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作者：子非魚

01

長沙連出四招

2022年，發(fā)布救市措施最多的城市，非南京莫屬。2023年，盡管只過去了1個多月，但長沙儼然已經奪魁，在一個多月的時間里，發(fā)布了四條新規(guī)。

最近的一條，是2月1日湖南省下達的。

2月1日，湖南省對全省14個城市的首付比例進行了調整：13個非限購城市首付比例降至20%，二套房首付降至30%。唯一限購的長沙，首套房首付為30%，二套房降至40%。

之前長沙二套房首付比例是45%。這對于改善型需求人群，壓力有一定的緩解。

除此之外，在1月12日，長沙住建局、衛(wèi)健委、公安局聯(lián)合發(fā)布文件，提出：二孩及以上家庭增加一套購房指標。

這是去年無錫首創(chuàng)的方法，目的在于同時激發(fā)民眾的生育意愿，同時幫助去庫存。

1月19日，長沙發(fā)布《關于強省會人才購房細則》，其中明確提到：

45周歲（含）以下，具有大專及以上學歷或中級及以上專業(yè)技術資格的人才，落戶長沙并繳納社?；騻€稅后，可在限購區(qū)域內購買首套商品住房，博士、碩士學歷及高級專業(yè)技術資格甚至不限年齡。對湖南省內地、州、市高層次人才，按程序認定后，享受長沙戶籍同等購房待遇。

這意味著，現(xiàn)在在長沙，大專以上學歷落戶即可購房，而在之前，有落戶時間限制和繳納社保時間限制。

現(xiàn)在這些限制統(tǒng)統(tǒng)拆除了。

同時，《細則》還將購買二套房的時間縮短了。此前購買二套房，需要首套房拿證滿四年，現(xiàn)在改成了首套房網(wǎng)簽滿4年即可，縮短了兩年左右。

02

一切都是為了賣房

可以看到，一個多月時間里的四大招數(shù)，都是為了大眾方便買房，買更多的房。說白了，就是為了去庫存，托住房價。

曾幾何時，長沙是樓市調控的楷模，深圳、東莞等城市都曾奔赴長沙求取調控真經，現(xiàn)如今，長沙樓市也變味了，為了賣房也在不顧一切。

長沙在大眾的印象中，盡管是調控最成功的城市，但這也是表象。長沙的房價雖然不像其他城市那樣，短時間內拉升，但也一直在上漲中，哪怕在去年樓市一片肅殺的氛圍中，長沙的新房價格也沒有回頭。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，長沙新房環(huán)比上漲0.5%，同比上漲3.2%，是去年為數(shù)不多的房價上漲的城市之一。

所以，別看長沙每年的漲幅不是很大，但連年上漲的累計值也夠讓人難受的，如同鈍刀子割肉般難受。長沙樓市，早就變味了。

不過，去年長沙的商品房成交量、土地出讓、二手房價格表現(xiàn)，則是另一幅畫面。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年長沙新建商品房成交面積1132萬方，同比下跌50%，是近10年來成交建面最低的一年。

賣地收入方面，去年長沙賣地收入513.8億元，相較2021年的702億元下跌了26.8%。

二手房價格方面，所有區(qū)基本都在下降，基本是普降局面。根據(jù)機構公布的數(shù)據(jù)，長沙11月份二手房掛牌均價幾乎都在下降。

另外，根據(jù)自媒體“象盒找房”梳理的數(shù)據(jù)顯示：統(tǒng)計到的200個熱門小區(qū)中，有188個小區(qū)的房價都下跌，占總量的94%，其中77個小區(qū)的跌幅超過1%。

長沙新房與二手房價格截然相反的表現(xiàn)在于，過去長沙為了控制房價，所以降低了長沙樓市的品質，也就是減少了那些高端改善房的數(shù)量，導致長沙樓市一看過去，基本上都是剛需房。

說白了就是人為制造了一種優(yōu)質新房稀缺的局面，導致長沙新房供應緊張，房價上漲的局面。

事實上，長沙如果算上二手房，房子也是一大把。長沙新房去年年末的庫存量是1045萬平方米，去化周期17.7個月。二手房方面，僅在貝殼平臺的二手房數(shù)量已達到約6.5萬套（1月15日數(shù)據(jù)）。

此外還有大量的公寓。長沙的公寓有點特別，一般來說，公寓由于相較于住宅存在諸多短板，比如土地年限短、水電燃氣費更貴，且不帶學位，價格要比住宅低不少。但長沙的公寓，不知哪來的底氣，價格之前沒有跳水之前，基本和住宅價格平起平坐。

如此不可一世的公寓，庫存量又超大。湖南中原數(shù)據(jù)披露，截至2022年4月底，長沙的公寓庫存量持續(xù)突破歷史最高水平，超過476萬平方米，去化周期增加至46.8個月，約4年。

最終自食苦果，引發(fā)了價格跳水。

整體來說，長沙的樓市壓力盡管沒有其他城市那么大，但好受不到哪兒去，同樣遭遇了成交量、房價和土地出讓金的“三殺”。

去庫存，同樣是擺在長沙面前的大事。

03

長沙樓市后續(xù)走勢

長沙相比于其他城市的優(yōu)勢在于，泡沫相對較小。

相對較小，但也不是沒有泡沫。長沙的房價收入比雖然最低，但也超過了9。這已經超過了國際標準線。

換句話說，中國的中心城市，房價收入比都在國際標準線以上，都存在泡沫。

房價收入比為9是什么意思？也即在長沙拿著普通薪酬的人，想要在長沙買一套房子，需要不吃不喝9年。

如果算上吃喝，時間得翻倍。

既然存在泡沫，在當下民眾收入和宏觀經濟復蘇仍需要時間的背景下，長沙的房價仍難發(fā)力。

從過去三個月的成交量來看，當下全國90%的城市都不配談“房價上漲”，相反，大多數(shù)城市的調整周期還未結束。

以長沙來說，二手房調整的空間仍然有，當然由于長沙的泡沫相對偏小，調整的空間也相對有限。

總而言之，剛需在長沙購房，不用太過著急，可以慢慢挑選。而且，購房只能選住宅，長沙的公寓，天量的庫存和超長的去化周期，碰都不要碰。