪驅(qū)動贏曙光

新城扛住，證明了持有型資產(chǎn)對抗風(fēng)險的價值。

在這輪暴雷潮中，多數(shù)人一開始并沒有料到新城能夠堅持到最后，甚至他們還有很多底牌未用。

新城從多年前確立雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略后，每年都有部分資金投入持有型物業(yè)的開發(fā)，一方面使其獲得更平衡的發(fā)展模式，另一方面也形成了資產(chǎn)沉淀。

新城重慶江津吾悅廣場實景

行業(yè)下行期，憑借相對較低的負債水平和雄厚的資產(chǎn)抵押物，加上業(yè)務(wù)布局集中在長三角，新城保持了經(jīng)營穩(wěn)定，成為堅挺在20強內(nèi)為數(shù)不多的民企之一。

并且據(jù)濤哥了解，即使在行業(yè)最難的時候，新城依然還高達有數(shù)百億的資產(chǎn)可以用于抵押融資，抗風(fēng)險能力相當(dāng)強，因此也受到金融機構(gòu)青睞，近期獲得了不少融資支持。

其官微顯示，去年新城累計交付了近13萬套物業(yè)。為保障項目的高質(zhì)量如期完工，新城率先與供應(yīng)商、施工單位召開誓師大會，部署保交付沖刺計劃，在確保質(zhì)量和安全的前提下，誓保項目順利交付。

在業(yè)主等待期，新城還提供家的成長檔案、工地現(xiàn)場直播、工地開放日等服務(wù)，讓交房不再變成“拆盲盒”，每一步都清清楚楚。

新城蘇州芯城匯星昱未來實景

事實上，多年前新城剛開始走雙輪驅(qū)動路線時，業(yè)內(nèi)人士很多并不太看好，因為商業(yè)對資金的占用巨大，可能拖累開發(fā)業(yè)務(wù)擴張。

但經(jīng)過這一輪調(diào)控后，我想沒人會再質(zhì)疑其戰(zhàn)略的正確性。

最近，在2月7日的杭州土拍中，新城甚至還耗資24.6億拿下重磅地塊，這也更加體現(xiàn)出其強于其他民企的資金實力。

3

中駿，閩系最后的希望

中駿，閩系房企最后的贏家。

當(dāng)世茂、旭輝、陽光城等曾經(jīng)的閩系扛旗者們紛紛倒下，中駿則成為了閩系軍團最后的勝利者。

自去年12月起，中駿已陸續(xù)與工行上海分行、民生銀行總行、建行上海分行、中行上海分行等10家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計獲得各大銀行授信金額突破430億。

而在1月18日，他們又成功發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億，中債增提供全額連帶責(zé)任保證擔(dān)保，體現(xiàn)出官方機構(gòu)對中駿的支持。

而在更早前12月8日，中駿剛剛對付了即將到期的12.87億的購房尾款A(yù)BS，實現(xiàn)年內(nèi)境內(nèi)外公開債務(wù)全部如期兌付，保住了“零違約”記錄。

上海中駿廣場實景圖

去年，中駿實現(xiàn)全口徑銷售金額約606億，同時他們積極響應(yīng)政府“保交付”的號召，實現(xiàn)住宅交付近5萬套。

例如江西的中駿東投·雍景府，部分批次產(chǎn)品交付比承諾時間整整提前了161天，并且交房即辦證，為很多家庭帶來了大大的驚喜。

此外，中駿在各地的城市綜合體中駿·世界城，也在如期施工建設(shè)，未來將成為各區(qū)域板塊新的地標(biāo)。

上海西花橋 中駿·世界城工程現(xiàn)場實拍圖

張家港 中駿·世界城工程現(xiàn)場實拍圖

據(jù)濤哥了解，去年中駿也遇到不小的挑戰(zhàn)，但他們采取多種措施應(yīng)對市場變化，包括加快庫存去化、增加回款、加強精細化管理、探索數(shù)字化營銷等。

