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文校長

最近的樓市，似乎刮起一陣“不正之風(fēng)”。

積壓三年的購房需求終于得到釋放，樓市太需要一場“及時(shí)雨”來造勢。2023年春節(jié)過后，無論是專家、地產(chǎn)商，還是房東中介，幾乎都在鼓吹樓市回暖。

也就是說，在接下來的幾個(gè)月內(nèi)，樓市將會掀起一股“表演式漲價(jià)潮”，而樓市回暖遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是造幾次勢就能成功的。

最近這段時(shí)間購房者與開發(fā)商、銀行之間可謂硝煙彌漫，前些年早上車的人都想提前還房貸，原因大家都知道，可銀行就是不講理你能怎么辦？只能咬牙切齒繼續(xù)想辦法。

購房者已經(jīng)沒以前那么好忽悠了，現(xiàn)在大家都在唱衰房地產(chǎn)，真正愿意拿錢的人依舊不多，大家還在“瘋狂儲蓄”中沒有緩過勁。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅今年1月份新增儲蓄額就達(dá)到了6萬億，這是之前從未有過的現(xiàn)象。

當(dāng)然，大家都把手里的錢存起來不去消費(fèi)，國家也不愿意看到這樣。前段時(shí)間一直在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是支柱，也就是說經(jīng)濟(jì)發(fā)展還要靠房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)光發(fā)熱才能推動。

直白來講，樓市能否回暖，對今年的經(jīng)濟(jì)增長有著莫大作用。

其實(shí)早從去年開始，樓市利好一波接著一波，從放開限購到利率下調(diào)，再到發(fā)放購房房票……

可老百姓壓根就不買賬。

任何一個(gè)行業(yè)都有飽和的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)就是這樣，根據(jù)網(wǎng)上最近發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示：

美國年輕人購房需要5年的收入；日本年輕人需要6.8年；而我國則是13年，已經(jīng)超過美國2倍。

最近一波專家也在極力探討“現(xiàn)在的年輕人為什么不買房”，最終得出的結(jié)論十分奇葩：年輕人不買房的原因，是他們能力差且不努力。

如果細(xì)心一點(diǎn)其實(shí)就不難發(fā)現(xiàn)，如果大多數(shù)城市的房價(jià)與年輕人的收入壓根就不成比例，與其他國家相比，我國年輕人的壓力實(shí)在太大，并且對我國絕大多數(shù)年輕人而言，即便有父母的幫襯，他們也很難買得起房。

除了資金因素外，還有“制度”本身也有很大的局限性，實(shí)際對購房者并不友好。

所以為了使房地產(chǎn)能夠盡快平穩(wěn)健康發(fā)展，樓市急需一場大洗禮。

住建部釋放信號，樓市未有之“大變局”。

告別預(yù)期制，現(xiàn)房銷售時(shí)代來臨。

住建部在經(jīng)濟(jì)日報(bào)所發(fā)表的文章中明確提到：

有條件的可以實(shí)行現(xiàn)房銷售，沒條件的可以繼續(xù)實(shí)行預(yù)售制，不過資金監(jiān)管的責(zé)任一定要落實(shí)到位，不允許再有新樓交付風(fēng)險(xiǎn)的事情發(fā)生。

這個(gè)信號很及時(shí)也很重要。

疫情三年，爛尾的樓盤實(shí)在太多太多，一部分人即便有購房的需求，也不敢輕易購買期房。

在最近三年，武漢、西安、鄭州三個(gè)城市的樓盤問題最多，而根源恰恰就是預(yù)售制。

另外，釋放信號的是住建部，代表著權(quán)威和未來的大勢所趨，或許在不久的將來，預(yù)售制真的可以被全面廢除。

值得注意的是，目前包括杭州、濟(jì)南、寧波、合肥等城市都已經(jīng)開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

由此我們引申出兩個(gè)問題，為什么偏偏選在這個(gè)節(jié)點(diǎn)搞現(xiàn)房銷售、取消預(yù)售制會對市場產(chǎn)生怎樣的影響？

去年一波接一波的停工潮，已經(jīng)將預(yù)售制的弊端全部展現(xiàn)出來，不僅對購房者不公平，還極大阻礙了購房意愿。

造成如今樓市不景氣的原因，預(yù)售制肯定是其中之一。另外很多城市庫存積壓嚴(yán)重，現(xiàn)房銷售根本不會存在任何壓力。

之所以取消預(yù)售制，問題就出在極其不負(fù)責(zé)任的監(jiān)管上。

預(yù)售制對購房者不友好，卻為開發(fā)商提供了極大的紅利。通俗來講，預(yù)售制已經(jīng)被開發(fā)商當(dāng)成一種加杠桿的手段，一邊是白嫖來的首付款，一邊是來自銀行源源不斷的回流資金。

也正是因?yàn)轭A(yù)售制，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的售樓模式才會出現(xiàn)。

而一旦取消預(yù)售制，開發(fā)商無疑將會面臨巨大的資金挑戰(zhàn)，原本能夠開發(fā)2個(gè)樓盤的資金，現(xiàn)在可能連一個(gè)都開發(fā)不起了。

也就是說實(shí)行現(xiàn)房銷售，老百姓的首付款開發(fā)商再也白嫖不到了，而開發(fā)商的開發(fā)成本也會變得越來越高。

有人說開發(fā)商成本增加、拿地減少，肯定會助推房價(jià)上漲。

這個(gè)觀點(diǎn)根本就是在扯淡，這部分人只看到了供應(yīng)，卻忽略了當(dāng)前全國樓市的庫存。

就拿二三線城市舉例，庫存堆積如山不說，還在一個(gè)勁的拿地建房，疊加房價(jià)居高不下，庫存壓根就消化不完，至于四五六線城市，爛尾、停工緩建等現(xiàn)象更是層出不窮。

所以取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售，實(shí)際是利于樓市發(fā)展的好事，而當(dāng)下正處于樓市下行期，剛好可以由期房銷售改為現(xiàn)房銷售。