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文/謝逸楓

2021年2月，自然資源部宣布在全國22個重點城市開始實行“兩集中”供地模式，全年分3批次集中統(tǒng)一實施招拍掛出讓。

集中供地模式，主要是加大供應(yīng)，穩(wěn)供需關(guān)系，穩(wěn)定地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)市場預(yù)期，應(yīng)對高杠桿、高負周、高周轉(zhuǎn)的土地開發(fā)模式。

筆者呼吁取消集中供地制度，讓市場決定土地配置！

很榮幸參加某部組織的專家房地產(chǎn)視頻會議，我的建議是取消集中供地制，不是優(yōu)化調(diào)整，讓供地決定權(quán)回歸市場，由地方按照季節(jié)、行情、市場變化，自行安排供地公告、供地次數(shù)。

理由如下：

其一是集中供地制，不符合特殊時期的房地產(chǎn)市場。

目前的房地產(chǎn)市場、土地市場不是用低迷、寒冷就可以形容，是元氣大傷。房企死了，連國央城企都開始減少拿地，民企更加不敢拿地。

一旦市場庫存去化達到合理的周期，未來的房地產(chǎn)市場面臨著供小于求的局面，不利于房地產(chǎn)、土地市場的預(yù)期。

其二是集中供地制，起不到指導(dǎo)、穩(wěn)預(yù)期的作用。

集中供地制不是長效機制，無法起到對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展的作用，因為限制性的政策，最終只會影響供需健康循環(huán)。

其三是集中供地制，反而影響供地計劃、完成目標。

2022年全年22城平均供地計劃完成率58.47%，尚未剔除綜合用地中的非住宅部分），僅有合肥、無錫、上海、廈門4城完成全年供地計劃，長春、重慶完成率僅16%。

其四是集中供地制，導(dǎo)致國央城企進民退，易壟斷市場。

土地市場里面超過40%，部分城市超過60%的都是國央城企，意味著什么。保障性住房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房都是國央城企在建，這是房地產(chǎn)市場非常奇葩的。

其五是集中供地制，影響房地產(chǎn)、土地市場復(fù)蘇、土地財政收入。

集中供地制，已經(jīng)影響到房地產(chǎn)、土地市場復(fù)蘇，大量的流拍、底價成交，土地成交大跌30%以上，讓購房者更加以為房價還會下降，地價還會下降，導(dǎo)致入市信心全無。

其六是集中供地制，已經(jīng)到了名存實亡的狀態(tài)。

市場因素驅(qū)動下，集中供地在二線城市其實早已“名存實亡”。2022年10月，江西南昌“力爭”退出集中供地。

2022年11月，長沙今后不再按年度批次推介土地，打響了公開退出集中供地城市名單的第一槍。

北京、上海、杭州、武漢、蘇州、南京等城市雖沒有直接點名退出集中供地，但是全年土拍均突破了集中供地的次數(shù)限制，土拍次數(shù)達5~6批次。

22城宅地集中供地制不是取消而是優(yōu)化，未來離取消僅一步之遙。

取消22城宅地集中供地制，符合當(dāng)下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，特別是房地產(chǎn)市場、土地市場低迷、寒冷的背景下，民企不敢拿地了，例如債務(wù)違約的房企等。

國企、城投、央地拿地規(guī)模開始減少，例如中海等，長期指望他們托底土地市場，不現(xiàn)實。特別是地方債務(wù)、城投債務(wù)已經(jīng)達到非常高的程度。

自2021年到2022年實施的效果、作用看，集中供地制度無法起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。

首當(dāng)其沖的是供應(yīng)量、供應(yīng)完成計劃量目標逐年下降，新開工、新竣工量完成率越來越低。其次是大量限制性的政策存在，導(dǎo)致銷售不通暢，房屋質(zhì)量等問題。

最后是最大的遺憾是民營房企紛紛停止拿地，土地供應(yīng)下降。國企、城投、央地集中攻城略地抄底，容易形成壟斷、國進，民退的現(xiàn)象，導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險加大。

長期看，不利于房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

按照自然資源部的回應(yīng)，集中供地”制度并非取消，而是優(yōu)化調(diào)整。簡單講，就是供應(yīng)的次數(shù)限制正式取消。各地可以根據(jù)市場與季節(jié)性變化，自行安排供地的次數(shù)。

其實，2022年的長沙、南昌等地就已經(jīng)取消集中供地次數(shù)、集中供地公告的限制，目的是應(yīng)對房企的拿地節(jié)奏、銷售回款的變化、房地產(chǎn)市場的季節(jié)性等。

不過效果不明顯，主要是沒有一刀切的取消限制土地出讓、拿地、價格、售價等附加條件，導(dǎo)致供地面積減少、土地成交不理性、流拍、底價成交的現(xiàn)象多。

根據(jù)22城宅地兩集中制的解釋，即集中發(fā)布土地出讓公告、集中進行土地出讓活動。其目的是集中的加大市場供應(yīng)，穩(wěn)定預(yù)期，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、供需關(guān)系。

部分城市取消集中公布公告、取消多次供應(yīng)，到逐漸取消土地價格、售價、競拍、配建、自持等政策限制，意味著宅地集中供地制，實質(zhì)上是名存實亡。