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近日，一則萬(wàn)科22年老將譚華杰離職的消息刷屏，再次引發(fā)市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科關(guān)注。多位內(nèi)部人士對(duì)媒體表示，譚華杰應(yīng)該是要從萬(wàn)科離職了，同一日，萬(wàn)科發(fā)布的今年核心管理團(tuán)隊(duì)的名單中并沒有譚華杰的名字。對(duì)此萬(wàn)科方面暫未公開回應(yīng)。

中訪網(wǎng)觀察到，萬(wàn)科最近兩年不斷爆出人事變動(dòng)。特別是對(duì)高管團(tuán)隊(duì)，董事長(zhǎng)郁亮似乎下了很大決心。2023開年，市場(chǎng)又傳來(lái)萬(wàn)科大刀闊斧地調(diào)整高管團(tuán)隊(duì)的消息了。

頻繁的人事?lián)Q防，萬(wàn)科如何穩(wěn)定內(nèi)部治理？

據(jù)《市界觀察》梳理，1月30日，萬(wàn)科原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍出任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈擔(dān)任北京公司總經(jīng)理。在此之前，2022年12月16日，萬(wàn)科剛剛對(duì)上海區(qū)域進(jìn)行了高管調(diào)換，其中萬(wàn)科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部CEO張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，由原上海區(qū)域副總經(jīng)理、業(yè)績(jī)第一的杭州公司總經(jīng)理吳鏑升任上海區(qū)域“掌門人”。緊接著2023年元旦過(guò)后，萬(wàn)科南方區(qū)域再發(fā)生高管變動(dòng)。1月6日，原東莞萬(wàn)科總經(jīng)理周嶸出任深圳萬(wàn)科總經(jīng)理，南方區(qū)域副總經(jīng)理李東接任東莞萬(wàn)科總經(jīng)理一職。兩個(gè)月之內(nèi)，在北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北這七大區(qū)域中，萬(wàn)科已對(duì)其中四個(gè)區(qū)域的管理層進(jìn)行了調(diào)換。

對(duì)此，《市界觀察》敏銳指出，頻繁的人事?lián)Q防后，各部門之間如何配合，如何穩(wěn)定內(nèi)部治理，是留給萬(wàn)科高管的下個(gè)課題。

表面穩(wěn)健的財(cái)務(wù)背后實(shí)際暗流涌動(dòng)

隱蔽的手段掩蓋了一個(gè)真實(shí)的萬(wàn)科

《鷹覓房產(chǎn)》發(fā)文稱，去年差不多一整年，萬(wàn)科都沒什么存在感。在這場(chǎng)絕無(wú)僅有的生存秀里，頭部央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)你方唱罷我登場(chǎng)，同是混合所有制的綠城和金地也不時(shí)串場(chǎng)一下，而萬(wàn)科就像被遺忘的角落。反轉(zhuǎn)的是，到了年底，萬(wàn)科突然凌空躍起，成了各大銀行競(jìng)相授信的目標(biāo)。在銀行的白名單里，萬(wàn)科和保利、華潤(rùn)這樣大央企并列齊驅(qū)，授信的額度超過(guò)了好幾家優(yōu)質(zhì)民企的總和。去年，那幾個(gè)所謂的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)，大部分時(shí)間都尬在領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)上祈求紅包雨，而什么都不是的萬(wàn)科悄沒聲兒地，到9月居然融資了1000億，僅次于“房企之光”保利的1200億。1000億的融資一點(diǎn)都沒浪費(fèi)，全部?jī)斶€了到期債務(wù)和利息以及其他剛性支出。在其他民營(yíng)企業(yè)因?yàn)槿谫Y斷檔而接連暴雷的時(shí)候，萬(wàn)科不動(dòng)聲色地將舊債一一置換掉了。于是到年底的時(shí)候，一個(gè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的萬(wàn)科便無(wú)比光鮮地出現(xiàn)在了眾多銀行面前。

但是萬(wàn)科光鮮的表面，卻被《鷹覓房產(chǎn)》一語(yǔ)戳穿：費(fèi)心營(yíng)造的形象是給市場(chǎng)、監(jiān)管者和銀行看的，實(shí)際上萬(wàn)科去年焦頭爛額的程度，一點(diǎn)不輸于任何一個(gè)想活命的房企。