當(dāng)然，最關(guān)鍵的，還是其2017年開始實施的“一體兩翼”戰(zhàn)略，對經(jīng)營型業(yè)務(wù)的投入一定程度上放緩了開發(fā)板塊的狂奔，卻反而增加了安全性。

4

大華，穿越周期穩(wěn)健派

大華，可以說是真正的上海本土房企之光。

仁恒誕生于新加坡、新城誕生于江蘇、中駿誕生于福建，只有大華是純正從上海起家并穩(wěn)健經(jīng)營到現(xiàn)在的企業(yè)。

這家公司之前濤哥也介紹過，從1988年創(chuàng)立以來，大華就長期深耕于城市更新領(lǐng)域，是中國最早起步、最大規(guī)模的城市更新運營商之一。

僅在上海一座城市，大華就有4個總計約12平方公里的超大型集中舊改板塊，34年來他們累計服務(wù)10萬多戶上海家庭，平均每100戶上海人之中就有1戶住在大華的社區(qū)。

上海大華錦繡華城

做舊改和大盤開發(fā)，都需要更強的耐心和穩(wěn)健的資金保障，這使得大華成為一家極其沉穩(wěn)、耐得住寂寞的公司。他們很多大盤一開發(fā)就長達十幾年，踏踏實實、一步一個腳印，成為刻在他們骨子里的基因。

在地產(chǎn)黃金時代，信奉的是地塊體量適中，快速開發(fā)快速銷售，實現(xiàn)資金效率的最大化，像大華這樣沉下心做百萬方大盤規(guī)劃的開發(fā)商變得越來越少。

更難得是的，他們基本只用銀行貸款，不碰非標(biāo)融資，也沒有商票，堅持低負債經(jīng)營，三道紅線指標(biāo)長期保持綠檔范圍，堅持自律成為其穿越周期的法寶。

?？诖笕A·錦繡海岸實景

西安大華·樾璽實景

如今地產(chǎn)政策全面轉(zhuǎn)向，人民銀行“四箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)行業(yè)，穩(wěn)健的大華也成為銀行重點合作的對象，畢竟健康的企業(yè)誰都愿意幫他。

去年11月24日，大華作為上海唯一入選房企，與建設(shè)銀行總行簽訂合作協(xié)議，建行將向大華提供廣泛的金融支持，助力其高質(zhì)量發(fā)展；12月1日，浦發(fā)銀行也與大華簽訂“總對總”戰(zhàn)略合作協(xié)議，支持其穩(wěn)健發(fā)展。

可以看到，在行業(yè)周期調(diào)整的浪潮之下，像大華這樣踏實經(jīng)營的公司，正在收獲紅利。

5、總結(jié)

看了幾家企業(yè)，濤哥發(fā)現(xiàn)，活下來的房企，都有共同的特點，那就是：克制。

仁恒是因產(chǎn)品而克制，大華是因大盤開發(fā)而克制，新城和中駿則是因為雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略而克制。

以前快被認為好，現(xiàn)在反而是這些因為各種原因“慢”下來的企業(yè)，活得更好。

而像這樣的一批公司，在今年市場重大調(diào)整時，展現(xiàn)出了相對穩(wěn)健的一面，不僅沒有出現(xiàn)危機，甚至還常有積極的動作，讓人眼前一亮。

例如仁恒在上海市場一馬當(dāng)先、新城還有能力大手筆拿地、中駿發(fā)出了中債增、大華還發(fā)了年終獎……

這正如那句話：因自律而自由。這些在盛世下保持克制的公司，在逆市中獲得了更厚的安全墊。

現(xiàn)在，地產(chǎn)行業(yè)最難的時候已經(jīng)過去，成功穿越周期的房企，不僅在寒冬中守住了經(jīng)營風(fēng)險，守住了對客戶的責(zé)任，同時政策利好下將獲得更多支持，迎來更好的發(fā)展機遇。

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