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編者按： 行業(yè)風(fēng)云變幻，歷經(jīng)冰火洗禮，有人銷聲，有人逆襲。地產(chǎn)新周期，是強者的黃金時代。成為1%，才是地產(chǎn)領(lǐng)跑者的正確姿勢。搜狐焦點旗下焦點財經(jīng)、焦點研究院聯(lián)合策劃推出“尋找地產(chǎn)三好生”系列，解碼榜樣力量，剖析“三好”特質(zhì)房企。

碧桂園旗下博智林所研發(fā)的地面抹平機器人

作者丨王迪

出品丨焦點財經(jīng)

碧桂園坐上房企銷售額冠軍“寶座”，是在2017年。那一年，二三四線非熱點城市樓市需求集中釋放，恒大第一的記錄被打破，房企前三銷售額集體撞進5000億元門檻。

看似狂歡的2017年，房企們都在為規(guī)模發(fā)力。也是那一年3月，廣州和北京率先打響樓市調(diào)控第一槍，開啟“五限時代”。同年7月，廣州一紙文件以“租售同權(quán)”概念震動樓市。

彼時，大家還沉浸在樓市的繁榮中，并沒有察覺幾年之后的隱憂已經(jīng)漸近。

此后的六年里，“老二”在萬科和恒大之間換了又換，而碧桂園打下“江山”后，穩(wěn)坐房企銷售額“頭把交椅”。碧桂園與亞軍的差距也在700億元—1400億元之間推拉，在這場你追我趕的“狂飆”游戲中，大家玩得不亦樂乎。

2020年，恒大勇猛直上將差距縮回到800億元，此時，兩者都進入7000億元俱樂部。2021年，碧桂園銷售額雖然略有回落，但是狂甩萬科千億元。

2022年，似乎一切都變了。曾經(jīng)的競爭對手恒大“風(fēng)雨飄搖”，直接退出了十強決賽，“老二”也換成了央企——保利發(fā)展（4408億元，中指院數(shù)據(jù)），碧桂園銷售額則陡降至4643.0億元，兩者的距離也縮小至200多億元。

經(jīng)歷過2022年的至暗時刻，曾經(jīng)市場化的民營房企優(yōu)勢不再，背靠“大樹”的國央企一躍而上。在地產(chǎn)輪回中，“游戲”的聚光燈轉(zhuǎn)向了。

雖然行業(yè)不再唯規(guī)模論，但是作為唯二挺進2022年銷售業(yè)績前十的民營房企（另外排第九位的為龍湖集團），碧桂園稱得上是困境中的“尖子生”。“帶頭大哥”好做嗎？2018年的房屋質(zhì)量問題曾將其至于“火架”之上，面對曾經(jīng)的高周轉(zhuǎn)模式，碧桂園也在努力改變形象。只是，現(xiàn)在的命題變成了“活下去”。

“牛奶會有的，面包也會有的，我們一定會發(fā)展得很好，不要在黎明前倒下，要活到春天的到來，而春天必定到來?！?2023年首次月度管理會議上，碧桂園當(dāng)家人楊國強如此勉勵全體員工。

碧桂園總裁莫斌則強調(diào)要做好保安全、保交樓、保資產(chǎn)工作，謀求新的發(fā)展。面對國央企們的“來勢洶洶”，一場“守江山”的任務(wù)又來了。

保安全

在中央號召保交樓與穩(wěn)民生的階段，判斷好房企的標(biāo)準(zhǔn)大致有二：一是，在政府的眼中，具有資金背景優(yōu)勢的國央企，另外則是經(jīng)營穩(wěn)健的潛力股——示范民營房企，從融資力度支持可以窺見一二。二是，在消費者眼中，有誠信，能夠保交樓，購房者“上座”、有口碑的房企。碧桂園正好都滿足。

針對公司發(fā)展，在2022年開年管理層就指出，推行全面預(yù)算管理、過緊日子，圍繞“一率五力”，通過“強基行動”“爭優(yōu)行動”“歸零行動”和“合力行動”，將持續(xù)提升全周期競爭力落實到位。安全和質(zhì)量要永遠(yuǎn)排在第一位。楊國強也多次提到：“有關(guān)安全的錢一分都不能少”。

一切指令取得了效果。

2023年開年，碧桂園獲批200億中票儲架式注冊發(fā)行，成為春節(jié)后獲批儲架式注冊發(fā)行的首家房企，也是獲批規(guī)模最大的民營房企之一。今年1月，碧桂園再獲融資支持，與中國民生銀行香港分行訂立融資協(xié)議，獲最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資。

行業(yè)困境，保企業(yè)安全是第一要務(wù)，直接映射在現(xiàn)金流層面，國央企有天然的優(yōu)勢，而民營房企的融資程度則間接反映了其“健康度”與“優(yōu)質(zhì)度”上。在這一點上，碧桂園是融資“輸血”的民營房企典范。

首先，碧桂園是國內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護工具公司債的示范性民營房企，也是為數(shù)不多能同時獲得中債增提供增信及央地合作提供增信的民營房企。

