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圖片來源：稿定素材

2月6日，武漢在一攬子穩(wěn)經(jīng)濟(jì)文件中，把房地產(chǎn)列入了“困難行業(yè)”。

有多困難？

但凡跟地產(chǎn)鏈條沾點(diǎn)邊，都能感受到寒意。

比如在土拍市場瘋狂舉牌、并向暴雷民企伸出援手的城投們，現(xiàn)在也沒辦法“保交付”了。

近期最引發(fā)關(guān)注的便是“青島城陽共有產(chǎn)權(quán)房難交付”一事，城投沒有給開發(fā)商打款，導(dǎo)致業(yè)主無法按時(shí)收房。

城陽區(qū)，作為北方第三城青島的一份子，去年前11月，財(cái)政收入位列全市前三。

中金一份報(bào)告指出，2022年上半年城陽區(qū)城投平臺(tái)以發(fā)行私募債為主，債務(wù)負(fù)擔(dān)尚可。

但因?yàn)檠a(bǔ)貼樓市用力過猛，資金壓力劇增，最后走上了欠錢的道路。

“浩克山東”版共有產(chǎn)權(quán)房

2020年，為了挽救疫情后的樓市信心、留住人才，城陽提出了“人才共有產(chǎn)權(quán)住房“的概念。

目前市面上的共有產(chǎn)權(quán)房，多數(shù)由政府提供政策支持，建設(shè)單位開發(fā)，帶有保障性住房的色彩。

從土地出讓價(jià)到房屋售價(jià)，政府會(huì)讓渡部分價(jià)值，最終房產(chǎn)在退出時(shí)由政府回購，形成閉環(huán)。

城陽版的共有產(chǎn)權(quán)房卻沒有那么純粹，更像是政府和人才湊份子向開發(fā)商買房，目的便是幫助樓市去庫存。

城陽將區(qū)內(nèi)多數(shù)樓盤納入范圍，同時(shí)劃分了從大專到院士1至7類人才。

一到四類人才，政府補(bǔ)貼房價(jià)的30%。滿八年30%的產(chǎn)權(quán)直接贈(zèng)送（無需還錢）；五到七類人才，政府補(bǔ)貼房價(jià)的20%，后期再還錢。

這就好比土豪版的住房消費(fèi)券，城陽區(qū)四家城投平臺(tái)作為補(bǔ)貼部分的出款人，為開發(fā)商撒出了真金白銀。

現(xiàn)在的雷不是爆在開發(fā)商爛尾，而是房子蓋好、購房者付錢后，城投資金卡住了。

開發(fā)商不是冤大頭，拒絕讓付了一小半錢的人直接入住。

城投暫時(shí)沒錢，只能讓購房者等著，假若不等也可以退出，只不過需要繳納20%的違約金，房子沒到手，錢還得白搭不少。

事情遭多家媒體曝光后，城陽區(qū)處理速度倒是挺痛快，市政開發(fā)建設(shè)投資集團(tuán)緊急官宣：48套未撥付房款2571萬元全部撥付到位，購房人可以辦理收房手續(xù)了。

同時(shí)強(qiáng)調(diào)，公司經(jīng)營穩(wěn)健，并無債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

上車人數(shù)太多，官方預(yù)算不足

城投缺錢背后，政策漏洞是直接原因。

城陽共有產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)不久，《問政青島》欄目就曝光了當(dāng)?shù)卦S多連鎖中介幫人辦假學(xué)歷資格證一事，許多人花點(diǎn)小錢就能買到購房資格。

更不可思議的是，官方還嫌力度不夠大，開始降低人才的門檻，“中專、高中”都可以申請補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的比例也在提高。

人才門檻大開閘，可原先計(jì)劃預(yù)算不足，城陽市政投資集團(tuán)、城陽城市發(fā)展集團(tuán)、城陽開發(fā)投資集團(tuán)、動(dòng)車小鎮(zhèn)投資集團(tuán)四大平臺(tái)資金壓力不斷上升。

城陽財(cái)政局曾表示，該政策將持續(xù)到2023年，為期三年。

可是從2021年開始，官方逐漸收緊這項(xiàng)政策，2022年3月，城陽各平臺(tái)宣告共有產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)暫停辦理。

明面上的原因是疫情防控需要，但當(dāng)?shù)乇姸喾慨a(chǎn)自媒體分析，共有產(chǎn)權(quán)房其實(shí)已經(jīng)走到尾聲。

從開發(fā)商的角度來看，“他們看到同行被欠錢的遭遇，也不愿再接收共有產(chǎn)權(quán)客戶。”

但存量的項(xiàng)目還需要處理，在接到大量投訴之后，城陽的城投平臺(tái)也在努力籌措資金，2022年12月，“華金證券-青島城陽共有產(chǎn)權(quán)人才住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”，債券品種為ABS，擬發(fā)行金額8.8億元。

還有一些開發(fā)商，通過墊資完成了項(xiàng)目的交割。

其實(shí)對于它們來說，小范圍實(shí)驗(yàn)的共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)時(shí)還帶了更實(shí)質(zhì)的利好。

