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2023年春節(jié)期間，省城多數(shù)售樓處曾熱衷組織的年貨節(jié)和購房優(yōu)惠活動(dòng)明顯減少，活動(dòng)品類少且宣傳力度小。特價(jià)房源、傳統(tǒng)營銷活動(dòng)推廣以近期熱銷項(xiàng)目為主，多數(shù)房企受市場影響，活動(dòng)力度銳減，春節(jié)購房氛圍感不足，客戶購買力沒有往日的“精氣神”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1月全國百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅達(dá)11.8%。朗潤數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)期間，省城住宅市場成交量比去年同期下降3%。

但是隨著利率下調(diào)、首付比例降至兩成的政策利好政策落地并范圍擴(kuò)大之后，部分以品質(zhì)贏得人心的樓盤，人氣開始緩慢回升，元宵節(jié)成交有所提高。業(yè)內(nèi)人士聲稱，省城樓市成交回暖尚需時(shí)日，但眼下首貸利好新政對樓市止跌企穩(wěn)起到重要作用。

A 1月省城樓市成交不旺

2023年第3周至4周，省城商品房成交套數(shù)同比2022年春節(jié)同期下降30%，成交面積同比下降7%，成交金額同比下降9%。記者走訪發(fā)現(xiàn)春節(jié)長假第一周，省城不少樓盤開門營業(yè)，雖安排工作人員值班，人氣卻不旺。今年春節(jié)期間房企營銷表現(xiàn)也較為平淡，僅有少部分樓盤推出優(yōu)惠活動(dòng)，市場觀望情緒比較濃重。

據(jù)了解，今年春節(jié)期間房企主要以特價(jià)房、以老帶新、實(shí)物贈(zèng)送等常規(guī)方式為主，折扣力度也不如去年。在春節(jié)期間，開發(fā)商自身銷售預(yù)期有所下調(diào)，并沒有寄希望于像往年一樣由“返鄉(xiāng)潮”帶動(dòng)“購房潮”，房企推出的“春節(jié)不打烊”營銷點(diǎn)，僅是維持售樓處基本運(yùn)營，具有吸引力的讓利活動(dòng)不多。

受春節(jié)假期等因素影響，百強(qiáng)房企1月拿地總金額同比下降近三成，不少頭部房企尚未啟動(dòng)拿地。業(yè)內(nèi)人士表示，2023年開年，房企銷售沒有迎來“開門紅”，普遍去化壓力大，拿地更為謹(jǐn)慎。不過，隨著政策端發(fā)力，未來房企銷售有望逐步企穩(wěn)，拿地積極性也有望恢復(fù)。

2月1日，記者來到省城小店區(qū)一處售樓部，與銷售旺季相比，此時(shí)的售樓處略顯冷清，僅有一組顧客向置業(yè)顧問咨詢。置業(yè)顧問劉先生告訴記者，今年春節(jié)來看房子的客戶不多，過完年好一些?！岸鄶?shù)樓盤在春節(jié)期間都會(huì)放假安排輪休，長時(shí)間的成交不旺，讓員工對春節(jié)長假的成交業(yè)績不抱過多期望，再加上疫情影響，許多員工無心工作?！眲⑾壬Q，有少量客戶前來看房，但交納定金的幾乎沒有。雖然一線售樓人員多數(shù)在休假，但通過線上渠道維護(hù)客戶，傳遞售房信息、政策利好，也是必要營銷手段。

“去年春節(jié)期間我銷售了一套房屋，還有同事曾在春節(jié)長假期間成交3套新房，成為當(dāng)時(shí)的神話。雖然今年不少同事抱‘鴨蛋’，大家都不氣餒，畢竟利好政策剛出臺(tái)，需要時(shí)間?！敝脴I(yè)顧問小張說道。建設(shè)路一家房產(chǎn)中介的門店，從初一至初七成交4套房屋，去年同期成交5套。門店經(jīng)理說，雖然數(shù)量沒上去，但是客流量增多了。春節(jié)期間到訪的人屈指可數(shù)，很多都是之前有意向的客戶。今年春節(jié)有不少從外地回太原團(tuán)聚的客戶看房，想趁著現(xiàn)在貸款利率低入手。