自去年以來，碧桂園開年39億港元可轉(zhuǎn)債成功發(fā)行，又與招商銀行簽署150億地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。去年9月，碧桂園成功發(fā)行15億元中票，票面利率低至3.2%。2022年下半年，碧桂園先后獲得增信擔(dān)保成功發(fā)行兩期共25億元中票，并通過央地合作增信模式發(fā)行10億元公司債，以及獲得工商銀行等十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。側(cè)面反映優(yōu)質(zhì)民營房企的融資能力。

在去年境外資本市場幾乎停滯的狀態(tài)下，其已先后發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元人民幣，配售新股折合24.1億元人民幣。更為重要的是，管理層對于公司的“輸血”支持，也振奮了公司及員工的信心。其中，主席、聯(lián)席主席作為控股股東提供50.5億港元無息無抵押借款等。

此外，2022年，碧桂園以現(xiàn)金提前贖回約4.11億美元年內(nèi)到期票據(jù)，該筆票據(jù)是碧桂園唯一一筆今年需兌付的美元債。截至6月份。待該筆剩余票據(jù)償付完成后，公司年內(nèi)無到期美元債。

如今順暢的現(xiàn)金流，離不開碧桂園現(xiàn)金流鋪排計劃及精細(xì)化的管理規(guī)則。碧桂園通過鋪排未來12個月的現(xiàn)金流計劃，將未來可能遇到的各個風(fēng)險點納入考量，比如銷售波動、直接融資渠道是否暢通、債務(wù)到期安排、現(xiàn)金是否可盤活等，保證有充足的現(xiàn)金支持如期交付。

在現(xiàn)金流管理方面，短期上，碧桂園進行每周資金計劃的滾動鋪排，削峰平谷，留足安全墊應(yīng)對外部的不確定性。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年碧桂園可動用現(xiàn)金余額1479.8億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流長期維持“凈流入”，上半年流入凈額52.5億元。

對于未來現(xiàn)金流規(guī)劃發(fā)展，管理層指出，當(dāng)前要保持沉著冷靜，區(qū)域和項目要緊緊抓住可動用資金和銷售、資產(chǎn)盤活等核心事項，努力以最小代價打贏最后的決戰(zhàn)。同時要冷靜面對疫情的變化。

莫斌要求，首先各區(qū)域和項目要做到有效供貨，要思考集團總部和區(qū)域之間，區(qū)域跟項目、市場之間怎樣形成有效閉環(huán)；其次要做到有效銷售，要圍繞規(guī)模、有質(zhì)量的現(xiàn)金流、資產(chǎn)價值三個維度進行精細(xì)化銷售鋪排。

保交付

“保交樓”無疑是2022年房地產(chǎn)行業(yè)最重要的關(guān)鍵詞之一。在爛尾樓頻發(fā)的當(dāng)下，“契約精神”是信任的基石，也成為評價一家房企優(yōu)質(zhì)程度的一大標(biāo)準(zhǔn)。

作為民營房企，2022年，碧桂園以近70萬套房屋的交付量占據(jù)房企交付榜榜首，萬科集團交付28萬套，保利發(fā)展交付25.9萬套。從交付規(guī)模上看，碧桂園2022全年交房量位列行業(yè)第一。

“要努力做到完美交付、讓客戶口碑相傳。越是市場低迷的時候，口碑越是重要?！边@是管理層的要求。

之所以如此重視保交付，是因為在房地產(chǎn)的下半場，房企比拼的不再是規(guī)模大小，而是產(chǎn)品交付、產(chǎn)品質(zhì)量。能否按時交付，直接影響房企的口碑、聲譽及客戶滿意度。

為加碼口碑，碧桂園、萬科、中海、龍湖、遠(yuǎn)洋等不少開發(fā)商更是在按時或提前交付的同時，著力推動“交房即交證”，。

以碧桂園為例，2022年全年，在廣西14個地市，78個項目共交付4.3萬套，其中“交房即交證”超6000套。碧桂園貴州區(qū)域累計如期交付41個批次，15776套房屋、超226萬平方米，其中6個項目2936套實現(xiàn)“交房即辦證”；云南區(qū)域共計交付22個項目，其中9個項目實現(xiàn)“交房即交證。

在市場下行的趨勢之下，碧桂園能夠形成提前交付，離不開完善的交付體系。以項目管理為例，房屋建設(shè)本身流程繁瑣，且很難及時跟進。為了對每個施工節(jié)點進行精準(zhǔn)管控，碧桂園自主研發(fā)了帷幄APP，以數(shù)字化提升作業(yè)流程的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。

在交付業(yè)主前，碧桂園會對所有交付批次開展交付評估工作，特別針對戶內(nèi)、公區(qū)、外立面、園建綠化設(shè)置了800余個檢查項，光是插座這一項就細(xì)化落實到接地保護、線路、高度等。

針對保交付，碧桂園總裁莫斌公開強調(diào)，碧桂園將進一步完善制度標(biāo)準(zhǔn)，強化交付評估，倒逼施工過程管理，提升產(chǎn)品品質(zhì)，真正關(guān)注客戶的每一個體驗觸點。

