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上一周，我們連發(fā)兩天“提前還貸”文章后，提前還貸這事就火了。

現(xiàn)在各大小媒體都在跟蹤報(bào)道這事，有媒體報(bào)道說，某國有銀行還曾專門開會(huì)討論怎么應(yīng)對還款激增的問題。

這也好幾天過去了，現(xiàn)在看來，開會(huì)討論的結(jié)果肯定不包含下調(diào)存量房貸這一項(xiàng)。

本以為這一次史無前例的救市，還能有更多期待，但通過各個(gè)渠道的了解，銀行降存量房貸的可能性特別低。

主要原因在前些天的文章也跟大家說過了，住房貸款是銀行重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，降存量房貸利率無異于割銀行的肉。

銀行一個(gè)重要的收入來源是從利息差里面獲利，包括其他一些資管業(yè)務(wù)現(xiàn)在都還只是在發(fā)展中。

比如一家銀行以年利率4%從存款那里借到錢，然后把它以年利率6%貸給借款人，銀行就賺了2%的息差，這就是凈利息收入。雖然銀行也有其他的收入來源，但凈利息收入占大頭。

這樣的商業(yè)模式，也就決定了銀行想要利潤最大化，最好的狀態(tài)就是無庫存。通俗點(diǎn)說，就是把吸收進(jìn)來的錢全部都貸出去，讓每一分錢都有利差可賺。

但現(xiàn)在的情況估計(jì)很多人也知道，貸款的人很少，存款的人很多，并且已經(jīng)夸張到“超額儲(chǔ)蓄”的程度了。

錢都躺在銀行里，而且越躺越多，銀行的凈利息收入就變得越來越少，利潤空間被極限壓縮，經(jīng)營壓力就上來了。

這個(gè)時(shí)候大家再去提前還房貸，再呼吁著降房貸利率，繼續(xù)降銀行的收益，于銀行來說無異于雪上加霜。

特別是現(xiàn)階段資產(chǎn)荒的情況下，銀行也不容易找到可替代的資金投向。

所以這一輪，銀行無論如何都會(huì)努力撐下去。

而且從實(shí)操層面來說，存量房貸利率調(diào)整也很困難。

08年確實(shí)給存量房貸利率打過折，但是據(jù)說現(xiàn)在存量房貸規(guī)模已經(jīng)超過50萬億，是2008年的十幾倍。

如果按照08年某些銀行存量打折的準(zhǔn)入條件來看，要查大家的征信，銀行的工作量是很大的。

08年某銀行存量打折的準(zhǔn)入條件：近兩年沒有拖欠兩期貸款以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸的。

把工作量加在這這個(gè)程序上，的確很難。

還有就是大家都在說的問題，目前各個(gè)城市的利率并不統(tǒng)一，如果要降存量房貸，怎么降也是個(gè)問題。

況且，站在銀行角度，銀行也有銀行的難出，現(xiàn)在要支持給企業(yè)低息貸款，促進(jìn)社融和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，本身就需要很多成本。

這種情況下，接下來的走勢也很明顯了。

“提前還貸”會(huì)繼續(xù)下去，尤其是隨著房貸利率越來越低，過去兩年的存量利率跟現(xiàn)在的利率差別會(huì)驅(qū)動(dòng)更多人還款。

目前銀行還款流程的門檻有：

取消線上預(yù)約還款，要求線下排隊(duì)還款；

增加審核周期，合同有罰息金額；

設(shè)置提前還款額度，額度用完順延下一額度周期；

還有一些不經(jīng)意的小BUG，比如還款日前最后一天通知客戶準(zhǔn)備好資金，讓還款人錯(cuò)過還款日期，當(dāng)然這條是個(gè)別反饋的，不具備普遍性。

以上是我統(tǒng)計(jì)近期粉絲留言的結(jié)果，但并不是每家銀行都有這些操作，有些銀行提前還款的審批時(shí)間就很快。

這跟各銀行個(gè)人住房貸款的余額體量也有很大的關(guān)系。

個(gè)人住房貸款余額體量比較大的，收到的提前還貸申請也會(huì)比較多，銀行處理起來就慢一些，還款也就相對難一些。

各銀行目前的個(gè)人住房貸款余額由高到低的排名是：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵儲(chǔ)銀行、交通銀行，依次對應(yīng)的就是各銀行的還款難度。