中鐵諾德城售樓處的工作人員介紹說，全員職工從2月1日開始上班，客戶量到訪量比去年同期要多，但成交數(shù)據(jù)未出現(xiàn)明顯提高。該項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人稱，三年來的行業(yè)整合及疫情影響，客戶的看房周期明顯拉長，售樓處人氣提升，這是一個(gè)非常好的信號(hào)。

業(yè)內(nèi)人士稱，2023年1月住建部提出因城施策、精準(zhǔn)施策，下調(diào)首套房的首付比例和利率，提振市場信心。但對于省城太原這樣的弱二線城市來說，市場并沒有立即出現(xiàn)積極反應(yīng)。單從數(shù)據(jù)看，1月太原市土地市場供應(yīng)4宗，暫無成交，房企持續(xù)觀望態(tài)度；春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)動(dòng)力不足，商品房供求量同環(huán)比成雙下滑，成交均價(jià)略有小漲；太原市僅萬柏林區(qū)有新增供應(yīng)，主要為太原諾德逸宸云著和太原華僑城天鵝堡推貨，供應(yīng)量居于首位。隨著太原首房首貸利率下調(diào)，政策進(jìn)一步落地，剛性住房需求或?qū)⒌玫接行п尫拧?/p>

B 元宵節(jié)期間成交有所升溫

“你好，我現(xiàn)在過去接您?！薄斑@個(gè)房子?xùn)|戶和西戶都可以，沒有擋堵?！薄艾F(xiàn)在首付只需要兩成，您可以考慮年前看過的那個(gè)樓盤。”……2月5日，正值元宵佳節(jié)，太原合和致遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司里一派忙碌的景象。銷售人員個(gè)個(gè)精神十足，有電話聯(lián)系的，有線上跟進(jìn)的，有外出帶客看房的……“好久沒有這么忙碌了，讓人欣慰。”太原合和致遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司曹經(jīng)理說，有人氣就有成交希望，營銷經(jīng)紀(jì)人干得有動(dòng)力。

記者通過多方了解到，首付、利率雙降的消息通過全城房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、置業(yè)顧問在在春節(jié)長假過后快速傳遞，全城商品房成交出現(xiàn)緩慢升溫的狀態(tài)。元宵節(jié)通過貝殼、我愛我家和合和中介兩天成交了約350套新房。

“人氣和成交有明顯上升，政策的利好效應(yīng)正在慢慢落地?！辈芙?jīng)理說，元宵節(jié)基本所有員工都在崗，大家都想抓住這業(yè)績拉開的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，而此業(yè)績遠(yuǎn)不及2018、2019年旺市同期，但是比2022年同期“火爆”。

我愛我家的經(jīng)紀(jì)人說，元宵節(jié)期間的看房客戶和成交客戶多了起來?！翱蛻裘黠@多了，一次性紙杯都用得多了。很多都是我們的老客戶，所以我們寧愿自己掙得少點(diǎn)，也會(huì)為客戶爭取到最合適的價(jià)格?！蔽覑畚壹医?jīng)紀(jì)人王先生一邊說一邊在微信回復(fù)著客戶的信息。據(jù)了解，該門店最多的時(shí)候有7名員工，現(xiàn)在只留下4名員工。王先生說自己堅(jiān)信今年的樓市會(huì)比去年要好，眼下時(shí)候未到?！拔疫@兩天談著兩單，問題不大。比去年好，我的業(yè)績預(yù)計(jì)會(huì)翻倍的?！蓖跸壬吲d地說道。

市民喬女士剛通過中介賣了老房子，她想拿上錢再買套新房，她認(rèn)為現(xiàn)階段確實(shí)是下手的好時(shí)機(jī)。“我有一套老房子，已經(jīng)掛了半年，基本無人問津，但是近期的看房電話又多起來。眼下是買房利率成本最低的時(shí)期，我想著趕緊出售了老房子換新房。如果售樓處意向客戶增多，房價(jià)就會(huì)走漲，所以抓緊時(shí)間賣了舊房買新房?？赡芷渌艘彩沁@樣想的，這幾天中介市場活躍，置業(yè)顧問挺忙，辦業(yè)務(wù)得提前預(yù)約?！眴膛亢陀浾呓榻B說。

已經(jīng)交了2萬元意向金的購房者郭晉先生，他是返鄉(xiāng)置業(yè)者的一員。他說對政策更敏感的一線城市，樓市年后出現(xiàn)成交回暖，感覺太原市的樓價(jià)已探底，身邊的業(yè)內(nèi)朋友均認(rèn)為現(xiàn)在購房不會(huì)虧。

