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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 靳文雨

“集中供地取消了，這是個(gè)好消息?！弊鳛橐患曳科笸锻夭块T的成員，沈禺（化名）松了一口氣。

日前，自然資源部辦公廳發(fā)布一份文件，在地產(chǎn)圈刷了屏。沈禺口中的“取消”，其實(shí)在官方的回復(fù)中，只是集中供地的優(yōu)化調(diào)整而已。

此次，不僅取消了各座城市的供地次數(shù)限制，而且規(guī)定每次出讓地塊的清單，都要至少提前三個(gè)月公布。

回想起兩年前，集中供地政策推出之后的第一輪土拍，沈禺加班加點(diǎn)，在短時(shí)間內(nèi)對(duì)多宗地塊做出研判，并與多家房企圍獵地塊，忙得不可開(kāi)交。但最終，他卻因高價(jià)拿錯(cuò)地塊，讓公司徒增債務(wù)和利潤(rùn)壓力，為此他還丟了績(jī)效獎(jiǎng)。

“地市始終會(huì)回暖，政策調(diào)整之后，以后拿地有更多時(shí)間做準(zhǔn)備，犯錯(cuò)的幾率將會(huì)變小?！彼f(shuō)話間似乎多了幾分底氣。

總體來(lái)看，此次政策調(diào)整的內(nèi)容，既有供地規(guī)模限制，又有信息公開(kāi)要求等，這是順應(yīng)市場(chǎng)做出的優(yōu)化，也有別于2021年集中供地政策推出前的松散。從這個(gè)角度看，集中供地確實(shí)并未“取消”。

近兩年，在拿地?zé)岫雀叩推鸱g，集中供地政策已經(jīng)歷了多輪調(diào)整。

2021年下半年以來(lái)，各座城市放松對(duì)競(jìng)買資格要求、降低保證金繳納比例、延長(zhǎng)土地價(jià)款付款期限等，都在為促進(jìn)土地市場(chǎng)回暖，提高土地成交率發(fā)力。如今的調(diào)整，也是此前措施的延續(xù)。

政策優(yōu)化

在此次出臺(tái)集中供地的優(yōu)化政策之前，已有不少城市，自發(fā)退出“一年三批次”供地的序列。

全國(guó)樓市調(diào)控的模范生長(zhǎng)沙，在去年9月，便發(fā)布公告直白稱：今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。江西也曾公開(kāi)發(fā)聲，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地“城市名單中調(diào)出。

在原本劃定的22座集中供地城市中，已有一些突破了拍地次數(shù)的限制。如北京、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州等城市推出5次供地，武漢等城市，甚至上架了6批次集中供地。

眼下提出取消限制拍地次數(shù)，正順應(yīng)了趨勢(shì)，也是因城施策的一個(gè)延伸。

兩年前，推出集中供地政策的初衷，是抑制土地價(jià)格，調(diào)控樓市過(guò)熱。如今這一目的早已達(dá)到，樓市別說(shuō)“過(guò)熱”，回暖現(xiàn)象都不明顯。土拍市場(chǎng)上，民企身影仍然稀疏，城投、國(guó)資房企托底，終調(diào)不起市場(chǎng)活躍度。

再說(shuō)，托底主力城投公司，也有很大的債務(wù)壓力。近來(lái)網(wǎng)傳首例共有產(chǎn)權(quán)房暴雷，便映射出城投暴雷的緊急。此前已有出臺(tái)政策限制城投拿地，因此，要重燃土拍市場(chǎng)熱度，調(diào)整勢(shì)在必行。

去年，各城市賣地收入，也大幅下滑，他們亦盼望著地市回溫。

此次調(diào)整，主要有幾點(diǎn)變化。其中，在土地供應(yīng)節(jié)奏上，不再要求“全年不得超過(guò)3次”，而是在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)“可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。

政策中明確，建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期限制。

信息公布也更加透明化。各地要將住宅用地近三年年平均交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積，作為測(cè)算下一年度供地計(jì)劃總量的參考。

凡是商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。

而已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過(guò)近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>

與此同時(shí)，新的土拍政策取消了“租賃住房用地占比不低于10%”的規(guī)定，僅提到大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，供地計(jì)劃中應(yīng)單列租賃住房用地。

