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觀點網(wǎng) 房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風險化解政策窗口期中，四大AMC機構(gòu)成為對地產(chǎn)行業(yè)紓困的主力軍。

2月8日，旭輝集團與中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由此，去年11月官宣境外債違約的旭輝終于迎來“白衣騎士”救場。

根據(jù)合作協(xié)議，雙方將主動把握當前房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風險化解政策窗口期及市場機遇，全面落實房地產(chǎn)長效機制，做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，促進金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)。

東方資產(chǎn)對此表示，將發(fā)揮自身優(yōu)勢，在資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤活、項目并購重組、綜合金融服務(wù)等領(lǐng)域提供專業(yè)服務(wù)。

市場投資者對這次合作普遍看好，股價反饋積極，截至2月9日下午收盤，旭輝控股集團漲2.86%，報1.08港元。

紓困路徑

作為四大AMC機構(gòu)機構(gòu)之一，東方資產(chǎn)是由財政部、全國社?；鹄硎聲餐l(fā)起設(shè)立的中央金融企業(yè)，累計管理處置各類不良資產(chǎn)達2萬多億元。

隨著近年來開發(fā)商違約風險增加，東方資產(chǎn)亦頻頻涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，配合地方政府深度參與房企紓困。

截至2022年10月末，東方資產(chǎn)已落地房地產(chǎn)風險化解項目29個，投放金額137.47億元，推動保障1.98萬套房產(chǎn)按期交付，實現(xiàn)74.7億元房地產(chǎn)企業(yè)理財產(chǎn)品兌付，帶動935.79億元房地產(chǎn)項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

不過，本次合作雙方并未披露更具體內(nèi)容及落地項目，但這并非沒有先例。

去年中南建設(shè)與華融資產(chǎn)及地方國資的合作同樣如此，中南建設(shè)董事總經(jīng)理陳昱含解釋稱，在各級政府幫助下，該公司和機構(gòu)都在共同推進，但與AMC合作前期存在著一定磨合談判期，融資落地并沒有想象中那么快。

不過，從過往東方資產(chǎn)表現(xiàn)上，我們或許可以對它可能向旭輝的馳援路徑管窺一二。

一個經(jīng)典案例是融創(chuàng)武漢桃花源項目。

資料顯示，該項目位于武漢光谷核心區(qū)，與黃鶴樓、湖北省博物館、東湖、武大等同列城市中軸線，建筑面積81萬平方米，總貨值約226億元。

2022年底，東方資產(chǎn)與融創(chuàng)中國就該項目達成融資合作，總規(guī)模33.11億元，所注入資金將用于化解原有債務(wù)以及支持項目整體開發(fā)建設(shè)。

在這場合作中，東方資產(chǎn)作為財務(wù)投資者，僅行使監(jiān)管職能，融創(chuàng)仍然是操盤方且保留公司品牌，并會在未來融資償還后回購股權(quán)。后續(xù)結(jié)合項目經(jīng)營需求，雙方再考慮進一步增加合作規(guī)模。

“AMC+代建”、“出險房企+AMC+實力房企”等入局模式東方資產(chǎn)也有先例，如此前與綠城管理合作補充項目運營管理能力，以及在2020年攜手信達資產(chǎn)、世茂集團紓困福晟集團。

但從旭輝本身就是實力房企，操盤能力較強，以及當前民企開發(fā)商普遍出現(xiàn)流動性困難的情況看，東方資產(chǎn)更可能的資產(chǎn)盤活和處置路徑應(yīng)該是像融創(chuàng)桃花源項目一樣注入資金，或幫助旭輝旗下項目引入國資第三方。

值得一提的是，東方資產(chǎn)還曾探索出“AMC代償債券”的思路，在去年9月為冠城大通償付臨期債券“20冠城01”17.3億元本金。

代償后，該筆債券得到展期，冠城大通與東方資產(chǎn)形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即該公司對東方資產(chǎn)負債17.3億元，償還標的負債期限不超過1年。

風險化解

另一方面，有市場觀點猜測，東方資產(chǎn)亦有可能接手旭輝永升物業(yè)股權(quán)或協(xié)助其出售。

為紓緩流動資金壓力及為業(yè)務(wù)營運提供資金，2022年12月12日，旭輝曾宣布，擬通過投標程序出售持有旭輝永升服務(wù)股份，占后者已發(fā)行股本23.26%。公告稱，旭輝集團已邀請潛在投標人競投旭輝永升服務(wù)股份，并已就投標程序展開初步討論。

3天后，旭輝永升服務(wù)再發(fā)公告稱，控股股東Elite Force（由林中3兄弟實控）出售合共9000萬股股份，（相當于旭輝永升服務(wù)已發(fā)行股本總額的5.15%）給若干獨立投資者。配售價為每股4.85港元，配售事項將籌集4.365億港元資金。

若交易都順利完成，林中、林峰及林偉（以一致方式行事）有權(quán)行使的旭輝永升服務(wù)已發(fā)行股本投票權(quán)將降至23.58%，較出售的23.26%股權(quán)僅高出0.32%。

兩度出售優(yōu)質(zhì)物業(yè)板塊股權(quán)背后是旭輝地產(chǎn)母公司的無奈，據(jù)知情人透露，旭輝目的是與當前正在進行的境外債務(wù)重組形成聯(lián)動，進一步促進境外債務(wù)重組完成。

2022年11月伊始，旭輝控股宣布暫停支付境外債本金和利息，尋求境外債務(wù)全面解決方案。截至當天，旭輝境外債務(wù)到期未付本金和利息總額約4.14億美元。

為解決債務(wù)，旭輝還在同年以每股1.14港元股價配售合共8.4億股現(xiàn)有股份，募得款項凈額9.46億港元。其后，旭輝向境外貸款銀行支付約3.42億港元，支付至2022年12月31日（包括該日）期間所有利息。

邁入2023年，旭輝的融資在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風險化解政策窗口期取得了一些新進展。

1月3日消息，旭輝擬發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，該筆債券發(fā)行規(guī)模不超過20億元，期限為3年，由中債信用增進提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，詢價區(qū)間為2.80%-4.30%，募集資金將用于為項目建設(shè)、償還境內(nèi)有息債務(wù)。

同時，自“金融十六條”實施以來，旭輝集團先后與包括中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行在內(nèi)的五家國有銀行簽訂銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議；并與光大銀行、廈門國際銀行等股份制銀行、建銀國際等金融機構(gòu)達成戰(zhàn)略合作。

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