政策推出的第一年，城陽樓市銷售異常出彩，全年新房共成交24850套，成交面積約282萬平方米，僅次于西海岸新區(qū)，新房成交量占比全市總成交量的16%。

量價(jià)齊升，那一年開發(fā)商臉上的笑容，肯定比城投多。

三四線城投壓力更大

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，與其深度掛鉤的城投小馬甲們也難以脫身。

城陽區(qū)的城投們，一邊被追債，另一邊卻當(dāng)起了“救火隊(duì)長”。

去年青島第四輪供地，城陽區(qū)共出讓土地12宗，僅有1例為民企拿地，其他均被城投平臺(tái)拿下（包括聯(lián)合拿地）。

之前講過，從2021年下半年開始，為了維持官方體面的財(cái)政收入，全國多地的城投平臺(tái)當(dāng)起了土拍市場的主力軍。【詳見《城投的難處》】

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年前三輪集中供地中，城投公司的拿地占比從37%漲到了55%。

城投還要肩負(fù)起出險(xiǎn)項(xiàng)目兜底的責(zé)任，比如廣州城投去年接下了恒大多個(gè)“返廠”的舊改或基建項(xiàng)目，這些都增加了額外的支出。

另一方面，由于土拍市場降溫，國有土地出讓金流失，用于維持城投運(yùn)轉(zhuǎn)、解決債務(wù)的政府性基金收入銳減。

比如，早期城投企業(yè)還承擔(dān)了大量土地整理及基建工作，這部分舉債借到的錢，現(xiàn)在政府回款周期更長了。

因此，單靠地方土地財(cái)政輸血、以及再融資債務(wù)滾動(dòng)活著的城投平臺(tái)，更容易面臨資金周轉(zhuǎn)壓力和債務(wù)逾期風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，一二線城市的部分城投平臺(tái)，市場化轉(zhuǎn)型比較早，財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的城投平臺(tái)為例，多數(shù)分布在上海、北京、江蘇、廣東等發(fā)達(dá)省份，像陸家嘴、北京城建等，靠著比較穩(wěn)定的市場和豐厚的土儲(chǔ)，自身造血能力得到穩(wěn)步提升。

但三四線城市是重災(zāi)區(qū)。遵義道橋集團(tuán)156億元債務(wù)展期20年只是冰山一角，廣發(fā)固收一篇研報(bào)指出，2021年11月以來，商票持續(xù)逾期2次以上，并未發(fā)布澄清公告的平臺(tái)中，超半數(shù)位于三四線城市，省份以湖南、貴州、廣西居多。

這類負(fù)面事件頻發(fā)，也會(huì)降低金融市場認(rèn)可度，后續(xù)城投再融資將更加困難，形成惡性循環(huán)。

城投托底拿地難禁

這兩年來，中央為了遏制金融風(fēng)險(xiǎn)，城投發(fā)債政策偏緊。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年我國城投債發(fā)行規(guī)模為48453.97億元，同比下滑15.46%，這是自2017年以來融資規(guī)模首次同比縮減。尤其是低等級和低行政級別城投平臺(tái)，難獲增量融資。

中央發(fā)布的多個(gè)文件也對城投債顯露出“控制增量”“減少存量”的態(tài)度。

土地端方面，去年9月中央出臺(tái)了《126號文》，要求禁止國企通過大規(guī)模舉債拿地的行為，虛增財(cái)政收入。

但文件剛出臺(tái)時(shí)，城投國資平臺(tái)拿地?zé)岫纫廊徊粶p，托底的地塊甚至有從外圍轉(zhuǎn)向中心地段之勢。

遠(yuǎn)東資信評估有限公司認(rèn)為，文件的關(guān)鍵并不是“禁止拿地”，而是“防止虛增財(cái)政收入”，即防止政府通過城投公司購買土地，過幾年再通過土地收儲(chǔ)，收回土地繼續(xù)拍賣這種“左手倒右手”行為。

而辨別真實(shí)拿地與虛增財(cái)政收入的關(guān)鍵在于，購買方是否具有能力和意愿對購入土地進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)。

各家城投也很醒目，到了2022年年末， 熱點(diǎn)城市聯(lián)合拿地開發(fā)趨勢顯現(xiàn)：蘇州第五輪集中出讓了10宗地，半數(shù)為“城投+民企”聯(lián)合體所競得；青島第四輪供地中，11宗地被城投平臺(tái)攬下，其中3宗為聯(lián)合拿地。

我拿地，你來建，規(guī)避紅線，自證清白。

也有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，聯(lián)合拿地并非鉆空子的壞事一樁。

多數(shù)城投地產(chǎn)底子弱，有了民企開發(fā)商的加盟，或許能減少“拿地不開發(fā)”的現(xiàn)象，且通過引進(jìn)專業(yè)房企，城投也能吸收一些行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

畢竟，托底還在持續(xù)，自身修行也不能少。