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張煒

近期，隨著個人房貸提前還貸成為熱點，存量房貸與新增房貸之間的利差受到關(guān)注。有專家提出，適度調(diào)整存量房貸利率，有助于進一步釋放內(nèi)需和消費，改善房地產(chǎn)市場預(yù)期。

加點帶來存量房貸利率偏高

“此輪房貸利率下調(diào)周期始于2021年三季度末，鑒于房地產(chǎn)市場下行壓力較大，住房金融政策由緊向松轉(zhuǎn)變，逐步下調(diào)房貸利率。到2022年12月末，新增個人住房貸款平均利率累計降幅達125個基點左右?！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓在接受中國經(jīng)濟時報采訪時說，隨著新增房貸利率的下行，存量房貸與新增房貸間的利差有所擴大。

招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼在接受中國經(jīng)濟時報采訪時稱，部分存量房貸利率偏高，主要因為當(dāng)時住房貸款額度較少，市場資金成本顯著高于現(xiàn)在，而貸款需求旺盛。同時，受監(jiān)管政策約束，當(dāng)時住房貸款利率下限也較高。2022年5月之前，首套房貸利率下限為同期限LPR（貸款市場報價利率），二套房貸利率下限為同期限LPR加60個基點，不少地方還在上述全國下限的基礎(chǔ)上加點。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向中國經(jīng)濟時報分析指出，存量房貸利率偏高與各地房貸利率加點差異有很大關(guān)系。2021年LPR加減基點，是確定房貸利率的方式。這一方式在各地落地的差異非常大，尤其是2021年，有些地區(qū)首套房貸利率都會加點，二套房貸加點更是在100個基點以上，實際利率達到了5.3%甚至超過6%。

張波稱，雖然2023年LPR相比2021年明顯降低，但加點還是按合同約定執(zhí)行，導(dǎo)致了大量2021年包括之前的購房者實際房貸利率明顯大于2022年入市的群體。

存量房貸利率偏高給貸款者帶來影響。馬泓稱，存量房貸利率偏高的購房者，對比最近一年新買房的群體，每月償貸壓力大，對部分群體的日常

消費形成制約。

建議存量房貸利率分檔打折

“推進調(diào)降存量房貸款利率，一方面需要央行、住建部制定存量房貸再貸款的計劃；另一方面，購房者需要與相關(guān)銀行進行商量，探討是否有可能簽署新的協(xié)議?？紤]到當(dāng)前全國個人住房貸款余額已經(jīng)達到38.8萬億元，體量龐大，其涉及的商業(yè)銀行盈利與息差收入占比較大，可能會在局部樓市較為低迷的地區(qū)試點推動?！瘪R泓說。

董希淼稱，適度降低存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費負擔(dān)，減少提前還貸行為，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，提振居民擴大消費的意愿和能力。

他建議，金融管理部門可以加強對商業(yè)銀行的指導(dǎo)，通過市場利率定價自律機制引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率。比如，對利率過高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點等優(yōu)惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸間的利差，進一步降低住房消費者的負擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。

具體而言，對2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6%，打85折或減100個基點；利率高于5.5%的，打9折或減60個基點；利率高于5%的，打95折或減30個基點。

董希淼還建議，為方便執(zhí)行，對存量房貸不區(qū)分首套、二套，只按利率高低進行調(diào)整。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優(yōu)惠措施。允許各銀行在上述基礎(chǔ)上，適度增加優(yōu)惠幅度。考慮到銀行近年來加大向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利，利潤增長壓力較大，上述措施執(zhí)行期限可暫定為3年，3年之后視情況再定。與此同時，金融管理部門可通過市場利率定價自律機制引導(dǎo)銀行降低存款利率，降低負債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。

張波認為，存量房貸應(yīng)該更貼近市場，目前仍有一定的優(yōu)化空間。如LPR的加點可以有中期復(fù)盤，每5年左右針對優(yōu)質(zhì)客戶有一定的利率減免優(yōu)惠，甚至是利息返還。