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經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 胡群 存量房貸利率“高位”下，越來越多的人在考慮提前還貸，或尋求貸款置換。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者近期從北京、深圳、蘇州等多地了解到，已有客戶從銀行“靜悄悄”地用經(jīng)營貸置換房貸，兩者貸款周期相近，但利差甚至超過2個點。

“2018年我在北京買房的利率是在4.90%的基準利率基礎上上浮20%，后來雖然5年期以上LPR下降多次，但利率仍在5.16%?！币晃槐本┑氖茉L者稱，“我正和一家貸款中介接觸，他們說可以用抵押經(jīng)營貸置換房貸，并幫我算了一筆賬，當前經(jīng)營貸利率3.5%，20年利息總額只有39.19萬，而20年房貸利息總額則是60.51萬，兩者相差21萬，即使拋去2%的手續(xù)費，也還是劃算的?！?/p>

記者了解到，大部分銀行目前向企業(yè)主提供年化利率3.5%左右的房產(chǎn)抵押貸款，貸款周期為10年，部分銀行貸款周期可延長至20年。如果通過貸款中介或房產(chǎn)中介，即使沒有企業(yè)，也可以安排一家公司走賬，費用大概在6000塊錢。

中介：與銀行合作，安全合規(guī)方面請放心

2020年以來，銀行發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，更有不少人選擇了固定利率，即使央行多次下調LPR，這部分購房者的房貸利率仍處于高位。

“抵押貸款也有20年期的產(chǎn)品，如果名下有公司，可以做到3.25-3.85%的利息，中間利率不會出現(xiàn)變化，銀行不會抽貸。如果名下沒有公司，只要按照我們的說法進行操作，銀行也不會抽貸，如果銀行抽貸，我們也可以幫你轉到另一家銀行，這點你放心?！北本┦心迟J款中介公司一位貸款經(jīng)理介紹，假如你手上有150萬元房貸，想要提前還款卻沒有充足資金，貸款中介幫你向另一家銀行申請貸款，當新貸款批貸以后，再去結清上家銀行的房貸，等房本干凈后，就可以向銀行抵押，就能拿到貸款。目前可以做到北京地區(qū)的20多家銀行，其中包括大多數(shù)主流的大中型銀行。

在記者詢問，銀行為何能在沒有房本做抵押前，就能放款時，這位貸款經(jīng)理表示，這就是他們公司存在的理由，“畢竟2%的服務費不是白給的?！?/p>

“這其中的邏輯實際上是，中介先把還房貸的錢借給客戶，待客戶還清房貸后，房產(chǎn)解押，中介再以該房產(chǎn)作為抵押物向另一家銀行申請經(jīng)營貸款，等貸款批下來再用這筆錢償還欠中介的債務?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，當下經(jīng)營貸審核相對寬松，所以出現(xiàn)了很多助貸機構違規(guī)幫助購房者過橋挪用經(jīng)營貸提前還款，對于購房者來說，利差巨大，所以的確非常有吸引力。在整體社會利率明顯下行的情況下，為了避免經(jīng)營貸挪用償還按揭貸，銀行應該針對過高的存量按揭貸款做利率調整，加大對經(jīng)營貸實際用途的審核。

上述貸款中介貸款經(jīng)理表示，由于2020年前房貸利率普遍較高，該公司類似業(yè)務較為繁忙。

不過，這種貸款置換模式并不適用于公積金貸款占比較高組合貸。組合貸是由商貸和公積金貸款組合而成，由于公積金貸款利率較低，使得組合貸整體利息并不高。

“全部的房貸結清才可以，包括商貸和組合貸。如果只結清商貸，而保留公積金貸款，就需要做二次抵押，二抵的利息就不是上面討論的利息?！鄙鲜鲑J款中介貸款經(jīng)理稱。

在深圳，一位房產(chǎn)中介人士稱，一般房抵貸是10年，利率3.5%，先息后本。如果做到20年，則需要中間3年要走一個過橋貸款。

“我們都是和銀行合作的，所以安全合規(guī)方面您放心?！鄙鲜錾钲诘姆慨a(chǎn)中介人士聲稱，如果名下有公司，20年的授信，中間利息不會調整。如果沒有公司，需要找公司做過橋貸款，因此，建議客戶經(jīng)理做10年貸款，中間不用贖樓貸，利率也不會變。