大家可以對應(yīng)著看看，是不是這樣。

銀行流程復(fù)雜，但感覺大家提前還款的決心還是很大。

現(xiàn)在銀行收到的還款額大幅上升，雖然沒有統(tǒng)計(jì)到的全國數(shù)據(jù)情況，但從一家銀行就能看出提前還款的泛濫程度。

一家東莞銀行的個(gè)貸經(jīng)理說，今年1月以來，他們銀行提前還貸的人數(shù)比之前漲了50%左右，單單是他們銀行就收到了1個(gè)億的還款。

可以預(yù)料到的是，今年上半年的個(gè)人住房貸款余額數(shù)據(jù)依舊很差。

當(dāng)下的整個(gè)局面，就像是一場博弈，但劣勢在借款人這邊。

銀行要求大家提前30天提交還款申請，這是合同約定，沒什么好說的，契約精神應(yīng)該有。

但銀行要求大家排隊(duì)，不管是排3個(gè)月、6個(gè)月還是1年，都是銀行說了算，而對于銀行的業(yè)務(wù)辦理時(shí)間，卻沒有人約束。

說白了，除去合同約定的部分，銀行說什么就是什么，這未免有些不太公平。

最近我還看到一個(gè)新聞，個(gè)別銀行對存錢也設(shè)置了門檻：存款5萬塊，需要提供收入證明。

這事發(fā)生在浙江湖州的一家銀行，一市民去銀行存款，銀行的工作人員除了問存款人的職業(yè)、現(xiàn)金來源這些問題，還要求存款人提供收入證明的材料。

5萬塊，說多不多，說少不少，但要說清楚來源，并且能提供證明資料，估計(jì)很多人都搞不定。比如說這錢如果是壓歲錢，怎么證明？

這雖然是個(gè)案，但是背后也說明了，銀行現(xiàn)在并不喜歡那么多存款，更喜歡貸款。

現(xiàn)在存款存的那么兇猛，貸款卻沒有要?jiǎng)拥囊馑?，沒有營收，銀行是真的急啊。

那么這事有解嗎？或者說存量房貸下調(diào)無望，房貸利率下調(diào)的城市還在增加，提前還貸什么時(shí)候會(huì)終止？

我覺得什么時(shí)候市場信心真正回歸，什么時(shí)候提前還貸就會(huì)慢下來。

提前還貸更像是一種防御行為，是悲觀預(yù)期下，大家應(yīng)對危機(jī)的正常反應(yīng)。

新增房貸利率下降確實(shí)會(huì)讓人覺得很不公平，但歸根到底來說，還是大家對未來沒什么信心，預(yù)期還是沒有回歸。

確實(shí)是身邊的例子都太鮮活了，降薪、裁員、收入不穩(wěn)定……這些不是短期利好能夠扭轉(zhuǎn)的，大家需要看到更實(shí)在的東西，比如房價(jià)不再降了，生意好起來了，工作沒那么難找了。

所以，目前主要還是依賴信心回歸和房價(jià)的穩(wěn)定。

這會(huì)影響到二手房市場嗎？

大家都在討論提前還貸會(huì)影響到二手房的掛牌量的增加，掛牌量增加，存量市場供過于求，繼而影響到房價(jià)。

我覺得影響是很小的，新增房貸和存量房貸確實(shí)是有些差距，但并不如房價(jià)下降給到的刺激大。不至于為了一點(diǎn)利差賣舊換新，畢竟二套房的門檻也不低。

現(xiàn)在提前還貸，很多是因?yàn)?strong>手里有錢的沒有什么投資渠道，不如提前還了，有些人甚至在把房貸改成“抵押貸”轉(zhuǎn)貸。

我建議大家，確實(shí)不用盲目跟風(fēng)，如果利率不高，低于5%可以考慮不還，今年畢竟有很多持有資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，手里頭盡量留一些現(xiàn)金，以便隨時(shí)可以入手。

我其他的一些觀點(diǎn)，大家可以關(guān)注我的另外一個(gè)號(hào)：

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