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大家好，我是表姐。

最近扎進(jìn)土拍的瓜田里出不來(lái)了，產(chǎn)能有限，表姐就只挑重點(diǎn)給大家講，今天跟扒一扒海淀的「四大王炸」地塊：

大概清單如下：

朱房村：20萬(wàn)㎡，容積率2.4/2.8，待拆遷?????????

馬連洼：16.25萬(wàn)㎡，容積率2.1，計(jì)劃待批

四季青：9.3萬(wàn)㎡，容積率約1.1，預(yù)計(jì)今年掛牌

永豐南：9.88萬(wàn)㎡（首批），容積率，2.2，預(yù)計(jì)今年掛牌

想不到啊，濃眉大眼的海淀，居然還有這么多壓箱底存貨，等等黨們可算有福了。?????

朱房村地塊

去年的時(shí)候，就有讀者問(wèn)表姐朱房村地塊的消息，最近表姐真查到不少資料，朱房村應(yīng)該是2022年7月份進(jìn)行了規(guī)劃公示。?????????????????

確定最終的規(guī)劃公示，則是今年年初的事情。?????????????

根據(jù)規(guī)劃，朱房村會(huì)貢獻(xiàn)64萬(wàn)㎡的住宅，其中回遷安置房44萬(wàn)㎡，平衡資金住房體量20萬(wàn)㎡，住宅部分的容積率在2.4到2.8。

未來(lái)基本上是個(gè)中高板社區(qū)。

位置不用表姐多說(shuō)，挨著清河橡樹(shù)灣，橡樹(shù)灣五期二手房?jī)r(jià)15萬(wàn)+/㎡，前面的幾期差不多在12萬(wàn)/㎡到13萬(wàn)/㎡左右。????????

地塊組團(tuán)也規(guī)劃了幼兒園、小學(xué)、醫(yī)療，產(chǎn)業(yè)用地，基本熱賣(mài)預(yù)定， 已經(jīng)有改善大佬表示，一定要再蹲一套朱房。?

不過(guò)，朱房的入市速度不會(huì)很快，因?yàn)橛写罅康牟疬w工作需要落地，由于一些你懂得的原因，朱房地塊的拆遷也是年年拖。?????????????

最新的官方消息是，計(jì)劃明年5月份啟動(dòng)拆遷騰退。

好家伙，官方回復(fù)日期是23年1月6日，明年5月份的話(huà)，就是2024年年中，如果拆遷以及各項(xiàng)流程都很順利，估計(jì)最快也得等2025年。

但表姐猜測(cè)，供地大概率會(huì)在2025年以后，要等很久呢。

馬連洼地塊

馬連洼地塊的位置，在馬連洼北路跟東北旺中路交匯處，靠近馬連洼路的是回遷安置房，建筑體量21.24萬(wàn)㎡。??????????

平衡資金地塊位置稍微靠北，建筑體量16.25萬(wàn)㎡，容積率2.1。

馬連洼地塊是地塊調(diào)規(guī)調(diào)出來(lái)的，大概是在2017年年中吧，在原規(guī)劃中，這邊都是一片綠地，所以土地供應(yīng)，也要看ZF怎么調(diào)規(guī)。

這一晃過(guò)去五六年，回遷安置房快蓋完了，資金平衡地塊估計(jì)也要啟動(dòng)程序，不過(guò)有大佬跟表姐爆料，今年鐵定夠嗆。

資金平衡計(jì)劃還沒(méi)批，應(yīng)該供不出來(lái)，等等看明后年吧。??

四季青地塊

之前表姐已經(jīng)扒過(guò)，用地面積約8.53萬(wàn)㎡，容積率在1.1左右，加上代征道路以及綠化，整體用地面積接近10萬(wàn)㎡。

網(wǎng)傳價(jià)格可能會(huì)在12到14萬(wàn)。

小道消息，供地時(shí)間可能會(huì)在上半年，趕在永豐南前面，據(jù)說(shuō)已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商在做地塊方案了。??

拿地開(kāi)發(fā)商也有幾個(gè)熱門(mén)人選，目前表姐聽(tīng)到的幾家是：ZH、ZJ系，以及HK。

明眼人都知道，這塊地的總價(jià)肯定不會(huì)低，所以，能有資金實(shí)力摘牌的，其實(shí)也就那么幾家，有點(diǎn)意外HK的呼聲還蠻高。??????

新領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)之后，確實(shí)感觀有點(diǎn)不一樣了。????

表姐聽(tīng)說(shuō)，四季青地塊跟西山美廬頗有淵源，里面可能埋了一些雷，有些事情估計(jì)最終還是要開(kāi)發(fā)商來(lái)背。?????

永豐南地塊

表姐之前也扒過(guò)，跟前三位大佬地塊相比，永豐南多少有點(diǎn)不夠看的，但在這幾個(gè)地塊中，永豐南卻是最親民的了。???????????????

無(wú)論是朱房、馬連洼還是四季青，最低最低也是10萬(wàn)+地塊，保守點(diǎn)猜測(cè)應(yīng)該也是要在11萬(wàn)-12萬(wàn)以上。?????????????????????

永豐南目前業(yè)內(nèi)的普遍猜測(cè)，會(huì)是每平8.8萬(wàn)-9萬(wàn)左右，不管大家愿不愿意承認(rèn)，海淀上車(chē)的門(mén)檻要比之前高了。

表姐查到，2020年海淀新房的成交均價(jià)是7.5萬(wàn)/㎡，2021年就漲到了8.3萬(wàn)/㎡，剛剛過(guò)去的2022年，則到了9萬(wàn)/㎡。?????

里面固然有成交結(jié)構(gòu)的影響，但大家面臨的現(xiàn)實(shí)就是：沒(méi)有便宜房可選。

很明顯，隨著永豐南、四季青以及后面馬連洼、朱房的入市，表姐上面描述趨勢(shì)只能被強(qiáng)化。????????

除非從翠湖那邊調(diào)規(guī)，反正目前表姐拿到的材料，那邊暫時(shí)是沒(méi)有宅地供應(yīng)的。??????????

居海淀，越來(lái)越不易啊。銷(xiāo)冠100

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