在接下來(lái)的內(nèi)容中，《鷹覓房產(chǎn)》對(duì)萬(wàn)科進(jìn)行了詳細(xì)的解剖：從賬面上看，萬(wàn)科2021年年末的現(xiàn)金短債比是1.5倍，顯示的是綽綽有余的流動(dòng)性。實(shí)際情況是，去年上半年，萬(wàn)科只拿了不到20塊地，總金額只有2021年同期的40%，公司將大部分精力都放在搞錢上了——除了從金融機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)融資，還讓萬(wàn)物云突擊上市換錢，大幅回收投資換錢，把股份質(zhì)押換錢，賣出資產(chǎn)換錢，將不好賣的項(xiàng)目轉(zhuǎn)給地方城投換錢，將囤了好久的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目賣給外資換錢……這幅活命的姿勢(shì)，去年遍地都是。

萬(wàn)科的員工也沒過(guò)上正常日子，該到手的一些收入遲遲兌現(xiàn)不了。去年到9月的時(shí)候，萬(wàn)科應(yīng)付職工薪酬同比增長(zhǎng)了74%，達(dá)到了66億；高層也慘，拿到手里的錢被要求買萬(wàn)科股票。

現(xiàn)金流緊張的另一個(gè)標(biāo)志是，年初承諾的用最低20億資金回購(gòu)股票，在市場(chǎng)的眾目睽睽之下，最后只兌現(xiàn)了13億。表面上，萬(wàn)科可以傲嬌地展示“三道綠線”，尤其是凈負(fù)債率水平低到了一個(gè)房企所能到達(dá)的極限。可惜的是，這些都不是真實(shí)的。

現(xiàn)實(shí)中狼狽不堪的應(yīng)對(duì)與真實(shí)的負(fù)債情況遙相呼應(yīng)。當(dāng)下，勇于創(chuàng)新的萬(wàn)科已經(jīng)將負(fù)債做到了表內(nèi)外體系化操作，表面穩(wěn)健的財(cái)務(wù)背后實(shí)際暗流涌動(dòng)。隱蔽的手段掩蓋了一個(gè)真實(shí)的萬(wàn)科。這其中，不乏利用違規(guī)手段引入融資，然后隱藏負(fù)債，美化報(bào)表。

隱藏負(fù)債美化報(bào)表

萬(wàn)科御用公司“功不可沒”

在房地產(chǎn)行業(yè)，只要一擴(kuò)規(guī)模賬面負(fù)債就上升，而賬面負(fù)債上升意味著評(píng)級(jí)下降，融資受限，股價(jià)下跌。那么，怎樣盡可能多地融資擴(kuò)規(guī)模，又能將負(fù)債隱藏起來(lái)？《鷹覓房產(chǎn)》以萬(wàn)科為案例給出了“答案”：萬(wàn)科突破的方式之一是將信托資金曲線引入項(xiàng)目，然后再進(jìn)行表內(nèi)外操作以求隱藏真實(shí)負(fù)債。2019年，監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)一步收緊了信托資金投資房地產(chǎn)，禁止以直接投資形式進(jìn)入項(xiàng)目。也就是說(shuō)，信托資金的明股實(shí)債是明確的違規(guī)行為。為規(guī)避這一點(diǎn)，萬(wàn)科收集或控制了一批御用實(shí)業(yè)公司，專門充當(dāng)信托公司的直投公司，然后再由這些實(shí)業(yè)公司直接投資項(xiàng)目；當(dāng)信托資金退出時(shí)，由萬(wàn)科關(guān)聯(lián)公司或指定第三方收購(gòu)其股權(quán)。就這樣，項(xiàng)目既拿到了信托資金，又隱藏了負(fù)債或降低了賬面有息負(fù)債，美化了報(bào)表。萬(wàn)科御用公司有以下幾個(gè)特點(diǎn)：業(yè)務(wù)范圍多元化，沒有實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)，空殼公司，有些甚至就是萬(wàn)科的關(guān)聯(lián)公司。