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李宗光為華興資本首席經(jīng)濟學家、中國首席經(jīng)濟學家論壇理事

本周，克爾瑞公布了2023年1月份百強房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1月，Top100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，同比去年1月份降低32.5%，環(huán)比去年12月份銷售金額降低48.6%。Top10房企中，國企開發(fā)商占據(jù)了7席。

這表明，雖然過去半年多來，各級政府采取了大量的房地產(chǎn)支持性政策，雖然疫情管控全面松綁，雖然春節(jié)假期返鄉(xiāng)高峰下存在返鄉(xiāng)置業(yè)窗口期，但樓市整體仍舊低迷，預期中的回暖和復蘇并未出現(xiàn)。

過去兩年來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場“生死浩劫”，整個行業(yè)處于“懸崖邊緣”：

去年下半年以來，政策迅速掉頭。認知和定位上，權威人士和權威部門定調(diào)，房地產(chǎn)是“支柱”行業(yè)，必須確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展；松綁寬松措施上，過去一年，各部門和地方采取了諸多實質(zhì)性松綁和放水措施：

圖1、首套房和二套房利率：均已處于十年最低

這一波政策松綁和放水的力度，即使在歷史來看，也算是相當大的了（如果不是最大的話）。這么大的寬松力度，放在以前，早已點燃整個樓市情緒，聰明資金早已聞風而動，開發(fā)商也已封盤待價而沽了。

但這一次，到目前為止，卻連個水花都沒有掀起，樓市依舊冷的刺骨（圖2）。

圖2：二手房掛牌價格與30大中城市商品房成交同比

過去二十年，房地產(chǎn)市場在"收死放亂"循環(huán)中不斷重復。但大家的基本預期，和對房地產(chǎn)長期信心保持穩(wěn)定：

但2021年以來的房地產(chǎn)風暴，打破了大部分“舊默契”：

過去支撐房地產(chǎn)市場良好運轉(zhuǎn)的隱性契約被打破。高度的不確定性下，寬松放水的效果自然也大打折扣：

圖3：收入感受指數(shù)與收入信心指數(shù)

高度的不確定性，使房地產(chǎn)參與各方對未來普遍信心不足。信心不足下，光靠降息、降準、減稅、松綁限購限貸等周期性寬松政策，很難說服大家回來。因為市場一旦回暖，周期性政策隨時調(diào)頭。

中央經(jīng)濟工作會議提出，綱舉目張做好工作，“要從改善社會心理預期、提振發(fā)展信心入手”，無疑看到了問題的“病根”。改善社會預期，提振社會信心，應該從改善房地產(chǎn)市場參與各方的信心和預期入手，直面關鍵問題，采取實質(zhì)性措施，重新啟動房地產(chǎn)良性循環(huán)：

相信只要尊重經(jīng)濟規(guī)律，保持對市場的敬畏，以系統(tǒng)思維解決問題，在房地產(chǎn)領域不折不扣地落實“兩個毫不動搖”，我們一定能夠快速走出地產(chǎn)危局，快速化解馴服威脅國民經(jīng)濟穩(wěn)定的“灰犀?！保_保中國經(jīng)濟行穩(wěn)致遠。