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2023-02-13
久違了！房企傳來好消息
更新時間：2023-02-10 21:32:41作者：智慧百科
房企傳來評級上調(diào)的好消息！
2月9日，標普將龍湖的評級展望由負面調(diào)整至穩(wěn)定，且確認龍湖的長期發(fā)行人信用評級為“BBB-”，其高級無抵押票據(jù)的發(fā)行評級為“BB+”。
穩(wěn)定的展望反映了標普的預期。其認為，龍湖將在未來12-24個月內(nèi)改善流動性和資本結構，且公司的融資渠道已得到加強，特別是在銀行融資方面。
這是自2022年年中以來，三大國際評級機構首次上調(diào)中資房企的評級展望。在樓市政策逐步松綁的大背景下，龍湖評級上調(diào)，也給中資房企們釋放了一個積極的信號。
評級大浪
過去，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展時期，包括標普、惠譽、穆迪“三巨頭”在內(nèi)的國際評級機構，對房企的融資，特別是境外債的發(fā)行，起至關重要的作用。
評級越高，意味著越強的信用背書，能給境外發(fā)行債券的房企帶來更低的融資成本，和更為充足的認購。
但從2021年下半年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進入一輪深度調(diào)整，多家房企遭遇了前所未有的流動性危機。因為不看好中國房地產(chǎn)的銷售和融資環(huán)境，三大國際評級機構頻繁無差別下調(diào)中資房企的評級。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年10月初至今，陸續(xù)有融創(chuàng)、恒大、佳兆業(yè)、富力等房企先后被穆迪、標普撤銷評級。去年下半年以來，50強房企中已有超半數(shù)房企被國際評級機構撤銷評級。
據(jù)中房協(xié)統(tǒng)計，2021下半年以來，國際評級機構下調(diào)房企評級超過250次，70多家房企不得不主動撤銷評級。
其中，有不少被“誤傷”的房企。碧桂園總裁莫斌曾在業(yè)績會上表示，過去一段時間碧桂園多次被評級誤傷，不經(jīng)意間就陷入股債雙跌。
這帶來的一大影響就是，2022年100家典型房企全年新增融資總額為8241億元，同比減少38%。其中，境外債權融資同比大幅下降69%。
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在這一波此起彼伏的評級調(diào)整大浪中，截至2022年10月27日，據(jù)億翰智庫統(tǒng)計：
以穆迪評級為例，在50強房企中僅剩下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂這7家房企還保持“投資級別”評級；
標普的評級報告中，僅剩下萬科地產(chǎn)、中海、華潤、保利、龍湖、金茂這6家；
惠譽尚且保留下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂、首開、華發(fā)這9家。
可以看出，TOP50中還能維持投資級評級的，僅有6家。
其中龍湖顯然抵御住了沖擊，在今年火速拿下上調(diào)第一單，這與龍湖自身的硬實力密不可分。
標普認為，龍湖非限制性現(xiàn)金比例很高，受益于公司強大的銷售回款率，以及經(jīng)營性收入的強勁增長，這些資金進一步提高了龍湖的財務安全度。
龍湖一直強調(diào)的穩(wěn)和安全，在行業(yè)里是有目共睹的。截至去年上半年末，龍湖集團連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，且在2023年內(nèi)龍湖已無到期美金債。
融資回暖
好在，在這一波巨大調(diào)整中仍屹立不倒的優(yōu)質房企，終于再次迎來曙光。隨著2022年末防控政策的大調(diào)整，2023年拼經(jīng)濟再次成為從上至下的共識，房地產(chǎn)亦成為重要抓手。
去年12月，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”再被提及。要知道，房地產(chǎn)首次被說成“支柱產(chǎn)業(yè)”還是2003年的事，最近5年取而代之的則是“房住不炒”。
再往前，去年11月，“金融16條”對政策進行糾偏，支持房企信貸、債券、股權融資的“三支箭”相繼射出，“內(nèi)保外貸”也隨后落地。包括龍湖等在內(nèi)的優(yōu)質房企，終于等到暖風來。
比如，在這期間，龍湖不僅獲得了首筆200億元中債增信債券額度，還與六大國有商業(yè)銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議。更具風向標意義的是，其拿下“內(nèi)保外貸”落地的首單，在去年12月與中國銀行達成一筆7億規(guī)模貸款的合作。
此前在償付高壓下，不少房企選擇“棄外保內(nèi)”，內(nèi)房企在境外信用下滑，中資美元債市場也一度崩潰。包括龍湖、碧桂園、越秀等房企拿下“內(nèi)保外貸”的消息，也釋放了一大信號，即內(nèi)房企在境外信用形象的修復，也得到監(jiān)管層的重視。
政策回暖，讓國際評級機構也逐步重拾信心，同時也讓中資美元債迎來破冰。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1月，房企海外債發(fā)行67.3億元，雖然同比下降21.2%，但在連續(xù)5個月斷發(fā)后終于按下重啟鍵。
據(jù)報道，2月9日，摩根大通、瑞銀和匯豐等全球投資銀行，正重新評估投資者對中資房企債券銷售的興趣，包括碧桂園、合生創(chuàng)展、路勁基建和仁恒置地等。在長達一年的交易荒之后，它們都希望這項關鍵業(yè)務能夠重現(xiàn)生機。
后續(xù)，無論是國際機構評級的變化，還是中資美元債市場的回暖，相信也將繼續(xù)隨著政策的松綁，房企的自我調(diào)整，而逐步回歸到正常軌道。而抵御住大風大浪的優(yōu)質房企們，也將能繼續(xù)行穩(wěn)致遠。
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