“父母現(xiàn)在住得是老舊小區(qū)，沒有電梯。我想盡快給父母選套好房，準(zhǔn)備付首付。”郭先生說道。

C 三居、改善性需求持續(xù)增長

在剛性需求和改善型需求中，省城樓市將“改善”放在了更為重要的位置，房企的供應(yīng)產(chǎn)品以改善為主。

數(shù)據(jù)顯示：省城在售樓盤有280個(gè)，一居室的只有35個(gè)樓盤，兩居室的有110個(gè)樓盤，三居室的有170個(gè)樓盤，四居室的有108個(gè)樓盤，五居室的有25個(gè)樓盤，五居室以上的有5個(gè)樓盤。從數(shù)據(jù)不難看出，省城樓市供應(yīng)產(chǎn)品以三居房為主。各樓盤之所以大推三居房，主要是購房者的家庭人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)條件比10年前有了明顯變化?！岸⒓彝ピ龆?，同時(shí)經(jīng)濟(jì)條件比70、80更好的90后漸漸成為購房主力，購房者對三房需求量大，對功能、布局、采光要求高，所以眾多樓盤的主打戶型均為三居房。三居房也是樓盤在市場上的競爭點(diǎn)。”案場經(jīng)理李海盛告訴記者。

記者在該樓盤中發(fā)現(xiàn)，共有5棟樓的小區(qū)，只有一棟樓為兩居室，其他均為兩居以上戶型。從戶型設(shè)計(jì)上，三居房的精致度不斷提升?！耙郧暗拇闻P空間獨(dú)立性不強(qiáng)，現(xiàn)在不少三居房的每個(gè)房間獨(dú)立性更強(qiáng)，配有衛(wèi)生間，同時(shí)會(huì)將公衛(wèi)洗漱空間與洗衣房、廁所功能區(qū)別開。以往兩孩家庭會(huì)將同性別孩子安排在同一臥室，現(xiàn)在多數(shù)家庭會(huì)給每個(gè)孩子安排獨(dú)立房間，所以二孩家庭對三居房的需求非常大?！崩詈Ｊ⒄f道。數(shù)據(jù)顯示，2023年1月主力成交面積段集中在100-140平方米，主力成交單價(jià)段為8000-10000元/平方米。

每年春節(jié)，省城各樓盤均會(huì)把“返鄉(xiāng)置業(yè)”包裝成營銷點(diǎn)。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士反應(yīng)，在太原買房的異地人士，多為家中父母尚在、經(jīng)濟(jì)條件尚可的太原籍中年人士，把太原當(dāng)作終級置業(yè)目的地的異地人并不多。“高精尖人才，一般公司會(huì)解決居住問題，此類人才的就業(yè)流動(dòng)性較大，事業(yè)未安定之前，大概率不會(huì)在太原購房。如果是外地來太原打工的普通勞動(dòng)者，經(jīng)濟(jì)實(shí)力欠佳，買不起太原的房子。”業(yè)內(nèi)人士說道，樓市保持旺盛成交力的城市多為人口吸附力較大的一線城市，對于寬松購房政策反應(yīng)快，對于限制性政策反應(yīng)慢；而太原這樣的弱二線城市，對寬松購房政策反應(yīng)慢，對限制性政策反應(yīng)快。吸引人才落戶的購房補(bǔ)貼政策需要政府強(qiáng)力推進(jìn)落實(shí)。

業(yè)內(nèi)人士判斷，省城樓市上半年年的走勢為量價(jià)趨穩(wěn)，但投資方面的需求可能會(huì)繼續(xù)下滑。如果市場向好，那么下半年及明年的銷售面積會(huì)有明顯增長，但如果市場成交一般，銷售面積還可能回落，但交易量會(huì)有提升，房價(jià)方面不會(huì)有大幅波動(dòng)。其實(shí)從當(dāng)前樓市行情來看，省城樓市回暖是肯定的，但很難像過去一樣，出現(xiàn)明顯且快速反彈。推動(dòng)促進(jìn)省城樓市健康運(yùn)行的因素更為復(fù)雜，購房者的需求更加明確，需求端對無法明確落地的附加值重視度減弱。房地產(chǎn)躺贏的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，目前全行業(yè)供需兩端處于信心修復(fù)期。

來源：山西晚報(bào)