可見(jiàn)政策調(diào)整的內(nèi)容頗為豐富，既有供地規(guī)模限制，又有信息公開(kāi)要求、租賃地塊公示，雖然次數(shù)不再硬性規(guī)定，但也有別于2021年集中供地政策推出前的松散。

高開(kāi)低走

2021年2月，住建部發(fā)文要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地出讓實(shí)行“兩集中”政策，即集中發(fā)布用地公告，集中組織出讓活動(dòng)，且一年內(nèi)出讓活動(dòng)不得超過(guò)3次。

游戲規(guī)則剛發(fā)生改變之時(shí)，整個(gè)土拍市場(chǎng)風(fēng)云四起，帶著恐慌和焦慮情緒的各路開(kāi)發(fā)商們，卯足了勁，生怕拿不到地進(jìn)而影響全年的業(yè)績(jī)指標(biāo)。

在廣州，一度出現(xiàn)了排隊(duì)搖號(hào)買地的稀罕事。黃埔科學(xué)城宅地吸引320組企業(yè)（含房企馬甲）圍獵，光保證金就達(dá)到1300億；為了這次搖號(hào)，甚至多家房企出動(dòng)了30-70個(gè)馬甲進(jìn)場(chǎng)。

即使出讓土地最少的無(wú)錫，也將房企“焦慮性拿地”演繹得淋漓盡致。16宗宅地吸引260次房企報(bào)名參拍，超80家房企參與，開(kāi)拍后多幅地塊遭遇房企大幅度加價(jià)，幾分鐘內(nèi)直接觸頂限價(jià)進(jìn)入競(jìng)租賃住房階段，且競(jìng)租賃住房面積較高。

然而，這場(chǎng)拿地盛宴并未持續(xù)太久。2021年第二批集中供地，22城土地出讓金總額從10705億元驟然滑落至6441億元，綜合溢價(jià)率也從14.7%跌至4%。

市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷與房企陷入融資困難相關(guān)，也正是那個(gè)時(shí)候開(kāi)始，行業(yè)進(jìn)入下行周期。此后隨著房企流動(dòng)性壓力驟增等多種情況出現(xiàn)，土地市場(chǎng)降溫明顯，底價(jià)成交、流拍頻出。

2021年下半年以來(lái)，民營(yíng)房企拿地身影漸隱，土拍市場(chǎng)上大多由國(guó)資、城投公司托底，活躍度大不如前。另外，不少房企還明確表示停止拿地，而繼續(xù)拿地的房企則以審慎的態(tài)度，只看核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，非必要也不拿地。

進(jìn)入2022年后，這種消極的情緒仍在房地產(chǎn)市場(chǎng)蔓延，土地市場(chǎng)的數(shù)據(jù)也與之呈正相關(guān)。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年22城集中供地共成交1.4億平方米，較2021年下降45.8%，土地出讓金達(dá)成1.8萬(wàn)億元，較2021年全年下降31.9%；市場(chǎng)表現(xiàn)方面，底價(jià)成交占比逐漸走高，五批次集中土拍中，有超過(guò)九成的地塊底價(jià)成交。

土拍市場(chǎng)熱度降低，全年供地計(jì)劃難以完成。從2022年22城集中供地來(lái)看，計(jì)劃完成率不足六成。僅合肥、無(wú)錫、上海、廈門4城完成全年供地計(jì)劃 。長(zhǎng)三角地區(qū)平均完成率92%，長(zhǎng)春、重慶完成率僅16% 。

另外，房企投資指標(biāo)一般與銷售回款掛鉤，拿地投資預(yù)算會(huì)根據(jù)銷售回款制定。在各地樓市持續(xù)探底的情況下，市場(chǎng)不明朗，投資自然也就擱淺。

作為市場(chǎng)一線主體，房企2022年的投資意愿也降至了低谷。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下降48.9%，拿地百?gòu)?qiáng)的門檻值為48億元，較上年同期下降了50%。

今年1月，土地供應(yīng)、成交量均繼續(xù)走低，房企拿地節(jié)奏依然緩慢。從數(shù)據(jù)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額591億元，同比下降29.4%。與以往一樣，拿地企業(yè)主要以地方城投及本土民企為主。而對(duì)于2023年土地市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)并不樂(lè)觀。

調(diào)整“松緊繩”

