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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

兩年沒(méi)在北京土地市場(chǎng)露面的越秀，一出手便威震四方。以59億元連摘兩幅地塊，化身北京2022年第五批集中供地中的黑馬。

越秀作為國(guó)企成員，在資金層面本身就要優(yōu)于一般民企，而在北京拿地后，其又憑借良好的經(jīng)營(yíng)情況，及時(shí)補(bǔ)充資金。

2月10日，越秀地產(chǎn)（0123.HK)公告稱(chēng)，其持有95%權(quán)益的廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“廣州城建”）已向上交所及國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)申請(qǐng)公開(kāi)發(fā)行本金總額最高為人民幣 94億元的公司債券，用以贖回債權(quán)及償還到期債務(wù)。

發(fā)債主體廣州城建的經(jīng)營(yíng)情況和資產(chǎn)情況均十分亮眼。2022年前9月收入403.8億元，歸母凈利潤(rùn)達(dá)到29.78億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為69.88億元。截止2022年9月末，廣州城建持有的貨幣資金為277.68億元，歸母權(quán)益為531.97億元。

得益于此，廣州城建也獲得了信貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司的“AAA”信用評(píng)級(jí)。

東風(fēng)下的融資

廣州城建是越秀旗下重要的經(jīng)營(yíng)主體以及發(fā)債主體。從經(jīng)營(yíng)上看，2022年前三季度，廣州城建的營(yíng)收403.8億元占了越秀地產(chǎn)期內(nèi)營(yíng)收的94.26%，歸母凈利潤(rùn)29.78億元甚至高于越秀當(dāng)期的數(shù)值。截止2022年9月末，越秀地產(chǎn)的歸母權(quán)益為465.96億元，同樣不及廣州城建。

而據(jù)企查查顯示，廣州城建成立于2002年8月24日，注冊(cè)資金超19億元，已經(jīng)悉數(shù)實(shí)繳。其直接持股企業(yè)47家，實(shí)際控制的企業(yè)多達(dá)257家。

近年，越秀地產(chǎn)曾多次通過(guò)廣州城建發(fā)債。2022年5月，廣州城建面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)債，發(fā)行規(guī)模為不超過(guò)20億元，債券品種一的票面利率為2.90%，債券品種二的票面利率為3.38%。2019年9月，廣州城建發(fā)債15億元，最終票面利率為3.6%。

可以發(fā)現(xiàn)的，前些年越秀通過(guò)廣州城建發(fā)債的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如本次。這與當(dāng)前房地產(chǎn)融資政策有很大關(guān)系。

隨著“第二支箭”的支持力度逐步加大，民營(yíng)房企發(fā)債持續(xù)破冰。就連出險(xiǎn)房企也獲得了發(fā)債機(jī)會(huì)。而優(yōu)質(zhì)房企獲得發(fā)債額度則遠(yuǎn)超普通民企。萬(wàn)科、新城控股、美的置業(yè)等五家房企中期票據(jù)集中獲批注冊(cè)，累計(jì)可發(fā)行額度達(dá)669億元。

越秀經(jīng)營(yíng)情況良好，能大額發(fā)債并不令人意外。此外，2月8日，2022年度廣東銀行業(yè)新聞通氣會(huì)在廣州召開(kāi)，廣東銀保監(jiān)局黨委委員、副局長(zhǎng)王吳慶表示，“金融16條”實(shí)施以來(lái)，轄內(nèi)37家銀行機(jī)構(gòu)與超90家廣東優(yōu)質(zhì)房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合計(jì)授信1.52萬(wàn)億元。銀行業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)2.06億元，新發(fā)放房地產(chǎn)并購(gòu)貸款35.32億元，積極拓寬房企融資渠道。

“廣東房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中占比高、影響大，產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過(guò)8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定投資近四成，推動(dòng)房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)穩(wěn)住廣東經(jīng)濟(jì)大盤(pán)具有重要意義?！?/p>

而穩(wěn)住當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)房企，也對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展有著重要作用。

京城角逐

融資的暢通，讓越秀在土拍市場(chǎng)上大顯身手。2月8日，北京舉行2022年第五批集中供地的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，涉及朝陽(yáng)區(qū)、石景山區(qū)、昌平區(qū)的三宗宅地，越秀地產(chǎn)以59.11億元的總價(jià)獨(dú)攬石景山蘋(píng)果園地塊和昌平回龍觀(guān)信息園二期地塊。

這兩宗地的競(jìng)爭(zhēng)均非常激烈。石景山蘋(píng)果園地塊，中海與越秀上演央企國(guó)企間的角逐。該地塊土地面積將近2.61萬(wàn)平方米，建筑面積約6.03萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為7.48萬(wàn)元/平方米。

最終越秀地產(chǎn)以上限價(jià)格25.99億元、現(xiàn)房銷(xiāo)售面積1.5萬(wàn)平方米拿下這宗地塊，樓面價(jià)為4.92萬(wàn)元/平方米。

昌平回龍觀(guān)信息園二期地塊土地面積將近4.51萬(wàn)平方米，建筑面積約10.21萬(wàn)平方米，該地塊至少吸引了13家房企競(jìng)價(jià)，包括華潤(rùn)、首開(kāi)、中鐵、越秀地產(chǎn)、建發(fā)、招商、中海聯(lián)合體和廈門(mén)國(guó)貿(mào)等。

最終，越秀同樣是以上限價(jià)格33.12億元、現(xiàn)房銷(xiāo)售面積4.5萬(wàn)平方米拿下了該地塊，樓面價(jià)為3.36萬(wàn)元/平方米。

據(jù)了解，越秀已經(jīng)兩年未落子北京。這一次出手可以說(shuō)是十分闊綽。而通暢的融資渠道，就是越秀背后的保障。

另一方面，傳聞旭輝華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅，已于今年1月底完成旭輝的交接工作，而后加盟越秀，就職華北區(qū)域副總裁，主管投資和北京公司。這一次土拍，也是董毅在越秀的首秀。

在北京狂飆奪地外，進(jìn)入今年不足兩個(gè)月的時(shí)間里，越秀地產(chǎn)已接連現(xiàn)身佛山、杭州等土地市場(chǎng)。1月29日，越秀地產(chǎn)拿下杭州地鐵3號(hào)線(xiàn)星橋車(chē)輛段上蓋物業(yè)綜合體項(xiàng)目，這是其繼勾莊地鐵越秀星縵云渚外，在華東的第二座TOD。