銀行：符合監(jiān)管規(guī)定的可以辦理

“有客戶咨詢，符合監(jiān)管規(guī)定的可以辦理?！鄙钲谝患夜煞葜沏y行支行行長向記者稱。

另一家大行深圳分行人士表示，房抵貸只針對小企業(yè)主用于企業(yè)經(jīng)營，不能以貸款還貸款，但現(xiàn)在經(jīng)營貸和房貸利率倒掛，不排除有同業(yè)開展類似相關業(yè)務。

抵押經(jīng)營貸一般是先息后本，可做到3年至5年期，部分些銀行可以做到10年，甚至是20年。由于房屋抵押貸款有抵押物，銀行無需擔心借款人無法按時足額還款而不能順利回收貸款，所以愿意給予較低的貸款利率。只要個人征信沒大問題，房屋也符合條件，一般都能獲得貸款。房產(chǎn)抵押貸款額度甚至可達評估值的七成，可有效解決借款人的大額資金需求。

“有跡象表明，經(jīng)營貸中有相當一部分流向了居民提前還房貸的渠道。利差巨大，使得很多人鋌而走險。”張大偉認為，自2022年初開始，居民提前還房貸現(xiàn)象愈演愈烈，但下半年很多提前還房貸的資金來自于經(jīng)營貸套利，這背后源于2020-2022年房貸平均利率5.5%，有些城市甚至為6-7%，而經(jīng)營貸利率才3點多。如果不能降低經(jīng)營貸和房貸的利差，這種現(xiàn)象還會持續(xù)，且規(guī)模可能還會擴大。

監(jiān)管：處罰個人經(jīng)營貸款挪用至房地產(chǎn)市場

“嚴禁參與貸款中介、金融中介、‘影子’中介等場外機構和個人違規(guī)利用‘經(jīng)營貸’的不法行為?！?月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的《關于嚴禁全市房地產(chǎn)中介機構及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的鄭重提示》顯示，嚴禁房地產(chǎn)中介機構為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務，嚴禁誘導購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金；在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀服務時，應要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。

2021年3月26日，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》?！锻ㄖ芬螅y行業(yè)金融機構應書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。

“對存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機構，一律不得進行合作”?！锻ㄖ凤@示，房地產(chǎn)中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務，不得誘導購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金；在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀服務時，應要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。

2022年已有交通銀行、招商銀行等多家銀行因“個人經(jīng)營貸款挪用至房地產(chǎn)市場”等受到銀保監(jiān)會的處罰。

2023年1月，普華永道發(fā)布的《2022年度銀行業(yè)金融機構監(jiān)管處罰及政策動態(tài)》顯示，2022年，銀保監(jiān)會因“貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域”，開出173張罰單，處罰金額為8871萬元。

除機構面臨風險外，參與置換貸款的個人也面臨風險。北京盈科律師事務所高級合伙人劉玲玲認為，個人以高息房貸置換低息經(jīng)營貸的做法還面臨著法律風險。如果貸款客戶虛構貸款用途，或者在中介的幫助下提供了虛假的貸款材料，涉嫌騙取貸款構成刑事犯罪。

“我不贊成有人用‘以貸還貸’的方式將房貸置換成經(jīng)營貸，當前這種方式客觀原因是兩者利率的不合理差距?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實驗室主任曾剛表示，這其中還存在諸多潛在風險，如合規(guī)風險，信貸資金違規(guī)進入樓市，銀行現(xiàn)在不查資金流向不代表未來也會查，一旦被銀行查到資金違規(guī)使用，借款人就需要立即還掉。如果購房人用經(jīng)營貸置換按揭貸款，還要面臨未來10年甚至20年能否續(xù)貸的風險，當前經(jīng)營貸門檻較低，主要原因是過去一段時間時間企業(yè)信貸需求不足，如果宏觀經(jīng)濟復蘇，貸款需求旺盛，經(jīng)營貸門檻是否會提高？如果不能成功續(xù)貸，將會給借款人帶來很大的流動性和債務壓力。另外，經(jīng)營貸利率能否保持長期不變？未來經(jīng)營貸利率是否會超過房貸？

曾剛建議監(jiān)管機構適度地下調五年期LPR利率，把存量按揭貸款利率水平適度的下降，使之和經(jīng)營貸款利率之間的息差，回歸到正常狀態(tài)下。

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胡群經(jīng)濟觀察報部門主任

金融市場研究院主任
主要關注銀行、信托、fintech領域市場動態(tài)。