政策并不是一成不變的，公開(kāi)市場(chǎng)土地出讓門檻的“松緊繩”，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖起伏以及房企拿地?zé)岫鹊母叩筒粩嗾{(diào)整。

自2021年首次集中土拍火遍全網(wǎng)以來(lái)，土拍市場(chǎng)中不可避免地催生了諸多負(fù)面效應(yīng)。諸如，核心地段仍被大鱷和本地巨頭占據(jù)，多數(shù)中小房企只能充當(dāng)“陪跑”、落空收?qǐng)?，這使得擴(kuò)大土地供應(yīng)，以平衡市場(chǎng)供需失衡造成的市場(chǎng)波動(dòng)這一愿景很難達(dá)成；

另一邊，“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”等話題也在不斷滋生。多城市地價(jià)刷新，房企拿地成本高昂，不少城市甚至出現(xiàn)了折扣收回、買房靠搶的局面。

2021年第二輪土拍隨即“收緊”了拿地條件。而在第三批集中供地中，多城對(duì)土拍規(guī)則作出了一些調(diào)整與優(yōu)化，放松對(duì)競(jìng)買資格、地塊起拍價(jià)、土地款支付周期等要求，以期市場(chǎng)回溫。

當(dāng)時(shí)，無(wú)錫、蘇州等城市均下調(diào)了保證金比例，而杭州、蘇州等城市放寬了土地出讓金的支付條件，允許開(kāi)發(fā)商“分期付款”等。

2022年，集中供地的拍地規(guī)則得到進(jìn)一步優(yōu)化。在去年第一輪集中供地中，多地將保證金下調(diào)至起始總價(jià)的20%，溢價(jià)率則嚴(yán)控在15%以內(nèi)，有些地區(qū)溢價(jià)率上限甚至下調(diào)至10%。而在2021年首輪集中供地中，許多地區(qū)這一數(shù)據(jù)為30%，有的甚至達(dá)到50%。

此外，付款周期有了適當(dāng)?shù)难娱L(zhǎng)。比如重慶在付款進(jìn)度方面，多要求1年內(nèi)付清，較之前的3個(gè)月大幅延長(zhǎng)，這給了房企資金騰挪的時(shí)間與空間。

以往競(jìng)配建、競(jìng)自持的競(jìng)拍模式也不再盛行。去年開(kāi)始，各地普遍在限地價(jià)基礎(chǔ)上，以搖號(hào)、抽簽形式進(jìn)行競(jìng)拍，還有城市采取預(yù)公告、推介會(huì)等方式提前摸底房企拿地意愿。該舉措可以大幅降低項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)成本，為開(kāi)發(fā)商減輕負(fù)擔(dān)。

諸如，合肥取消了在達(dá)到中止價(jià)后“競(jìng)裝配率”的競(jìng)價(jià)方式，統(tǒng)一采用“競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案”，同時(shí)降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數(shù)量；青島和成都，取消了此前配建“人才住房”的要求，而武漢和廈門取消了配套“保障房建設(shè)”的要求。

第二批集中供地中，多城在地價(jià)方面也放松了“閘口”，如福州、合肥、南京、長(zhǎng)沙、成都、深圳等城市提高了銷售限價(jià)；北京、南京、天津、福州等城下調(diào)回爐地塊起拍價(jià)，這些都在一定程度上緩解房企的資金壓力。

9月以來(lái)，集中供地模式在部分城市有所轉(zhuǎn)變，多城不再嚴(yán)格執(zhí)行此前要求的“一年內(nèi)公告、拍地最多不超3次”的相關(guān)政策，而是開(kāi)啟了適度增加供地批次的模式。

長(zhǎng)沙成為了第一個(gè)跳出“集中供地”的試點(diǎn)城市，宣布不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。

此后北京、無(wú)錫、蘇州、徐州、南京等城市均在2022年完成了五批次的集中供地，徐州、武漢甚至上線了六批次集中供地。當(dāng)然，這些急著推出五批次、六批次的城市，大部分都是往年熱度比較高的城市。

多地陸續(xù)調(diào)整供地節(jié)奏，引來(lái)了不少猜測(cè)，“集中供地”或?qū)⒅鸩饺∠?，回歸常態(tài)化土拍的節(jié)奏。

眼下，自然資源部印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，言明了要優(yōu)化完善集中供地政策。而政策的核心要點(diǎn)是要精細(xì)化、透明化供地。