據(jù)了解，碧桂園多個項目開展了工地開放、業(yè)主預(yù)驗收等活動，方便業(yè)主提前實地查看項目施工過程及提前驗收，通過收集業(yè)主建議，以客戶視角進一步提升關(guān)注點。

除保證了交付量之外，碧桂園還保證交付質(zhì)量。今年1月，第十屆（2021-2022年度）“廣廈獎”名單公布。拉薩碧桂園、碧桂園·鳳凰城豪園二標(biāo)段等7個項目獲“廣廈獎”，碧桂園·鳳凰城豪園二標(biāo)段、碧桂園·錦唐、鹿寨碧桂園翡翠灣一期共3個項目獲“廣廈獎”單項優(yōu)秀獎。

保交樓，保的是交付，穩(wěn)的是信心，保交樓的主要資金來自銷售回款，而購房者信心的建立離不開對企業(yè)品牌的信任度，信任度重要支撐就是交付層面。在這一層面，碧桂園對于產(chǎn)品的關(guān)注有目共睹。

面對市場境況，楊國強指出，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，人們懷著對美好生活的追求進入城市生活和發(fā)展，這樣的歷史進程勢不可擋，為他們提供好的住宅產(chǎn)品、好的社區(qū)配套、好的人居服務(wù)，這是行業(yè)和碧桂園未來發(fā)展的機會。

保資產(chǎn)

從行業(yè)的角度來看，除了資本回報率領(lǐng)先、運營管理效率更高、兼顧規(guī)模與安全，更重要的是，要追求科技賦能、模式與產(chǎn)品創(chuàng)新，擁有更大的發(fā)展?jié)摿涂沙掷m(xù)發(fā)展能力——保資產(chǎn)。

早在2018年下半年，碧桂園就提出“提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略方針，此后連續(xù)幾年都強調(diào)要持續(xù)提升企業(yè)的全周期綜合競爭力。2022年年會上，碧桂園連續(xù)第四年將“全競提升”作為年度主題?？诒鄠骱蛿?shù)字化成為“全競提升”的重頭戲。

面對智能建造時代來臨，“機器人蓋房”已成現(xiàn)實，碧桂園也在醞釀生產(chǎn)模式的變提升作業(yè)效率。當(dāng)其他房企推進線上數(shù)字化時，碧桂園則將領(lǐng)域直接聚焦在機器人造房上，瞄準(zhǔn)制造業(yè)模式。如今，碧桂園投身科技智慧建造四年多，在行業(yè)處于領(lǐng)先地位。

早在2019年初，碧桂園就提出“高科技綜合性企業(yè)”的新愿景，2021年7月，楊國強更是在集團管理會議上強調(diào)，“要全力以赴做好機器人建房的試點工程。從明年開始，全部用機器人建房子。”

依托BIM數(shù)字化技術(shù)，博智林還打造出了數(shù)據(jù)化的建筑信息平臺，賦能設(shè)計、采購、運營、工程等各模塊，為建筑全產(chǎn)業(yè)鏈打造出了可視化的智能建造整體解決方案，進一步推動了建筑業(yè)作業(yè)實現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保與效益的優(yōu)質(zhì)結(jié)合。

博智林機器人自主上梯、出梯

如今，碧桂園旗下博智林已形成了混凝土施工及修整、砌磚抹灰、內(nèi)墻裝飾等12個建筑機器人產(chǎn)品線，覆蓋結(jié)構(gòu)施工、外墻施工、地下室施工、混凝土修整、裝飾裝修等多項建筑施工工序。

截至2022年底，碧桂園旗下博智林已有33款建筑機器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋30個省份（直轄市、自治區(qū)）超600個項目；累計交付超1700臺，累計應(yīng)用施工面積超千萬平米。博智林已獲授權(quán)超2100項，其中獲授權(quán)發(fā)明專利超1000項，相關(guān)機器人技術(shù)已在國家科技成果鑒定中獲得6項國際領(lǐng)先的綜合評價。此外，機器人調(diào)度指揮系統(tǒng)指揮下的多機協(xié)同施工已在多個項目得到驗證。

相關(guān)分析人士認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)下行已成定勢，穩(wěn)健經(jīng)營，向管理要紅利的共識正在形成。當(dāng)房地產(chǎn)全年銷售面積重回2015年，銷售額重回2017年，千億房企數(shù)量大幅減少至僅20家，“泡沫”正在出清。

經(jīng)歷過2022年的至暗時刻，地產(chǎn)人的信心在無數(shù)次的政策激烈中升起又落下，摩擦又摩擦。就在2月5日，武漢把房地產(chǎn)行業(yè)列入困難行業(yè)名單，房企的日子不好過有目共睹。

對此，碧桂園有自己的應(yīng)對方式——“沉著冷靜、審慎樂觀”。管理層指出，2023年以“起跑即沖刺，開戰(zhàn)即決戰(zhàn)”的狀態(tài)做好當(dāng)下工作，打好2023年“翻身之戰(zhàn)”。